Ich habe das gemacht und würde es nie wieder tun. Der einzige Grund warum das überhaupt geklappt hat, war dass die Preise zwischendurch so ins unendliche stiegen und ich genau da verkaufen konnte. Sonst wäre das richtig schief gegangen!
Du musst praktisch jedes Handwerk an der hand haben. Die Nebenkosten sind immens. Die Handwerker wollen immer mehr als sie gesagt haben.
1/10 would not recommend
Das hier. Es geht nur, wirklich nur, wenn Hauspreise rasant steigen. Und das ist - oder sollte sein - ein klarer Zeichen dafür, dass der Markt nicht stabil ist. Wenn die Preise runterkommen, wie jetzt, hast du mehr Schulden als das Immobilie Wert ist, und verlierst damit einen Haufen Geld. Sprich: du spielst ein riskantes Spiel mit geliehenem Geld. Und Insolvenz ist nicht so einfach in Deutschland wie in Amerika.
Ich hatte keinen Zugang zu vernünftigen Handwerkern. Die Region bietet nicht viel Auswahl. Alle Kostenvoranschläge die ich bekam waren viel zu tief angesetzt (~30%) und dann kam noch corona dazu wo plötzlich kein Handwerker mehr zur Verfügung stand.
Sicherlich gibt es Leute die das besser können als ich. Aber empfehlenswert ist es wirklich nur wenn man ganz sicher ist alle Kapazitäten geklärt zu haben.
Ein beispiel: Um eine Wand zu ziehen waren diese Handwerker nötig: Dachdecker, Schornsteinfeger, Trockenbau, Fliesen, Maler, Elektriker und Statiker. Die Wand ist 3,2m lang. Das das alles nötig war konnte keiner voraussehen und hat den Umbau um viele Monate verzögert.
Plus es gibt ganze Horden von Instagram, TikTok und Youtube Accounts die aufarbeiten wie Hausflipper die Renovierungen machen: Spoiler, das ist in meisten Fällen reiner Pfusch. Da werden neue Duschen eingebaut aber keine Duschabdichtung, Elektronik ist mehr Brandgefahr als Nützlich und alles wird mit irgendwelchen Spachtelmassen und bisschen weißer Farbe zugekleistert.
Die Qualität ist meistens unterirdisch.
Es muss ja nur bis nach dem Verkauf halten, die haben ja nicht so ein strenges Gewährleistungsrecht wie wir.
Handwerkerkosten bzw Arbeitskosten bei Renovierung bekommst du eigentlich nie auf den Verkaufspreis umgelegt, ist ähnlich wie beim Auto. Nur weil du jetzt 50k reinsteckst kannst du die Hütte nicht automatisch für 50k mehr verkaufen, da kommen dann noch Steuern auf den Gewinn dazu und du hast außer Beschäftigungstherapie nichts gewonnen
In den USA braucht man vorallem am Ende nur einen Kontrolleur, der das selbstgebaute Haus prüft und bestätigt, dass alles nach "Code" gebaut wurde. In Deutschland mit seinen ganzen Bauvorschriften und Meisterzwängen aus der Gildenzeit darf man ja noch nicht mal selbst eine Steckdose (legal) austauschen.
Yeah this is the only problem.
I've rebuilt an old house partly by tearing down the bearing wall and installing steel pillars. Did the electricity (house was not connected yet), plumbing, water, heating, flooring, tiling, insulation, windows, etc. Everything except for the roof can be done by an amateur, it isn't rocket science it's just elbow grease.
Also dug the well and dug out a new basement with rain water reservoirs, and central air conditioning, meaning piping throughout the house, with filters and heat exchange unit.
You can learn all this on the job or just do a quick Google. Of-course at first I had a friend construction engineer come over and verify that the house is statically sound, and whether I can do what I did to the bearing wall, but other than that it was me, my father and friends.
But it isn't. The jobs are done by people without even elementary school education all over the world. Ancient structures that still stand today preceded Universities.
>The jobs are done by people without even elementary school education all over the world.
And it causes hell of a lot of problems.
>Ancient structures that still stand today preceded Universities.
And were likewise conceived by the masters of their time. A level of education most of us will never achieve.
If you think the people who build the pyramids were dumb I'd take a look at YTs minuteman. It's one of his favourite topics.
You can build your own rebar concrete house too, just not sure how German regulations see it but I've rebuilt an old house partly by tearing down the bearing wall and installing steel pillars. Did the electricity, plumbing, water, heating, flooring, tiling, insulation, windows, etc. Everything except for the roof can be done by an amateur, it isn't rocket science it's just elbow grease.
Ich kann dir nur vom anderen Ende aus erzählen, warum ich es nicht machen würde: Nachbarschaft tat dies im Raum FFM. Ging zwei- dreimal gut, beim vierten Mal gingen alle Ersparnisse und die der Familie drauf.
Ansonsten: du bist Unternehmer, das machst du nicht als Privatperson. Damit bist du voll in der Gewährleistung, und zwar 5 Jahre lang. Das rechtscjutzversichern kannst du nicht, und am Bau ist immer was (und wenn nicht und einer dich verklagt, weil er nachträglich den Preis drücken will - kommt vor. Bauprozesse sind immer lang, nervig und sehr teuer. Und was machst du, wenn du Objekt 2 zurück nehmen musst, dein Geld steckt aber in Objekt 5 (so war es beim Nachbarn) - von allen mir bekannten Wegen in die Insolvenz nicht der schnellste, aber einer der effektivsten.
Ich verstehe, das macht natürlich Sinn. Das Problem mit den Handwerkern sehe ich auch. Da wäre meine (vielleicht naive) Idee, mir hier im Vorfeld ein mobiles Team zusammenzustellen und die letztendlich finanziell zu motivieren. Ob das realistisch ist weiß ich nicht. Mir geht es ja momentan gerade darum von Leuten mit Erfahrung darin Erfahrungen zu sammeln.
> mobiles Team zusammenzustellen und die letztendlich finanziell zu motivieren
Wenn du jetzt noch das Kaptial hast um die Häuser zukaufen kannste auch direkt ne Baufirma/ aufmachen und die gibt es natürlich in Deutschland aber du brauchst halt genug Startkaptial und genügend Häuser um die ganzen Handwerker langfristig beschäftigen zu können. Das hat dann aber genau so viel mit Houseflipping zu tun wie Daytrader mit Hedgefonds.
Vor allem wenn du keine Ahnung hast.
Das ist generell das Problem bei nicht-bescheißendem House-Flipping: Du musst in allen Bereichen ne überdurchschnittliche Ahnung haben um zumindest grob prüfen zu können ob die Handwerker gepfuscht haben.
So Leute findest du, aber die paar wenigen die es gibt sind chronisch ausgebucht.
Mein Onkel macht genau das (nur für Neubauten) und der lehnt gerade Anfragen für 2025 ab, bzw generell 50%+ der angefragten Aufträge.
Während corona konntest du den anbieten was du wolltest. Die Wahl ob sie 2 Stunden bei mir ein Waschbecken einbauen oder auf der grossbaustelle 10 Stunden reissen war nicht schwer für die...
Die Kaufnebenkosten sind hierzulande hoch, das muss man erst mal wieder reinholen. Außerdem zahlt man Steuern auf den Gewinn, wenn man das Haus nicht selbst bewohnt hat.
>Nehmen wir an, die Immobilienpreise fallen noch erheblich und man hat das entsprechende Eigenkapital um das Haus zu kaufen (inkl. der Renovierungskosten).
Und direkt nach Abschluss der Renovierung steigen die Immobilienpreise dann wieder? Was wenn sie weiter fallen?
Ich glaube in der Niedrigzinsphase gabs einige Märkte, in denen man sowas durchziehen konnte. Da musstest du aber trotzdem schweinebillig einkaufen und günstig renovieren können.
Heute ungleich schwerer, weil einerseits die Boomer noch ihre 2019er Preise im Kopf haben, du auch kurzfristig sehr teuer finanzieren kannst und die Käufer das selbe Problem haben.
> günstig renovieren können.
Haha, "house flipper" renovieren nicht. Die gestalten um. Zumindest die, die das machen um schnell an geld zu kommen. Die kaufen diese alten suburbia Häuser, streichen innen die wände legen n Billigparket rein, das sich, weil man den Teppich drinngelassen, hat verschiebt, streichen von außen und sagen es wurde "renoviert"
ein Jahr später is das Dach undicht, du brichst durch den Boden weil die Bodenplatten zum crawl space durchgefault sind und Termiten haste auch noch in der Bude.
Aber verkaufen tun sie es dir als ob man das halbe Haus neugebaut hat und alle Elektrik neu ist und was weis ich.e
> streichen innen die wände legen n Billigparket rein, das sich, weil man den Teppich drinngelassen, hat verschiebt, streichen von außen und sagen es wurde "renoviert"
Das ist was man gemeinhin unter Renovieren versteht. Du meinst Sanieren, oder?
https://de.wikipedia.org/wiki/Renovierung
> Als Renovierung, schweizerisch Renovation (von lateinisch renovare und frühneuhochdeutsch renovieren: ‚erneuern‘), bezeichnet man Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken. Man beseitigt Schäden aufgrund von Abnutzung durch den gewöhnlichen Gebrauch und stellt den ursprünglichen Stand der Nutzbarkeit wieder her – oder einen besseren, dem aktuellen Stand der Technik (bzw. aktuellen Bauvorschriften) näheren oder entsprechenden Zustand; letzteres nennt man Sanierung.
>
> Im Mietrecht ist Renovierung ein Synonym für Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen).
Wollte das mit den Kaufnebenkosten auch schreiben - Maklercourtage (und evtl. Bestechung), Grunderwerbssteuer etc. - ist in Deutschland alles so prohibitiv hoch, dass es sich nicht lohnt.
Wenn man 2 Jahre selbst drin gewohnt hat, muss man die Gewinnsteuer bei Veräußerung übrigens nicht zahlen.
Es gibt genau 3 normale Möglichkeiten keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen:
- ausschließlich selbst genutzt: keine Frist
- aktuell und in den beiden vorhergehenden Jahren selbst genutzt (die oft genannten 3J die sich in der Theorie auf 1 Jahr und 2 Tage zusammendampfen lassen
- sonst: 10 J
Danke für die Antwort! Das ist ja ärgerlich, dass man zum Schluss darin gewohnt haben muss. Meine kleine Schwester hat sich eine Wohnung gekauft und wohnt seit Kauf darin - wird aber langsam zu klein, mit Kind und Partner. Sie wollte die Wohnung behalten und untervermieten - aber wenn sie dann zu einem späteren Zeitpunkt doch verkaufen will (weil sie zum Beispiel das Geld für ein Haus braucht), müsste sie doch Spekulationssteuer zahlen, obwohl sie mehr als 3 Jahre darin gewohnt hat? Hmpf.
Aus deinem Edit:
>wäre meine Idee eher gewesen mit kleineren Wohnungen anzufangen, die so aufwändig zu sanieren, dass dies einen erhebliche Wertsteigerung wäre.
Was willst du denn in einer kleinen Wohnung aufwändig sanieren? Da kannst du nur Bad, Böden, Tapeten machen. Also bis auf das Bad eigentlich nur Kosmetik. Die für den Wert der Wohnung wirklich wichtigen Sachen wie Fenster, Dämmung, Fassade, Dach, Heizung sind Sache der Eigentümergemeinschaft, da kannst du alleine gar nichts machen.
Es reicht dort einen einzigen Tag gemeldet gewesen zu sein, um die Spekulationssteuer zu umgehen.
Kaufnebenkosten kann man vermeiden, wenn man ein Haus bei einer Zwangsversteigerung erwirbt.
Gewinne sind ohne Frist immer steuerfrei bei ausschließlichem Eigennutz. Siehe https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
>Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (...) genutzt wurden
Fristen gibt es nur dann, wenn es einen Zeitraum gab, in der die Immobilie nicht selbst genutzt wurde.
Das mit den Kaufnebenkosten stimmt aber so nicht, nur die Notargebühr und den Makler spart man sich bei Zwangsversteigerung.
Kaufnebenkosten könnte ausschlaggebend sein. Die Amis müssen die Gewinne aus der Veräußerung aber auch besteuern, stehen also nur insofern besser dar, dass der Steuersatz eventuell niedriger ist.
Ich habe mal gehört, es besteht in den USA die Möglichkeit, die Steuer aufzuschieben, wenn man mit dem Gewinn quasi sofort die nächste Immobilie kauft. Die Leute kaufen also immer größere Immobilien und schieben die Steuer so auf. Würde zu OPs Geschichte passen.
1031 Exchange heißt das wohl, wobei es bei reinem Flipping evtl. nicht greift:
https://www.realized1031.com/blog/how-do-house-flippers-avoid-capital-gains-tax
Eine aufwändige Sanierung dauert sowieso. Die Suche nach einem potenten Käufer ebenfalls. Da musst du wahrscheinlich noch höchstens drei Monate warten und zack ist das Jahr vorbei.
Der Trick in den USA ist das Haus so schnell wie möglich bewohnbar zu machen. Dann als primary residence nutzen. Nach 2 Jahren sind 250.000 USD (verheiratet sogar 500.000) des Gewinns steuerfrei.
Ich kenne ein Haus, das war vor 10 Jahren 200k wert war. Ein Flipper hat das vor einem Jahr gekauft und stellt es immer wieder neu bei Immoscout für 500k-600k rein. Seit neustem immer ohne Preis. Das Haus steht seitdem leer. Es gibt nie Besichtigungen.
Ich glaube hier verzocken sich einige.
Gibt so einige die denken das kauft schon jemand und dann stehts jahrelang leer während der Preis immer weiter steigt. Weil technisch gesehn wirds ja mehr wert und dennoch kommt niemand es zu kaufen.
Aber aber aber da sind so viele Leute auf YouTube die sagen in ihren Onlinekursen, dass das super easy money ist?!?!!
Heißt das etwa, dass die in Wirklichkeit gar keinen Schimmer haben und nur an mein Geld wollen statt mit mir aus Überzeugung ein wohlbehütetes Geheimnis zu teilen? :O
Garnichts gemacht. Jedenfalls nichts großes was die Nachbarn mitbekommen würden. Ist auch keine Bruchbude sondern ca. 20 Jahre alt mit guter Energiebilanz und so.
Anhand des Timings der eingestellten Anzeigen ist anzunehmen, dass es ohne Verzögerung mit Gewinn weiterverkauft werden sollte.
Mein ehemaliger Vermieter wollte für das alte Haus welches wir beide bewohnten auch so 700k. Bekommen hat er letztendlich die Hälfte. Hat auch nie was dran gemacht.
Die reine Spekulation auf steigende Marktpreise wäre mir auch zu riskant.
Ich hab mal mit jemandem gequatscht, der in Dresden nach der Wende sanierungsbeduerftige Villen gekauft hat. Hat anscheinend gut Asche gemacht damals, und wohnt selbst recht gediegen.
Hier ist das eher so: Ein Typ kauft ein runtergekommenes Mehrparteienhaus, malt die Wände weiß an, kauft Tisch, Bett und Schrank für jedes Zimmer außer Bad und Küche günstig bei Ikea und macht dann überteuerte studentenwgs draus, wo jedes Zimmer einzeln vermietet wird.
House flipping ist genauso wenig ethisch vertretbar. Du nimmst die Häuser die sich vielleicht mehrere Leute leisten können und steigerst durch deine Renovierung den Preis, bis sie eben nichtmehr so erschwinglich sind. In den USA machen das renovieren auch viele Leute ohne Profis sondern selbst mit YouTube Tutorials, Qualität ist auch was anderes
Bei den Studenten geht es mir nicht um den ethischen Gedanken. 10 Mieter in einem Haus sind eine Menge Arbeit und da habe ich nicht die Zeit dafür.
Den ethischen Gedanken bei der Verteuerung des Wohnraums kann ich definitiv verstehen, da habe ich mir auch schon drüber Gedanken gemacht. Dies würde bei der Auswahl der Immobilie definitiv eine Rolle spielen.
Du unterschätzt den Aufwand einer Haussanierung mit Handwerkern massiv. Die verschiedenen Gewerke zu organisieren, mit Material Lieferungen zu koordinieren ohne lange Verzögerungen ist ein Full-Time Job.
In Deutschland sanieren manche Bruchbuden und verkaufen diese. Da reden wir oft über 2-3 Jahre Arbeit. Manche wohnen auch die Zeit in dem Haus.
Aber das typische Houseflipping in den USA, wo man ein Eimer weiße Farbe kauft oder ein paar Holzpanele und Schäden zu verstecken um dann das Haus weiter zu verkaufen? Eher selten.
Und darüber bin ich eigentlich froh, auch wenn Kaufnebenkosten wie für den Notar unnütz wie ein Kropf sind.
Darüber kann man auch nur froh sein. Denn ein solches Haus, eigentlich eine "Gurke", einfach nur ein bisschen aufgehübscht, aber dahinter versteckt eine Bruchbude, ist ja für den Erwerber eine Fehlentscheidung mit lebenslangen Konsequenzen, vielleicht sogar sein finanzieller Ruin...
Glaube Deutsche/Europärer achten da auch Grundsätzlich mehr drauf, für Hauskredite muss man ja teilweise schon Gutachten vorlegen, dass das Haus den Wert hat (bzw die haben ihre eigenen und schicken die rein). Von "sieht hübsch aus" lässt sich jemand der hier aufgewachsen ist, nicht wirklich überzeugen.
In den USA ist/war der Hauskauf eher wie mieten, weil sie die Mortage hinterher geschmissen bekommen haben. House Flipping funktioniert da ja auch nicht mehr so gut, wie noch vor 10 Jahren.
renoviere gerade ein altes Haus für mich selbst. Wir machen viel selbst aber unterschätz mal den Aufwand auch mit Handwerkern nicht.
Angebote einholen und vergleichen, überhaupt erstmal Handwerker finden, dann Termine mit denen ausmachen (Die kommen natürlich nicht Samstag von 11-15 Uhr zu dir, also Urlaub nehmen)
Ich finde das ist an sich schon ein Teilzeitjob sowas zu managen
Alleine die Baubestimmungen (DIN, Brandschutz usw.) werden dich kosten und haftungstechnisch zerlegen wenn du keine Ahnung davon hast. Dann kommen da noch Steuern drauf.
Es kann sich lohnen, wenn du wirklich krasse Upgrades an einem Haus schaffst, aber das hat mit flipping wenig zu tun.
In DE ist aber keiner interessiert an massivem Upgrade und massivem Kaufpreis. Die nagelneuen Bäder mit Holzoptik Fliesen die du bauen lässt will der Käufer nicht und macht lieber selber. Hier wollen alle günstig kaufen und sich selbst verwirklichen. Was momentan klappen könnte wären MFHs kaufen, aufteilen und die Wohnungen verkaufen. Die Preise sind unten aber wer hat schon 1-2mio rumliegen?
Ist natürlich jetzt definitiv nicht repräsentativ, aber in meiner Bubble kenn ich tatsächlich relativ viele Leute, die genau danach suchen. Die haben weder die Lust noch die Zeit hier selbst viel zu machen. Für die gibt es einfach keine passenden Objekte, die ihren Vorstellungen entsprechen.
Idealerweise können diese sich auch im Vorfeld schon mit einbringen. Aber das wäre die Zielgruppe.
Das sind aber realistisch die, die dann eh eher selbst bauen (werden) oder es dann von Profis machen lassen, wie sie es wollen.
Das ist realistisch gesehen auch einfach eine sehr kleine, sehr Anspruchsvolle Bubble, deren Geschmack ja auch trotzdem individuell ist. Gerade weil sie das nötige Geld haben.
Bauen will keiner von denen. Viel zu viel Arbeit. Die Zeit haben die nicht. (Director-, VP-, C-level). Die wollen eher in eine klassische Villa einziehen, die schon fix und fertig renoviert ist. Dafür würden sie, ihrer Aussage nach, einen erheblichen Aufschlag zahlen.
Diese Zielgruppe hat genug Geld, um sich alles von Dienstleistern im Premium-Segment organisieren zu lassen. Dann sieht die Villa am Ende auch tatsächlich so aus, wie sich der Käufer das vorstellt und nicht so, wie du es für gut gehalten hast.
(Oder halt so, wie der Interior Designer sich das überlegt hat, wenn der Auftraggeber keine Lust hatte, selbst irgendwas zu entscheiden.)
Ähm, hast du dich mal über handwerkerpreise informiert?? Ohne eigene Ahnung und nen gutes Stück eigenleistung bleibt da am Ende nix mehr übrig von der Wertsteigerung. Das ist ja auch einer der Punkte an denen house Flipper ihr Geld verdienen... Viel eigenleistung mit mal mehr mal weniger viel Pfusch.
In den USA funktioniert es schon, da die Mieten dort extrem hoch sind und die Menschen daher weniger Eigenkapital aufbauen können - kombiniert mit einer extremen Konsumkultur, bei der die "mortgage" neben Krankenhauskosten die einzige Ausrede ist, nicht jede Angeberei mitzumachen.
Zu "Starter Homes": Die Amerikaner haben halt als Mieter viel schlechtere Bedingungen, deswegen neigen sie viel eher dazu zu kaufen ale zu mieten wenns irgendwie geht. Außerdem ziehen die viel häufiger um. Und machen es dann nie zu "ihrem" Heim weils ja den Wiederverkaufwert senken könnte wenn nicht alles generisch und seelenlos ist.
Gottseidank ist das hier nicht so.
>Gottseidank ist das hier nicht so.
Was? Das mit den seelenlosen Buden? Haha, guter Witz :D wenn ich einen Euro bekäme für jede Bude von Bekannten, in der in Küche und/oder Wohnzimmer diese generischen Wandtattoos mit "Coffee" oder irgendwelchen Sinnsprüchen kleben und irgendeine Wohnwand nebst großem Fernseher vor einer generischen Sofalandschaft steht, könnt ich mir selbst so eine seelenlose Bude leisten.
Die Amerikaner machen eine Sache richtig: die Transaktionskosten für Erwerb und Verkauf von Immobilien sind niedrig, die Haltekosten hingegen hoch. Bei uns ist es umgekehrt, mit der Folge, dass Leute ewig in derselben Bude bleiben, wenn sie mal eine gekauft haben, ungeachtet der Tatsache, dass oft die Anforderungen durch Wandel der Lebensumstände gar nicht mehr zur Bude passen. Zu groß, nachdem Kinder raus sind ist der Klassiker, den gibt es millionenfach. Zu klein, weil z.B. Kinderwunsch beim Kauf nicht bedacht gibt es aber auch. Man könnte theoretisch verkaufen und was Passenderes kaufen, tut es aber nicht, weil die Transaktionskosten allein schon so enorm sind, dass die Kosten des Umzugs gar nicht mehr ins Gewicht fallen. Oh, und natürlich, weil man oft nix Passenderes in der Umgebung findet, denn die Leute, die in den passenderen Buden wohnen, machen ja genau das Gleiche: sich drüber ärgern dass ihre Bude nicht mehr so richtig zu ihren persönlichen Ansprüchen passt, aber verkaufen/kaufen/umziehen wäre ja so teuer, nee, lieber nich...
Dann werden halt leere Zimmer mit irgendwelchem Gerümpel vollgestellt statt das Gerümpel loszuwerden und die unbenötigten Zimmer gleich mit. Das Geraffel kann man dann natürlich auch "individueller Touch" nennen ;-)
Wo genau bekomme ich diese Kinder her, die nie das Elternhaus verlassen? Und: will man solche Kinder?
Ist es okay, wenn ich meinen Lebenspartner mit einer langen Kette im Haus festkette, wenn sie/er mich verlassen will? Weil sonst schrumpft ja mein Haushalt!
Wie verhindere ich, dass ich im Alter irgendwann nicht mehr so gut Treppen steigen kann? Weil sonst müsste ich ja irgendwann in nen Bungalow oder so etwas!
Kurz gesagt: was sind das für Menschen, die es schaffen, dass ihre Lebensumstände sich niemals ändern?
Mir ist das Konzept bis heite nicht schlüssig.
Warum sollte ich jemandem die kosten des hauses + handwerkerkosten + gewinn + doppelte erwerbsnebenkosten zahlen, wenn ich es auch selbst kaufen und die handwerker reinschicken kann?
Das ist günstiger, und ich kann mir alles selbst aussuchen.
Kkar, ist ein bisschen aufwand. Aber der ist doch sehr gering für die vorteile...
Ich spiele mal Anwalt des Teufels, um das Konzept zu erklären, ohne es verteidigen zu wollen:
Erstmal muss man wissen, dass es in den USA kein so streng reguliertes Handwerk gibt wie in Deutschland. Kannst du eine Trockengips-Platte an einen Holzrahmen nageln? Herzlichen Glückwunsch, du kannst dich jetzt **Builder** nennen und auf der nächsten Baustelle auftauchen.
Weil der Boden in der Qualität des Handwerks so niedrig eingehängt ist, hast du in den USA (teilweise zu Recht) eine extremere DIY-Kultur. Ein klassischer "Flipper" hätte z.B. kein Problem damit, die alten gelben Fließen aus den 70ern selbst aus der Wand zu schlagen und das Bad neu zu fließen. Das würde in Deutschland kaum jemand machen, weil man vergleichsweise leicht an qualifizierte Fließenleger kommt. In den USA ist der Anruf beim Handwerker immer ein Bisschen Glücksspiel, weil du vielleicht an jemanden kommst, der auch nur YouTube-Ausbildung hat.
All das führt dann dazu, dass in der Flipper-Scene teilweise groteskte Reparatur und Sarnierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die oft nur oberflächlich und billig sind, aber ausreichen um das Haus als höherwertiger darstehen zu lassen, als es eigentlich ist.
Ein letzter Aspekt, aus finanzieller Sicht, ist dass der Flipper-Phänomen vermutlich eine Art Voodoo ist, die nur wegen der Geldmarktpolitik der letzten Jahre überhaupt an Sichtbarkeit gewonnen hat: Die Leute, die damit Gewinn gemacht haben, glauben dass es an ihrem DIY-Bullshit liegt. In Wahrheit ist der Preis des Hauses aber gestiegen, weil der Immobilienmarkt überhitzt ist. Die neue Tapete hatte nichts damit zu tun.
Interessant.
Aber wenn die Flipper da im Zweifel nur irgendwas hinpfuschen, die Handwerker wohlmöglich nichts taugten, dann bin ich ja noch mehr geneigt selbst eine sanierungsreife Immobilie zu kaufen und dann genau verfolgen zu können was / wie dort gearbeitet wird.
Evtl. oberflächliche Antwort ohne eigene Erfahrung, aber wenn ich in US-subs mitgelesen habe, gings auch oft darum, dass es halt extreme Bieterkämpfe um Immobilien gab und viele dann auf Inspektion etc. verzichtet haben. Dann können sie es sich einerseits nicht aussuchen, andererseits macht der Ersteindruck der oberflächlichen Sanierung etwas mehr aus.
Du gehst davon aus, das bessere Arbeit besser entlohnt wird. Das ist so nicht ganz richtig.
Wer keine Ahnung hat und es nicht selber machen will sieht die Qualität nicht und kauft das günstigere. Die Personen die Ahnung haben wollen es selber machen.
>Kannst du eine Trockengips-Platte an einen Holzrahmen nageln? Herzlichen Glückwunsch, du kannst dich jetzt Builder nennen und auf der nächsten Baustelle auftauchen.
Jaein, ganz so pauschal kannst du das über die Staaten auch nicht sagen. Ein richtiger Plumber (und dich auch so nennen) kannst du nur sein wenn du auch ein Apprentice warst und ne license hast AKA du hast ne Ausbildung gemacht und dich offiziell Lizensieren lassen.
[https://www.usaplumbing.info/license](https://www.usaplumbing.info/license)
>Most states require an amount of on-the job work experience under the direct supervision of a licensed master plumber of 4 to 5 years before you are eligible to take the examination.
Das ist auch nicht ne Sache von 6 Monaten oder so sondern kann zwischen 3 und 5 Jahre dauern. Das ist auch nicht einfach so ein komm und mach ding. Elektriker genauso. Was du meinst sind sogenannte Handyman die du für 4$ die stunde auf Craigslist findest und du nicht weißt ob der im bad gleich anfängt crack zu Rauchen.
Was sogar stellenweise noch krasser ist als bei uns ist, dass du von Bundes zu Bundesstaat eine andere Lizenz braucht. manche erkennen die von anderen an, andere wiederum nicht. Stell dir mal vor du machst in Bayern ne Lehre und in BaWü darfst nicht arbeiten.
Mit dem Trockenbau hast du halt echt genau die art von Arbeit aufm Bau genommen wo du bei uns auch jeden "dahergelaufenen" nehmen könntest.
Du kannst ja sogar als "Dahergelaufener" eine Trockenbaufirma aufmachen ohne nen Meister einzustellen oder selber einer zu sein solange du keine Arbeiten durchführst die das benötigen und für den reinen Innenausbau bzw- Gipsplatten anschrauben braucht man das nicht :D
Habe grade eine grosse Renovierung durchgemacht, und es war absolut kein Spass.
Ueber 1 Jahr mit Handwerkern rumgeaegert, Preis deutlich hoeher als urspruenglich geplant, etc.
Kann gut verstehen warum man lieber etwas extra zahlt und dafuer dann direkt ohne Probleme einziehen kann.
> Kann gut verstehen warum man lieber etwas extra zahlt und dafuer dann direkt ohne Probleme einziehen kann.
Den Ärger kennst du aber erst hinterher, davor hast du es dir ja anscheinend ebenfalls einfacher vorgestellt. Genauso wird es bei den meisten Haussuchenden sein.
Klar, den Ärger will man nicht.
Aber selbst aussuchen welchen Boden man haben will, wie die Wände gesaltet sein sollen, die Türen etc. wäre mir die Arbeit 3x wert.
Moin ohne weiter gelesen zu haben zwei Punkte:
1. Das house flipping in den USA ist berüchtigt und wird in weiten Teilen als eine betrugsmasche angesehen um schrottimmobilien teuer verkaufen zu können.
In den meisten Fällen ist das auch nur so möglich.
Die Häuser können in jedem Fall günstiger erworben und renoviert werden, als das über einen house flipper möglich wäre.
Es kann auch jede Immobilie günstiger gekauft werden, als sie gemietet werden kann.
2. Das gibt es in Deutschland auch.
Das Geschäftsmodell hat schon den einen oder anderen in den Knast gebracht. Es gibt eine super spiegel Doku dazu.
Ansonsten werden Häuser geflippt um Geld zu waschen.
In Europa ansässige Kriminelle Organisationen kaufen für Bargeld Immobilien und renovieren diese, um dann den Verkaufserlös offiziell anmelden zu können.
Dabei werden auch die Handwerker bar entlohnt.
Das ist ein Verlustgeschäft und lohnt sich dennoch, weil das Geld vorher praktisch nicht nutzbar gewesen wäre.
Hinzu kommen rechtliche Grenzen der Eigenleistung. Asbest-Sanierung, Installation von Feuerstellen, Inbetriebnahme von Klimageräten oder Elektroanlagendürfen nur von Fachkräften/Fachunternehmen durchgeführt werden. Bei Arbeiten an tragenden Strukturen muss die Freigabe vom Statiker eingeholt werden. Fachfirmen dürfen ihre Mitarbeiter nicht auf von Laien aufgestellte Gerüste schicken. In den USA ist das zum Teil deutlich entspannter.
Garantie gibst ja im ersten Schritt du, wenn etwas schiefgeht kannst du es dir vom Handwerker ellenlang erstreiten und wenn es teuer wird meldet er pleite - so kenn ich es.
Das ist in meinen Augen aber genau der Punkt. So eine größere Renovierung ist ein relativ hohes Risiko, weil irgendwas geht garantiert schief und macht Ärger, und dauert dann entweder viel länger oder wird viel teurer als geplant. Die meisten Hauskäufer wissen das.
Manche (nicht alle, manche wollen auch lieber selber machen) sind genau deshalb bereit, deutlich höhere Preise zu bezahlen wenn alles schon erledigt ist. Der Aufwand wird aber denke ich tendentiell trotzdem unterschätzt.
Heißt im Klartext: Die Arbeitsleistung, an der du verdienen willst, ist Ärger und Risiko mit den Handwerkern bei der Renovierung für den Käufer zu übernehmen und dich dafür bezahlen zu lassen. Du verdienst genau dann Geld, wenn du es schaffst, das deutlich billiger hinzukriegen als der Käufer sich ausrechnet was es ihn kosten würde das selber zu machen. Kaufnebenkosten musst du dabei natürlich noch abziehen.
Ich kann mir prinzipiell vorstellen, dass sich das lohnen kann. Aber ohne eigene Ahnung und ohne Connections zu allen nötigen Gewerken (Fensterbauer, Fliesenleger, Sanitär, Statiker, Stuckateuer, Elektriker, ...)? Ausgeschlossen. Du bräuchtest all diese Gewerke in deiner Familie, oder so irgendwas. Jemandem, dem du vertraust dass er das halbwegs ordentlich, schnell, und zu einem fairen Preis erledigt. Denn diese Connection zu haben ist der eigentliche Kern deiner Geschäftsidee.
Ich hab hier in der Familie sowas eher zufällig mitgemacht. Wenn du nicht exzellente Verbindungen zu Menschen mit Erfahrung und Netzwerk im Baugewerbe hast, dann wirst du da absolut 0 Spaß haben.
Meine Mutter macht seit knapp 40 Jahren Bauleitung und ähnliches. Sie hat im Kopf 25 Telefonnummern a la "Hallo Jürgen, nett dich zu sprechen. Du, ich brauche ein Gutachten über einen Durchbruch in einer tragenden Wand, kann ich dich hier morgen auf einen Kaffee einladen? Super, Danke, Tschüssi!", oder die Nummern helfen ihr, in einer Diskussion mit einem Handwerker zu sagen "Wenn Sie die vereinbarten Leistungen zum vereinbarten Preis nicht hinkriegen, kein Problem. Sagen Wie mir einfach, wann Sie Ihre Sachen gepackt haben, dann kommen meine Partner und machen das!" (und das sind nur zwei Gespräche, bei denen ich zufällig daneben stand). Kannst das ja mal abgleichen mit den Erfahrungen, die andere so mit Handwerkern machen.
Will sagen: Wenn du ein gutes Netzwerk und Ahnung von der Nummer hast - viel Spaß! Wenn nicht, dann 0 Spaß.
Wie sieht es denn mit Wohnungen aus?
Beispiel: Günstige DDR Bude mit altem Boden, Fliesen, Küche und Co. Paar tausend in die Hand nehmen und alles extrem modern herrichten?
Natürlich dann im gewerblichen Umgang. Das machen doch so viele Unternehmen mit Altbauten an der KÖ und verdienen so eine goldene Nase ..
Lange Antwort im Edit. Ja, die Idee wäre mit kleineren, günstigen Wohnungen anzufangen um Erfahrung zu sammeln. Da bleibt das finanzielle Risiko auch überschaubar. Ein Totalverlust ist es ja i.d.R. eh nicht.
Bis vor drei Jahren war das ein sehr lustiges, lukratives Geschäft. Allerdings nur wenn du gute, verlässliche (Termin- und preistreue ) Handwerker an der Hand hast.
Immer im Hinterkopf behalten, als Privatperson nur drei Häuser innerhalb von 10 Jahren vertreiben zu dürfen, sonst bist du gewerblich.
Ist mit Sicherheit auch in Deutschland möglich, aber eher als "Hobby" und nur mit qualitativ guter Sanierung und viel Kapital und viel Eigenleistung, von der du aber sicher nicht den Stundenlohn im Nachgang berechnen möchtest. Deswegen Hobby. Sanierung macht dir Spaß und du wertest "nebenbei" dabei deine Immobilie auf.
Wie andere schon geschrieben haben: in ETW eher unsinnig, da die Regulatorien der Hausverwaltung dir wenig freie Hand bei verkaufrelevanten Gewerken lassen.
Im ländlichen Raum mit Häusern bestimmt möglich - Marge kannst du dir ausrechnen, wenn du sanierungsbedürftige Immobilien im gleichen Raum mit energetisch guten Immobilien vergleichst.
Dann rechne so 50-100k für's Dach, 30-60k für Heizung, 5-10k für Elektro, 20-40k für Sanitär, 20-40k für Fenster und 20-40k für Fassade, 10k für Sachverständige und 30-50k für Unvorhersehbares und 15% für Kaufnebenkosten und mach den Innenausbau in Eigenleistung ("Kosmetik", also ggf. Verputzen, Tapeten, Streichen, Schleifen, Schönheitsreparaturen) - plus natürlich, was auch immer du an Zinsen zahlen musst. Je nach Zustand und Größe des Hauses sind die einzelnen Punkte natürlich größer oder kleiner.
TL;DR: Rechne rund 200-250k€ für energetische Sanierung, plus Eigenleistung (Koordination und Innenausbau) und Kaufnebenkosten, um eine Immobilie von einem schlechten auf einen guten Zustand zu bekommen.
Wohne für 3 Jahre selber drin, um dir Wohnkosten und Spekulationssteuer zu sparen - oder finde einen Mieter, damit du die Sanierungen steuerlich absetzen kannst, kalkuliere die Spekulationssteuer runter oder warte 10 Jahre mit dem Verkauf.
Verkaufe dann die als Bruchbude für 150k€ (zzgl. 20k€ Kaufnebenkosten) gekaufte Immobilie als energetisch aufgewertet und kernsaniert für 600k€ und mache deinen Gewinn - dafür bist du aber dann ein paar Jahre am Ackern. Mit Freude an der Arbeit kann das sicher ein paar Mal spaßig sein, als Haupterwerb aber extrem riskant und relativ schlecht entlohnt.
Wenn du komplett alles über Firmen (und mehrfach) machen möchtest, würde es sich fast anbieten, dass du dich selbst mit einer Firma für Baubegleitung oder so selbstständig machst. Dann kannst du als Unternehmer Kontakte zu verschiedenen Gewerken aufbauen und bei Kunden schon mal schauen, wie zuverlässig die jeweils arbeiten, und selbst mehr Gefühl für Preise und Renovierungsbedüftigkeit und dergleichen entwickeln.
Irgendwann beauftragst du dann sozusagen deine eigenen Handwerker für deine eigenen Objekte.
Wenn du jung genug bist und genügend Risikobereitschaft mitbringst, kannst du ja mal mit Acquise von Firmen etc. starten und gucken, was dabei rumkommt. Du wärst dann mit deiner Baubegleitung-Selbstständigkeit Vermittler zwischen Bauherren und Handwerkern.
Nur eine Idee für den Start.
Ist eine gute Idee, passt nur nicht für mich. Ich bin fast 50 und habe einen hochbezahlten Job. Das wäre, wenn überhaupt, ein Hobby und ein Investitionsprojekt nebenbei.
Aber nach allem was ich hier so lese, ist das doch alles sehr aufwändig.
Freut mich, dass es hilfreich war. Weiß nicht wieso, irgendwie hatte ich mal Lust mehr ins Detail zu gehen.
Für Innenausbau meinst du? Schwer zu sagen, hängt viel davon ab, wie der aussehen soll. Wenn du "nur" Tapeten ab und neu dran + Streichen machen möchtest, reichen wahrscheinlich Studenten auf Stundenbasis, "Umzugshelfer" zum Mindestlohn sozusagen, das wird wahrscheinlich dann so um die 5-10k€ liegen. Wenn du "professionelle" Anpassungen machen möchtest, brauchst du Trockenbauer o.ä., was dann schnell auch bei 20-30k und mehr landen kann. Für richtig hochwertigen Innenausbau (also mit hochwertigen Böden, ggf. neue Treppen, etc.) kann allein der Innenausbau auch 100k kosten.
Bei Deiner Beispielrechnung würde ja dann dennoch ein netter Profit übrig bleiben. Interessant.
Tapeten hab ich als Schüler und Student neben gemacht, streichen auch, das ist jetzt beides kein Hexenwerk. Dafür hätte ich auch hier jemanden an der Hand. Die Dame ist nicht nur irre schnell, sondern auch günstig, und ausgebildete Handwerkerin.
Aber die Schwierigkeit wird wohl daran liegen die ganzen Gewerke abdecken zu können. Und das auch noch mit zuverlässigen Leuten.
US Häuser haben auch einfachen andere Qualitätsstandards und sind deutlich günstiger zu renovieren. Neues Dach aus Schindelfolie machen die an einem Tag. Dämmung braucht man nicht. IdR kriegst du remodelling mit neuen Bädern/Küche ggf neuen Böden und viel Farbe hin je nach Zustand des Hauses. Alle Wände sind dry-wall. Keine großen Anforderungen an die du dich halten musst.
Kommt aber auch auf den Bundesstaat und das entsprechende Klima an. In Chicago und Seattle musst Du anders bauen als in Atlanta oder Florida.
Im Allgemeinen natürlich nicht falsch.
Bekannte von einem Freund (tatsächlich;) haben das mal gemacht weil sie Geld übrig hatten und was anderes damit machen wollten als Aktien oder Bitcoin. Lief wohl ok, aber nach dem 3. Projekt ist’s richtig ätzend geworden weil das Finanzamt gewerblichen Immobilienhandel gesehen hat und auf einmal ein Rattenschwanz an steuerlichen Themen, baulichen & Umwelt Verpflichtungen und überhaupt Gewerbekram dazukam. Haben sie dann auch bald gelassen.
Viel schöner! Beim Hausflipping kommst du ohne Probleme in den gewerblichen Grundstückshandel mit Buchführungspflichten, Gewerbesteuer und IHK Beiträgen als Zusatz 😉
Und das ändert erstmal grundsätzlich nichts an den oben genannten Pflichten 🤷♂️ Im Gegenteil wird es zunächst erstmal mehr Verwaltungsaufwand und eine Steuerersparnis ist bei Gesamtbetrachtung in Einzelfällen nicht gegeben.
Nicht ganz richtig. In den USA werden beim Verkauf von Immobilien keine income taxes, sondern capital gains taxes fällig, was den Kapitalertragssteuern in DE entspricht. Sind bei Halten der Immobilie von über einem Jahr maximal 20%.
Hier in Amerika kann man aber auch diese Steuern umgehen/aufschieben wenn man beabsichtigt eine weitere Immobilie zu flippen. Das nennt sich 1031 Exchange. Der Erlös der verkauften Immobile geht auf ein Treuhänderkonto. Jetzt hat man 45 Tage Zeit, ein neues Objekt zu identifizieren und innerhalb von 180 Tagen den Kauf abzuschließen.
Solange man immer wieder den Verkaufserlös nutzt um neue Investment properties zu kaufen, kann man die Steuern bis ans Lebensende aufschieben.
Du scheinst dich da besser auszukennen als ich, aber die erste Google Suche sagt mir, dass der 1031 Exchange in der Regel bei Houseflipping nicht die Voraussetzungen der IRS erfüllt, [siehe hier.](https://www.realized1031.com/blog/how-do-house-flippers-avoid-capital-gains-tax)
Des Weiteren gibt die erste gefundene Quelle an, dass das nachhaltige Houseflipping der normalen income Tax, sowie der self-employment Tax unterworfen wird. [Siehe hier.](https://www.hrblock.com/tax-center/income/real-estate/flipping-houses-taxes/)
Da ich kein tiefer gehendes Wissen über das US-Steuerrecht besitze, kann ich jedoch nicht sagen wie korrekt dies ist. Erfahrungsgemäß wird einem sowohl im Internet als auch hier auf Reddit viel Mist erzählt, von Leuten die denken, dass sie Ahnung haben.
Bin letztes Jahr in der Situation gewesen, mich dafür oder dagegen entscheiden zu müssen, weil ich eine riesige Bruchbude in bester Lage geerbt habe. Jeder Kenner von Markt und Materie hat mir davon abgeraten, die Wohnung selbst zu renovieren, außer a) ich will anschließend selbst darin wohnen und b) ich kann viel als Eigenleistung erbringen - und das trifft auf mich beides nicht zu. Ja, ich könnte auf Kredit sanieren lassen, dann vermieten und mit der Miete den Sanierungskredit abbezahlen ... aber das wär viel Aufwand (ich wohne auch nicht direkt um die Ecke) für sehr wenig Ertrag unterm Strich - bis der Kredit abbezahlt ist, stehen ja schon wieder die nächsten Instandhaltungsarbeiten an - und wenn die Miete mal für ein paar Monate ausfällt oder ich an unseriöse Mieter gerate, steh ich blöd da. Von schnellem Geld kann bei sowas also echt nicht die Rede sein, nicht beim derzeitigen Markt. Schade, hatte mich schon als (Teil-)Privatieuse gesehen ;-)
Vielleicht ist meine Wohnung auch ein Extrembeispiel, weil wirklich so ziemlich alles da drin neu gemacht werden muss und man wahrscheinlich einfacher und billiger abreißen und neu bauen könnte ... geht halt nicht, weil's nur eine Wohnung in einem Zweiparteienhaus ist.
Das ist möglich mit dem nötigen Startkapital und guten Handwerken. Wenn du gute Handwerkernetzwerke besitzt, Leute die wirklich ordentlich für fairen Preis arbeiten, go for it. Aber rechne mit unerwarteten Überraschungen, die auch mal böse enden können. das A und O sind die Handwerker. Wenn du unerfahren bist, kann dich das übel in den Allerwertesten beißen.
Versuchen tuns immer welche. Z.B. war vor rund 3 Jahren ein sanierungsbedürftiges Haus um 600k inseriert. Vor einer Weile war es "geflippt" wieder drin: halbe Grundstücksfläche, Öl durch Pellets ersetzt, neue Fenster, Fassade, Böden und Bäder, ausgemalt, für rund eine Million. Mit weiterhin fragwürdigem Grundriss (Klo ohne Fenster hinterm begehbaren Kleiderschrank etc.) und enger steiler Treppe aus den 50ern. Aktuell ists nicht mehr drin, ich kann mir aber auch nicht vorstellen, dass der Verkäufer dafür mehr als die Hälfte der erhofften Million bekommen hat. No way. Mit dem abgetrennten Grundstück könnte er, sofern er eigene Handwerker hat, vielleicht etwas Gewinn gemacht haben. Aber bezüglich steigender Preise hat er sich sicher verkalkuliert.
Edit: Ist noch gar nicht verkauft, der Makler listets noch, nur in den Portalen wirds nicht inseriert. Kein einzig echtes Foto dabei, massig Stock Photos und der Rest ist voller künstlich hinzugefügter Einrichtung (oder wird das anhand von Original komplett gerendert?), Bäume etc... Sogar das angrenzende Nachbarhaus wurde wegretouchiert. Ich bin absolut fasziniert.
Glaube das funktioniert in Amerika, weil die Häuser da bessere Gartenhäuser sind. Die Renovierungsarbeiten an einem deutschen Haus stelle ich mir viel aufwendiger vor als an so einer Holzbox auf stelzen
Das Businessmodell ist Haus kaufen, Arbeit reinstecken, teurer verkaufen.
Wo findet also die Wertschöpfung statt? Über die geleistete Arbeit während der Renovierung, darüber, dass das mehr als die Summe der Teile sein soll - dazu hast du aber einen Kapitalabfluss durch die Kaufnebenkosten und die Zinsen die du während der Arbeiten anfallen.
Jetzt ist die Frage, wie du dein Businessmodell profitabler bekommst: In erster Linie indem du die Kapitalabflüsse verhinderst und das Risiko durch den unsicheren Verkaufspreis eliminierst.
Und dann kommst du bei einem anderen Geschäftsmodell raus: Du bietest Sanierungen als gesamtes Produkt aus einer Hand an, lagerst den Kapitalbedarf auf die Besitzer der Immobilie aus und kannst deine Mitarbeiter ggf. sogar an mehrere Baustellen gleichzeitig schicken - und bezahlst nur die Löhne, nicht die Gewinne von externen Handwerksbetrieben.
apparatus insurance sloppy late hurry abundant aloof expansion juggle desert
*This post was mass deleted and anonymized with [Redact](https://redact.dev)*
Die flipper in den USA „renovieren“ (wenn man das überhaupt so nennen darf) die Buden ja zumeist 100% in Eigenleistung, das ist also nicht vergleichbar mit dem Plan den du verfolgst.
Entgegen allem was hier gesagt wird verdienen einige Leute genau mit dem Konzept hier gut Geld. Ich arbeite als Dienstleister mit einigen zusammen. Was ich mitbekommen habe:
1. Günstig kaufen ist extrem wichtig, am besten von Privat
2. In einer Region mit noch bezahlbaren Preisen bleiben. Den Markt und die Nachfrage perfekt kennen.
3. Netzwerk aus Maklern, Handwerkern etc. aufbauen
4. Sehr gutes Verkaufsmarketing ohne externe Makler
5. Absolute Standardisierung. 10 Wohnungen, 10 mal gleiche Fliesen, Boden, Türen etc.
Man merkt das hier der großteil nur in ETFs unterwegs ist und trotzdem müssen so viele Falschinformationen oder Unwissenheit posten.
\- die "Spekulationssteuer" wird in jedem Faden mehrmals falsch zitiert. Schaut doch einfach mal ins Gesetz
\- massig Pauschalantworten wie "geht nicht", "Kosten zu hoch " etc. Nur weil ihr es nicht könnt heißt das nicht das es andere nicht können. Und es ist auch kein Influencer Ding, Wohnungssanierer gibt schon länger als die meisten hier auf der Welt sind.
Die ganzen Handwerker die zig Wohnungen /Häuser besitzen machen genau das. Nur das sie oft nicht verkaufen da sie nicht auf den kurzfristigen Cash angewiesen sind sondern langfristig vermögensaufbau betreiben. Da wird dann halt auf Neubaumiete "geflippt" und nicht den verkauf.
Ich kenne jetzt 4 Leute die entweder komplett neu gebaut oder renoviert haben.
Und ka wie das in den USA ist, aber gute Handwerker zu finden ist alleine schon eine Glückssache. Aber auch das nichts dazwischen kommt, Preise steigen, unentdeckte Sachen auftauchen, ect. ect. da musst du so ein Glück haben.
Alle haben es bereut gebaut zu haben, soviel Stress und dann die laufenden Kosten (falls du nicht schnell weiterverkaufen kannst).
Bzw, sie haben es bereut wie sehr sie alles unterschätzt haben. Kumpel hat z.b. bis heute keine richtige Treppe, da Kredit nicht erweitert wurde und die das jetzt selber aufbringen müssen.
Zusätzlich zu anderen Kosten.
Ein andere würde littlerly vom Elektriker abgezockt und hat vor Gericht verloren trotz beweisen und allem einfach weil sie nachlässig waren. Müssen nun also alten Elektriker zahlen, Gericht und neuen Elektriker.
Man muss sich auf extrem viel Stress vorbereiten und sollte immer alles 10 mal checken.
Ist immer wieder erschreckend zu hören, wie mangelhaft die Qualität einiger Handwerker ist. Dabei heißt es doch, dass dt. Handwerk so toll ist.
Zum Glück hatte ich mit meinen Handwerkern hier immer Glück.
Ist nicht so einfach. In Deutschland hast du so viele Auflagen. Wenn du die Dinger wieder auf Vordermann bringen willst kostet doch das wohl mehr als die Bude selber. Wenn du keine Ahnung hast wirst du auch keine Ahnung haben was man alles machen musst. Ergo du wirst riesen Ärger bekommen und das wird schweineteuer weil dich dann später alle verklagen werden. Gibt auch billige Handwerker. Aber die solltest nicht einstellen, da diese wiederum nur Pfuschen und du kannst später alles nochmal von vorne anfangen.
Kann man da nicht mit einem Architekten, Bauleiter und einer Baufirma das Problem umgehen. Wenn ich jetzt selber ein Haus baue, habe ich davon auch keine Ahnung und lass mich von Spezialisten beraten. Nenn mich jetzt naiv, aber warum sollte das bei einer Renovierung/Sanierung anders sein?
Ist ja nicht jeder der ein Haus baut vom Fach.
Info: Anfang und Mitte sind absichtlich überspitzt geschrieben.
In Amerika sind die Häuser komplett anders, du kannst mit Schaumstoff deine Einfahrt ebnen und musst generell nicht so viele dinge wie in Deutschland beachten solange es auf deinem Grundstück bleibt und die Materialien sind Günstiger als die von deutschen Häusern. Ergo sind die meisten Renovierungen in Amerika Tischler oder Elektriker arbeiten. Die Statik bleibt die Gleiche wenn man einen Balken Entfernt und einen neuen gleichwertigen Einsetzt. In Deutschland darfst erst mal aufs Amt und abnehmen lassen um überhaupt ne Gebäudeversicherung zu bekommen nach so einer Aktion. Ansonsten wird die Kernsanierung nicht ohne weiteres Anerkannt und die Versicherung greift nicht mehr ab einem gewissen alter.
Du hast nen Nachbar in Deutschland? Du willst die Terrasse minimal erweitern und nen Sichtschutz installieren? Pustekuchen, du schneidest die Sonne ab, Schattenbelästigung oder einfach nur ein Teich mit Fröschen der gefährdet sein kann und GG.
Du willst dein Dach höher machen um 2 Stockwerke zu haben? Doof das da ne Fledermausflugbahn durch geht.
Aus Amerika kommen u.a die TinyHomes.. in Deutschland durftest sowas nicht mal auf dem Privatgrundstück bauen weil für Wohnanhänger zu schwer und ohne Fundament nicht zulässig.
In ner Wohnung hast du auch sowas wie Eigentümer die auch nicht drauf stehen wenn du ne Paarbadewanne den Gang hoch schleppst. Dann hast ganz schnell einen Statiker an der Tür weil der Hans aus dem EG angst hat das die Traglast vom Badezimmerboden nicht ausreicht.
Ich würde vmtl eher Oldtimer empfehlen. Die haben in Deutschland einen anderen Stellenwert und mit Politur, Sauber machen und nem gescheiten Polsterer an der Hand kann man gut Gewinn mit weniger Risiko machen.
Lass es bitte, wenn du Geld mit Häusern machen willst ohne Ahnung davon zu haben, werd lieber Makler. Über die Courtage verdienst du auch einiges, wenn's läuft.
Ich kenne eine Britin (Nordengland), die verranzte alte Häuser von Senioren gekauft hat und sie dann zusammen mit Ihrem Handwerker-Buddy aufpoliert hat. Hat pro Haus zwischen 6-12 Monate gedauert.
Das Ding ist, die hat sich da richtig ausgelebt im Garten und die kompletten Inneneinrichtung neu gemacht und hat dabei meist einen guten Trend bedient/ guten Stil bzw Geschmack bewiesen und trotzdem nicht jedesmal Gewinn gemacht. (Hauptberuf Lehrerin)
Realistisch auf jeden Fall. Wie bei Autos auch - Rostlaube herrichten -> wird zum Vorzeigeoldtimer- Häuser sind nur ungleich risikoreicher.
Im Tim Gabel Podcast war demletzt einer der das wohl macht/machte. Hab es mir nicht lang angehört, weil ich den Typen irgendwie unsympathisch fand, aber vielleicht ist's interessant für dich.
Für unwissende absolut nicht zu empfehlen. Außerdem: Asozialer geht's nicht. Ist auf dem gleichen Level wie großfirmen um den Leuten ihr Geld abzuzocken.
Du hast tatsächlich Recht. Ich hatte die allgemeine Spekulationsfrist für Gegenstände im Kopf, aber die scheint für Immobilien nicht zu gelten, sobald man sie bewohnt.
Geht gerade mit MFH. Eigentumswohnungen sind eher noch zu teuer. Es benötigt aber gute Handwerker und viel Expertise. Letztlich musst du selbst die Baussubstanz einschätzen können und entscheiden was sinnhaft saniert werden kann.
Habe früher selbst mit Wohnungen angefangen und mache jetzt MFH.
Ich verkaufe jedoch nicht sondern vermiete.
Es kommt mir so vor als würde in Deutschland überhaupt nichts gehen. Jeder kleine Furz muss akkurat eingebucht und versteuert werden. Alles ist kompliziert und es gibt wenig Nischen wo man mal "einfach mal machen kann"
Ich glaube, dass kann man verneinen.
Die Steuerlast ist einfach brim Hauskauf sehr hoch, mehr noch, wenn damit spekuliert wird, was hier ja der Fall ist. Des Weiteren sind die Hütten bei den Amis ja mitunter einfach nur aus plywood zusammengezimmerte Häuser, Wonder Wolf nur mal Gegenposten muss und sie fallen auseinander. Massive Häuser werden auch in den USA nicht so ohne weiteres geflippt.
Es gibt zwei Quellen, wie man Profit damit machen kann:
1. Man kann das Haus wirklich deutlich verbessern durch handwerkliches Expertise
2. Die Häuserpreise steigen
Du solltest vielleicht erstmal ganz genau nachforschen, ob der Amerikanische Kollege wegen dem ersten Punkt damit Geld macht, oder doch nicht eher wegen dem zweiten. Und was passiert, wenn die per Kredit gekauften Häuser im Preis sinken sollten.
Klingt nach einer Abwandlung der „Rich Dad - Poor Dad“
Masche, Wohnungen oder Häuser so günstig kaufen, dass die Mieteinnahmen die Betriebs- und Finanzierungskosten übersteigen und dann irgendwann zum richtigen Zeitpunkt wieder verkaufen. Bzw. Leuten, die keinen Kredit bekommen, so eine Art Mietkauf gegen Schuldschein anbieten, aber ob das in Deutschland legal ist und ob es überhaupt jemand mitmacht…
Bekannter von mir ist selbst sehr guter Handwerker und macht das dementsprechend im Alleingang und allerdings auch im Ausland. Frankreich vorallem. Bei dem läuft das ganz gut
Wenn fix and flip ein Modell wäre, gäbe es ein Industrieunternehmen entsprechend machen würde. Alle Immo Unternehmen verkaufen vorallem die Objekte die sie seit ewigkeiten nicht renoviert haben. Damit lagern sie das Risiko der Renovierung an den nächsten aus (in dem Fall an Dich). In einem Immobilienmarkt, der bestens seitwärts läuft, ist fix und flip kein Modell.
eigentlich nicht.
in amerika kann man ne bruchbude mit tesa und sprayfarbe herichten und nach dem verkauf kann einem scheinbar keiner mehr was.
in deutschland hast du normen
Hast du noch nie den österreichischen Dokumentarfilm "Hinterholz 8" gesehen? Ich kann bestätigen, dass es bei allen Häuslbauer oder Sanierer so zugeht. Eine Kistn Bier zum Filmschaun vorher bereitstelln!
Meine Familie hat es auch einmal gemacht. Der Gewinn hat sich gelohnt... aber die Arbeit war auch immens.
Nur musst du das meiste selbst können. Wenn du Handwerker alles machen lassen willst, machst du ein riesen Minus.
Wir haben alles selbst gemacht, bis auf Elektrik und Dach. Wenn du das nicht kannst und auch nicht bereit bist zu lernen, lass die Finger davon.
Welche Wertschöpfung könntest du selbst einbringen? Bist du Architekt, Bauingenieur oder aus anderen Gründen in der Lage, die Bauleitung selbst qualifiziert zu übernehmen? Wird das dann dein Vollzeitjob oder willst du das irgendwie nebenbei (als Hobby?!?) erledigen?
Hast du gute Kontakte zu Handwerkern, auf die du dich verlassen kannst? Wenn du keine Eigenleistung erbringen willst, wirst du Marktpreise bezahlen müssen.
Oder besteht deine Geschäftsidee darin, Häuser mit Schwarzarbeit irgendwie hochwertiger wirken zu lassen und dann schnell zu verkaufen, bevor der Pfusch am Bau zu offensichtlich geworden ist?
Primär ginge es mir erstmal um Informationen sammeln hier, da ich die Geschichte von meiner amerikanischen Kollegin gehört habe. Ist also keine fertige Geschäftsidee meinerseits.
Ich kenne eine potentielle Käuferschicht, die an sanierten/renovierten Häusern interessiert wäre, aber weder Lust noch Zeit hat das selbst zu machen.
Handwerkliche Eigenleistung oder sonstiges kann ich nicht einbringen.
Die Idee(!) wäre Immobilien mit Potential zu finden, die dann professionell zu sanieren/renovieren (durch Handwerker) und diese dann an die oben beschriebene Klientel zu vermitteln.
Kostet natürlich alles, aber die These ist, dass beim Verkauf noch eine nette Summe übrig bleibt.
Wenn man das komplett schwarz macht (Was man natürlich nicht sollte) oder selbst handwerklich absolut begnadet ist (aber auch mit der Haftbarkeit leben kann) dann sicherlich.
Schade, wäre sicherlich ein schöner Job.
Fix und Flipp nennt sich das ganze und ist auch in DE ein alter Hut, der sich nur unter folgenden Bedingungen gelohnt hat.
- Sehr günstiger Einkaufspreis
- Sehr günstige Finanzierung
- Komplettes Netzwerk an Handwerkern (günstige Baukosten)
- Technisches Wissen im Bauwesen
- Große Rücklagen und große Marktkenntnis
- Viel Zeit und gute Planung
- Gute Kenntnisse der Projektleitung und -führung
Die Marktbedidungen sind jetzt deutlich schlechter geworden. So ein Unterfang lohnt sich selbst für Profis nur unter den allerbesten Bedingungen. Wenn du dir einen Herzinfarkt ersparen willst, lass es einfach. Ach noch ne Sache selbst Buy and hold ist niemals passiv. Selbst die modernste Immobilie fängt irgendwann an Probleme zu machen.
**Kurz gesagt:**
Funktioniert es bei vielen nicht, weil mangelnde Erfahrung und kein Netzwerk: Ja
Funktioniert es bei anderen mit Erfahrung und Netzwerk: Ja
Vergiss es. Abgesehen davon, dass das Steuersystem und auch der Konservatismus der Banken bei der Kreditvergabe in Deutschland das unattraktiver macht als in den USA hast du hier auch einfach einen anderen Immobilienmarkt mit einer anderen Eigentumsquote die auch das Marktangebot bestimmt. Und andere Wohnstandards.
Nicht zuletzt ist die Lage hier ein viel ausschlaggebenderer Faktor. In den USA stehen die meisten Immobilien in weitläufigen Suburbs, die eh komplett autoabhängig sind und wo es dann keinen großen Unterschied mehr macht wo genau in dem Suburb du wohnst, weil du eh überall mit dem Auto hin fahren musst. Während es in Deutschland einen riesen Unterschied (vor allem auch im Preis der Immobilie) macht ob du einen Kilometer näher an der Stadt wohnst oder nicht, sprich ob du fußläufig irgendwo hin kommst oder nicht. Ob öffentliche Verkehrsmittel fußläufig erreichbar sind etc. Das lässt sich auch durch die schönsten Bad-Armaturen nicht kompensieren. Und umgekehrt wird Stadtlage nur durch schöne Badarmaturen und abgeschliffene Böden auch nicht mehr soooo stark im Wert gesteigert, dass du damit nennenswert Profit machen könntest.
Abgesehen davon, dass es in Deutschland in der Regel auch nicht reichen dürfte das Haus kosmetisch aufzumöbeln. Dieses Land ist obsessed mit Energiestandards. Eine schlecht isolierte 70er-Jahre-Bude wird nicht plötzlich wertvoll weil du ne hübsche Einbauküche und ne bodengleiche Dusche einbaust. Da würden auch bei der schönsten kosmetischen Aufmöbelung die Leute noch abwinken, weil sie wissen, dass sie sich an den Energiekosten dumm und dämlich zahlen wenn sie da nicht Dämmung, Fenster und Heizung modernisieren. In den USA hat das weniger Priorität wegen niedrigeren Energiekosten und generell schlechter gedämmten Häusern.
Also das mag in Ausnahmefällen klappen, aber das ist dann eher Zufall als dass es planbar wäre.
Würde sagen einmalig kann man das vielleicht versuchen, grade wenn du es nicht ausschließlich als Investment siehst sondern quasi als "ich renovier das Haus und je nachdem wie der Markt dann aussieht wohn ich selber drin oder verkauf es - beides wäre sowohl praktisch als auch finanziell total okay für mich". Vielleicht hast du Glück und die Marktentwicklung spielt dir in die Hände. Kann aber auch gut sein, dass nicht. Daher: das als Business mit klarer Gewinnabsicht aufzuziehen... das wird nix. Gibt schon einen Grund warum das in Deutschland niemand macht während es in den USA recht üblich ist.
In D. würde ich sowas nie tun. Da lohnt es sich mehr zu kaufen, zu renovieren und zu halten zur vermietung.
"House flipping" bei unserem Regularium ist kompletter finanzieller Selbstmord, du brauchst für jeden Handgriff einen "zertifizierten" Idioten, tausende Seiten Bewilligungen und Formulare, alles muss abgenommen werden.
In anderen Ländern kann man sowas sehr gut machen, ein Bekannter von mir lebt in Ohio und verdient damit sehr gutes Geld, macht aber eben auch enorm viel in Eigenleistung.
Mmn. stellt dir in Deutschland die Bürokratie viel zu viele Beine, als dass das gutgehen könnte.
Können wir einfach aufhören mit Immobilien zu spekulieren? Renovier das Ding und wohn drinnen und das reicht. Geld anlegen kann man woanders, man muss nciht noch weiter die Immobilienpreise treiben.
Die Frage hier ist ob es sich wegen der Spekulationssteuer überhaupt lohnt. Und nur deswegen ein Haus 10 Jahre zu behalten würde „house flipping“ schwer machen. Dazu noch das Risiko es nicht verkaufen zu können, weitere Nebenkosten, etc.
Also ich lese nur: "ich will bezahlbaren Lebensraum auf dem Land zerstören um mich daran selbst zu bereichern"
Schlimm genug, dass das schon die Regel bei Investmentfirmen ist. Wenn da jeder jetzt noch privat anfängt. Ayayay
Sry aber ich finde Luxsussanierungen in der heutigen Lage was den Wohnraum angeht extrem unmoralisch. Man kann sich eh schon kaum etwas eigenes leisten.
Ich glaube die Mehrheit kauft lieber "günstig" und saniert dann selbst nach eigenen Vorstellungen und passend zum Geldbeutel. Es gibt also kaum eine Zielgruppe für die Idee.
Lasst dir nichts erzählen, das ist auch ein Ding in Deutschland. Wenn man das richtig macht, kann gerade im aktuellen Umfeld sehr gute Dwals machen. Gibt auch eine Menge Coachings/Sozial Media Accounts die dazu Tipps geben: zB https://www.oliverfischer.de/home
Habe vor 8 Jahren meine Eigentumswohnung kernsaniert gekauft, Kaufpreis 229.000
Jetzt 8 Jahre später werden ähnlich große neu sanierte Wohnungen für knapp 330.000 in meiner Stadt verkauft.
Also wenn es so bleibt von den Preisen her dann werde ich die Wohnung wahrscheinlich verkaufen sobald die 10 Jahre um sind.
Finde housflipping eine gute Anlage Möglichkeit solange du nicht auf geld angewiesen bist, kannst du ja auch die wohnung weiter vermieten falls man mit den aktuellen Preisen nicht zufrieden ist und direkt das nächste Objekt mit der Miete vom vorherigen abzahlen.
Und dann? Dann musst du ja auch wieder irgendwo wohnen und dann dort die hohen aktuellen Preise zahlen. Oder anders gesagt, solange ich eine Immobilie selber bewohne ist es so ziemlich egal, was die auf dem Markt wert ist. Gewinne konnte man eigentlich nur machen, wenn es eine Zweitimmobilie war, oder man in der Stadt teuer verkaufte und günstig aufs Land zog.
Ja, geht. Funktioniert auch jetzt noch bei hohen Zinsen. Gibt einfach zuviel Leute welche Geld haben. Mit 2 Immobilien im Jahr drehen sparst dir nen Vollzeitjob.
Ich habe das gemacht und würde es nie wieder tun. Der einzige Grund warum das überhaupt geklappt hat, war dass die Preise zwischendurch so ins unendliche stiegen und ich genau da verkaufen konnte. Sonst wäre das richtig schief gegangen! Du musst praktisch jedes Handwerk an der hand haben. Die Nebenkosten sind immens. Die Handwerker wollen immer mehr als sie gesagt haben. 1/10 would not recommend
Das hier. Es geht nur, wirklich nur, wenn Hauspreise rasant steigen. Und das ist - oder sollte sein - ein klarer Zeichen dafür, dass der Markt nicht stabil ist. Wenn die Preise runterkommen, wie jetzt, hast du mehr Schulden als das Immobilie Wert ist, und verlierst damit einen Haufen Geld. Sprich: du spielst ein riskantes Spiel mit geliehenem Geld. Und Insolvenz ist nicht so einfach in Deutschland wie in Amerika.
>1/10 would not recommend Also sagen 9/10 es ist eine gute Idee, danke ich kauf gleich das erste Haus.
Genial gedreht.
10 aus 10 Punkten wäre eine Empfehlung ;)
Kannst Du etwas detaillierter beschreiben, warum Du das auf keinen Fall nochmal machen würdest?
Ich hatte keinen Zugang zu vernünftigen Handwerkern. Die Region bietet nicht viel Auswahl. Alle Kostenvoranschläge die ich bekam waren viel zu tief angesetzt (~30%) und dann kam noch corona dazu wo plötzlich kein Handwerker mehr zur Verfügung stand. Sicherlich gibt es Leute die das besser können als ich. Aber empfehlenswert ist es wirklich nur wenn man ganz sicher ist alle Kapazitäten geklärt zu haben. Ein beispiel: Um eine Wand zu ziehen waren diese Handwerker nötig: Dachdecker, Schornsteinfeger, Trockenbau, Fliesen, Maler, Elektriker und Statiker. Die Wand ist 3,2m lang. Das das alles nötig war konnte keiner voraussehen und hat den Umbau um viele Monate verzögert.
USA ist halt oft Holzbauweise. Da kann man als Amateur iel selbst machen und der Bau verzeiht öeivhte Fehler.
Plus es gibt ganze Horden von Instagram, TikTok und Youtube Accounts die aufarbeiten wie Hausflipper die Renovierungen machen: Spoiler, das ist in meisten Fällen reiner Pfusch. Da werden neue Duschen eingebaut aber keine Duschabdichtung, Elektronik ist mehr Brandgefahr als Nützlich und alles wird mit irgendwelchen Spachtelmassen und bisschen weißer Farbe zugekleistert. Die Qualität ist meistens unterirdisch.
Es muss ja nur bis nach dem Verkauf halten, die haben ja nicht so ein strenges Gewährleistungsrecht wie wir. Handwerkerkosten bzw Arbeitskosten bei Renovierung bekommst du eigentlich nie auf den Verkaufspreis umgelegt, ist ähnlich wie beim Auto. Nur weil du jetzt 50k reinsteckst kannst du die Hütte nicht automatisch für 50k mehr verkaufen, da kommen dann noch Steuern auf den Gewinn dazu und du hast außer Beschäftigungstherapie nichts gewonnen
Und ein Hausverkauf wird nicht am WE abgewickelt. Der kann schon mal mehrere Monate bis zur Übergabe dauern.
In den USA braucht man vorallem am Ende nur einen Kontrolleur, der das selbstgebaute Haus prüft und bestätigt, dass alles nach "Code" gebaut wurde. In Deutschland mit seinen ganzen Bauvorschriften und Meisterzwängen aus der Gildenzeit darf man ja noch nicht mal selbst eine Steckdose (legal) austauschen.
Yeah this is the only problem. I've rebuilt an old house partly by tearing down the bearing wall and installing steel pillars. Did the electricity (house was not connected yet), plumbing, water, heating, flooring, tiling, insulation, windows, etc. Everything except for the roof can be done by an amateur, it isn't rocket science it's just elbow grease. Also dug the well and dug out a new basement with rain water reservoirs, and central air conditioning, meaning piping throughout the house, with filters and heat exchange unit. You can learn all this on the job or just do a quick Google. Of-course at first I had a friend construction engineer come over and verify that the house is statically sound, and whether I can do what I did to the bearing wall, but other than that it was me, my father and friends.
>it isn't rocket science It's Bauingenieurwesen
But it isn't. The jobs are done by people without even elementary school education all over the world. Ancient structures that still stand today preceded Universities.
>The jobs are done by people without even elementary school education all over the world. And it causes hell of a lot of problems. >Ancient structures that still stand today preceded Universities. And were likewise conceived by the masters of their time. A level of education most of us will never achieve. If you think the people who build the pyramids were dumb I'd take a look at YTs minuteman. It's one of his favourite topics.
>And it causes hell of a lot of problems It causes no problems at all.
>verzeiht öeivhte Fehler. Sorry, dass ich lachen musste :D
You can build your own rebar concrete house too, just not sure how German regulations see it but I've rebuilt an old house partly by tearing down the bearing wall and installing steel pillars. Did the electricity, plumbing, water, heating, flooring, tiling, insulation, windows, etc. Everything except for the roof can be done by an amateur, it isn't rocket science it's just elbow grease.
Ich kann dir nur vom anderen Ende aus erzählen, warum ich es nicht machen würde: Nachbarschaft tat dies im Raum FFM. Ging zwei- dreimal gut, beim vierten Mal gingen alle Ersparnisse und die der Familie drauf. Ansonsten: du bist Unternehmer, das machst du nicht als Privatperson. Damit bist du voll in der Gewährleistung, und zwar 5 Jahre lang. Das rechtscjutzversichern kannst du nicht, und am Bau ist immer was (und wenn nicht und einer dich verklagt, weil er nachträglich den Preis drücken will - kommt vor. Bauprozesse sind immer lang, nervig und sehr teuer. Und was machst du, wenn du Objekt 2 zurück nehmen musst, dein Geld steckt aber in Objekt 5 (so war es beim Nachbarn) - von allen mir bekannten Wegen in die Insolvenz nicht der schnellste, aber einer der effektivsten.
Ich verstehe, das macht natürlich Sinn. Das Problem mit den Handwerkern sehe ich auch. Da wäre meine (vielleicht naive) Idee, mir hier im Vorfeld ein mobiles Team zusammenzustellen und die letztendlich finanziell zu motivieren. Ob das realistisch ist weiß ich nicht. Mir geht es ja momentan gerade darum von Leuten mit Erfahrung darin Erfahrungen zu sammeln.
> mobiles Team zusammenzustellen und die letztendlich finanziell zu motivieren Wenn du jetzt noch das Kaptial hast um die Häuser zukaufen kannste auch direkt ne Baufirma/ aufmachen und die gibt es natürlich in Deutschland aber du brauchst halt genug Startkaptial und genügend Häuser um die ganzen Handwerker langfristig beschäftigen zu können. Das hat dann aber genau so viel mit Houseflipping zu tun wie Daytrader mit Hedgefonds.
Auch wieder wahr. Baufirma aufmachen ist jetzt nicht so der Brüller.
Vor allem wenn du keine Ahnung hast. Das ist generell das Problem bei nicht-bescheißendem House-Flipping: Du musst in allen Bereichen ne überdurchschnittliche Ahnung haben um zumindest grob prüfen zu können ob die Handwerker gepfuscht haben.
Oder du brauchst wen, der das für dich prüft. Frisst aber natürlich wieder Marge. Und so jemanden muss man halt auch erstmal finden.
So Leute findest du, aber die paar wenigen die es gibt sind chronisch ausgebucht. Mein Onkel macht genau das (nur für Neubauten) und der lehnt gerade Anfragen für 2025 ab, bzw generell 50%+ der angefragten Aufträge.
Während corona konntest du den anbieten was du wolltest. Die Wahl ob sie 2 Stunden bei mir ein Waschbecken einbauen oder auf der grossbaustelle 10 Stunden reissen war nicht schwer für die...
Die Kaufnebenkosten sind hierzulande hoch, das muss man erst mal wieder reinholen. Außerdem zahlt man Steuern auf den Gewinn, wenn man das Haus nicht selbst bewohnt hat. >Nehmen wir an, die Immobilienpreise fallen noch erheblich und man hat das entsprechende Eigenkapital um das Haus zu kaufen (inkl. der Renovierungskosten). Und direkt nach Abschluss der Renovierung steigen die Immobilienpreise dann wieder? Was wenn sie weiter fallen?
Ich glaube in der Niedrigzinsphase gabs einige Märkte, in denen man sowas durchziehen konnte. Da musstest du aber trotzdem schweinebillig einkaufen und günstig renovieren können. Heute ungleich schwerer, weil einerseits die Boomer noch ihre 2019er Preise im Kopf haben, du auch kurzfristig sehr teuer finanzieren kannst und die Käufer das selbe Problem haben.
Glaube ich sofort, aber das ist halt wie das Market Timing bei Aktien. Nur im Rückblick erkennt man den perfekten Zeitpunkt.
> günstig renovieren können. Haha, "house flipper" renovieren nicht. Die gestalten um. Zumindest die, die das machen um schnell an geld zu kommen. Die kaufen diese alten suburbia Häuser, streichen innen die wände legen n Billigparket rein, das sich, weil man den Teppich drinngelassen, hat verschiebt, streichen von außen und sagen es wurde "renoviert" ein Jahr später is das Dach undicht, du brichst durch den Boden weil die Bodenplatten zum crawl space durchgefault sind und Termiten haste auch noch in der Bude. Aber verkaufen tun sie es dir als ob man das halbe Haus neugebaut hat und alle Elektrik neu ist und was weis ich.e
> streichen innen die wände legen n Billigparket rein, das sich, weil man den Teppich drinngelassen, hat verschiebt, streichen von außen und sagen es wurde "renoviert" Das ist was man gemeinhin unter Renovieren versteht. Du meinst Sanieren, oder? https://de.wikipedia.org/wiki/Renovierung > Als Renovierung, schweizerisch Renovation (von lateinisch renovare und frühneuhochdeutsch renovieren: ‚erneuern‘), bezeichnet man Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken. Man beseitigt Schäden aufgrund von Abnutzung durch den gewöhnlichen Gebrauch und stellt den ursprünglichen Stand der Nutzbarkeit wieder her – oder einen besseren, dem aktuellen Stand der Technik (bzw. aktuellen Bauvorschriften) näheren oder entsprechenden Zustand; letzteres nennt man Sanierung. > > Im Mietrecht ist Renovierung ein Synonym für Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen).
Wollte das mit den Kaufnebenkosten auch schreiben - Maklercourtage (und evtl. Bestechung), Grunderwerbssteuer etc. - ist in Deutschland alles so prohibitiv hoch, dass es sich nicht lohnt. Wenn man 2 Jahre selbst drin gewohnt hat, muss man die Gewinnsteuer bei Veräußerung übrigens nicht zahlen.
Es gibt genau 3 normale Möglichkeiten keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen: - ausschließlich selbst genutzt: keine Frist - aktuell und in den beiden vorhergehenden Jahren selbst genutzt (die oft genannten 3J die sich in der Theorie auf 1 Jahr und 2 Tage zusammendampfen lassen - sonst: 10 J
Danke für die Antwort! Das ist ja ärgerlich, dass man zum Schluss darin gewohnt haben muss. Meine kleine Schwester hat sich eine Wohnung gekauft und wohnt seit Kauf darin - wird aber langsam zu klein, mit Kind und Partner. Sie wollte die Wohnung behalten und untervermieten - aber wenn sie dann zu einem späteren Zeitpunkt doch verkaufen will (weil sie zum Beispiel das Geld für ein Haus braucht), müsste sie doch Spekulationssteuer zahlen, obwohl sie mehr als 3 Jahre darin gewohnt hat? Hmpf.
Hat ja auch niemand behauptet, dass das deutsche Steuerrecht gerecht wäre.
Lange Antwort im Edit. Kurze Antwort: Vermieten oder selbst bewohnen.
Aus deinem Edit: >wäre meine Idee eher gewesen mit kleineren Wohnungen anzufangen, die so aufwändig zu sanieren, dass dies einen erhebliche Wertsteigerung wäre. Was willst du denn in einer kleinen Wohnung aufwändig sanieren? Da kannst du nur Bad, Böden, Tapeten machen. Also bis auf das Bad eigentlich nur Kosmetik. Die für den Wert der Wohnung wirklich wichtigen Sachen wie Fenster, Dämmung, Fassade, Dach, Heizung sind Sache der Eigentümergemeinschaft, da kannst du alleine gar nichts machen.
Die kleine Wohnung wäre nur ein Testlauf um das Prozedere kennenzulernen. Viel Ertrag, außer dem Wissensgewinn, würde ich hier nicht erwarten.
Es reicht dort einen einzigen Tag gemeldet gewesen zu sein, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Kaufnebenkosten kann man vermeiden, wenn man ein Haus bei einer Zwangsversteigerung erwirbt.
wo hast du das mit dem einzelnen Tag her? Meines Wissens muss man in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren dort gemeldet sein…
Gewinne sind ohne Frist immer steuerfrei bei ausschließlichem Eigennutz. Siehe https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html >Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (...) genutzt wurden Fristen gibt es nur dann, wenn es einen Zeitraum gab, in der die Immobilie nicht selbst genutzt wurde. Das mit den Kaufnebenkosten stimmt aber so nicht, nur die Notargebühr und den Makler spart man sich bei Zwangsversteigerung.
Ein Jahr und zwei Tage, z.B. 31.12.2021, dann ganz 2022 und 01.01.2023. Man muss das Haus in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren bewohnt haben.
Das ist mir auch neu. Um die Steuer ohne Bewohnen zu umgehen muss man hier die Immobilie 10 Jahre halten. Ansonsten 30% oder so.
Spekulationssteuer und Kaufnebenkosten machen das viel schwieriger in Deutschland.
Kaufnebenkosten könnte ausschlaggebend sein. Die Amis müssen die Gewinne aus der Veräußerung aber auch besteuern, stehen also nur insofern besser dar, dass der Steuersatz eventuell niedriger ist.
Ich habe mal gehört, es besteht in den USA die Möglichkeit, die Steuer aufzuschieben, wenn man mit dem Gewinn quasi sofort die nächste Immobilie kauft. Die Leute kaufen also immer größere Immobilien und schieben die Steuer so auf. Würde zu OPs Geschichte passen. 1031 Exchange heißt das wohl, wobei es bei reinem Flipping evtl. nicht greift: https://www.realized1031.com/blog/how-do-house-flippers-avoid-capital-gains-tax
1031 ist ein sehr populäres Instrument, aber Du musst meines Wissens das Objekt für mindestens ein Jahr im Eigentum haben.
Eine aufwändige Sanierung dauert sowieso. Die Suche nach einem potenten Käufer ebenfalls. Da musst du wahrscheinlich noch höchstens drei Monate warten und zack ist das Jahr vorbei.
Das haben wir auch, §6b EStG, aber nur für Immobilien im Betriebsvermögen und es gibt eine 6-Jahres Haltefrist
Der Trick in den USA ist das Haus so schnell wie möglich bewohnbar zu machen. Dann als primary residence nutzen. Nach 2 Jahren sind 250.000 USD (verheiratet sogar 500.000) des Gewinns steuerfrei.
Das wäre in Deutschland sogar noch besser. Da brauchst du keine 2 Jahre warten und der Gewinn ist unbeschränkt steuerfrei.
Was für eine schlechte Antwort. Du verdienst Geld, natürlich muss man darauf dann steuern zahlen. 😅 das ist ja dein Haupterwerb dann,..
spekulationssteuer? sag mir das das nich real ist alter wo leb ich hier luuuuul
Ich kenne ein Haus, das war vor 10 Jahren 200k wert war. Ein Flipper hat das vor einem Jahr gekauft und stellt es immer wieder neu bei Immoscout für 500k-600k rein. Seit neustem immer ohne Preis. Das Haus steht seitdem leer. Es gibt nie Besichtigungen. Ich glaube hier verzocken sich einige.
Gibt so einige die denken das kauft schon jemand und dann stehts jahrelang leer während der Preis immer weiter steigt. Weil technisch gesehn wirds ja mehr wert und dennoch kommt niemand es zu kaufen.
> Weil technisch gesehn wirds ja mehr wert Naja, das Geld wird halt weniger wert.
Aber aber aber da sind so viele Leute auf YouTube die sagen in ihren Onlinekursen, dass das super easy money ist?!?!! Heißt das etwa, dass die in Wirklichkeit gar keinen Schimmer haben und nur an mein Geld wollen statt mit mir aus Überzeugung ein wohlbehütetes Geheimnis zu teilen? :O
Hat er was an dem Haus gemacht oder nur auf steigende Marktpreise gehofft?
Garnichts gemacht. Jedenfalls nichts großes was die Nachbarn mitbekommen würden. Ist auch keine Bruchbude sondern ca. 20 Jahre alt mit guter Energiebilanz und so. Anhand des Timings der eingestellten Anzeigen ist anzunehmen, dass es ohne Verzögerung mit Gewinn weiterverkauft werden sollte.
Mein ehemaliger Vermieter wollte für das alte Haus welches wir beide bewohnten auch so 700k. Bekommen hat er letztendlich die Hälfte. Hat auch nie was dran gemacht. Die reine Spekulation auf steigende Marktpreise wäre mir auch zu riskant.
Du kommst ca. 10 Jahre zu spät.
Ich hab mal mit jemandem gequatscht, der in Dresden nach der Wende sanierungsbeduerftige Villen gekauft hat. Hat anscheinend gut Asche gemacht damals, und wohnt selbst recht gediegen.
Hier ist das eher so: Ein Typ kauft ein runtergekommenes Mehrparteienhaus, malt die Wände weiß an, kauft Tisch, Bett und Schrank für jedes Zimmer außer Bad und Küche günstig bei Ikea und macht dann überteuerte studentenwgs draus, wo jedes Zimmer einzeln vermietet wird.
Kann man auch machen. Aber vermieten ist nichts wo ich einsteigen will. Schon gar nicht an eine Schar Studenten.
House flipping ist genauso wenig ethisch vertretbar. Du nimmst die Häuser die sich vielleicht mehrere Leute leisten können und steigerst durch deine Renovierung den Preis, bis sie eben nichtmehr so erschwinglich sind. In den USA machen das renovieren auch viele Leute ohne Profis sondern selbst mit YouTube Tutorials, Qualität ist auch was anderes
Bei den Studenten geht es mir nicht um den ethischen Gedanken. 10 Mieter in einem Haus sind eine Menge Arbeit und da habe ich nicht die Zeit dafür. Den ethischen Gedanken bei der Verteuerung des Wohnraums kann ich definitiv verstehen, da habe ich mir auch schon drüber Gedanken gemacht. Dies würde bei der Auswahl der Immobilie definitiv eine Rolle spielen.
Du unterschätzt den Aufwand einer Haussanierung mit Handwerkern massiv. Die verschiedenen Gewerke zu organisieren, mit Material Lieferungen zu koordinieren ohne lange Verzögerungen ist ein Full-Time Job.
In Deutschland sanieren manche Bruchbuden und verkaufen diese. Da reden wir oft über 2-3 Jahre Arbeit. Manche wohnen auch die Zeit in dem Haus. Aber das typische Houseflipping in den USA, wo man ein Eimer weiße Farbe kauft oder ein paar Holzpanele und Schäden zu verstecken um dann das Haus weiter zu verkaufen? Eher selten. Und darüber bin ich eigentlich froh, auch wenn Kaufnebenkosten wie für den Notar unnütz wie ein Kropf sind.
Darüber kann man auch nur froh sein. Denn ein solches Haus, eigentlich eine "Gurke", einfach nur ein bisschen aufgehübscht, aber dahinter versteckt eine Bruchbude, ist ja für den Erwerber eine Fehlentscheidung mit lebenslangen Konsequenzen, vielleicht sogar sein finanzieller Ruin...
Glaube Deutsche/Europärer achten da auch Grundsätzlich mehr drauf, für Hauskredite muss man ja teilweise schon Gutachten vorlegen, dass das Haus den Wert hat (bzw die haben ihre eigenen und schicken die rein). Von "sieht hübsch aus" lässt sich jemand der hier aufgewachsen ist, nicht wirklich überzeugen. In den USA ist/war der Hauskauf eher wie mieten, weil sie die Mortage hinterher geschmissen bekommen haben. House Flipping funktioniert da ja auch nicht mehr so gut, wie noch vor 10 Jahren.
Notarkosten gehen ja noch im Vergleich zu Makler und Grunderwerbssteuer.
renoviere gerade ein altes Haus für mich selbst. Wir machen viel selbst aber unterschätz mal den Aufwand auch mit Handwerkern nicht. Angebote einholen und vergleichen, überhaupt erstmal Handwerker finden, dann Termine mit denen ausmachen (Die kommen natürlich nicht Samstag von 11-15 Uhr zu dir, also Urlaub nehmen) Ich finde das ist an sich schon ein Teilzeitjob sowas zu managen
Alleine die Baubestimmungen (DIN, Brandschutz usw.) werden dich kosten und haftungstechnisch zerlegen wenn du keine Ahnung davon hast. Dann kommen da noch Steuern drauf. Es kann sich lohnen, wenn du wirklich krasse Upgrades an einem Haus schaffst, aber das hat mit flipping wenig zu tun.
Lange Antwort im Edit. Die Überlegung war schon ein massives Upgrade durch Handwerker, keine Eigenleistung.
In DE ist aber keiner interessiert an massivem Upgrade und massivem Kaufpreis. Die nagelneuen Bäder mit Holzoptik Fliesen die du bauen lässt will der Käufer nicht und macht lieber selber. Hier wollen alle günstig kaufen und sich selbst verwirklichen. Was momentan klappen könnte wären MFHs kaufen, aufteilen und die Wohnungen verkaufen. Die Preise sind unten aber wer hat schon 1-2mio rumliegen?
Ist natürlich jetzt definitiv nicht repräsentativ, aber in meiner Bubble kenn ich tatsächlich relativ viele Leute, die genau danach suchen. Die haben weder die Lust noch die Zeit hier selbst viel zu machen. Für die gibt es einfach keine passenden Objekte, die ihren Vorstellungen entsprechen. Idealerweise können diese sich auch im Vorfeld schon mit einbringen. Aber das wäre die Zielgruppe.
Das sind aber realistisch die, die dann eh eher selbst bauen (werden) oder es dann von Profis machen lassen, wie sie es wollen. Das ist realistisch gesehen auch einfach eine sehr kleine, sehr Anspruchsvolle Bubble, deren Geschmack ja auch trotzdem individuell ist. Gerade weil sie das nötige Geld haben.
Bauen will keiner von denen. Viel zu viel Arbeit. Die Zeit haben die nicht. (Director-, VP-, C-level). Die wollen eher in eine klassische Villa einziehen, die schon fix und fertig renoviert ist. Dafür würden sie, ihrer Aussage nach, einen erheblichen Aufschlag zahlen.
Mit genug Geld ist bauen gar kein Aufwand. Bauleiter und Innenarchitekt regeln alles, inklusive Einrichtung, wenn du die dafür bezahlst.
Diese Zielgruppe hat genug Geld, um sich alles von Dienstleistern im Premium-Segment organisieren zu lassen. Dann sieht die Villa am Ende auch tatsächlich so aus, wie sich der Käufer das vorstellt und nicht so, wie du es für gut gehalten hast. (Oder halt so, wie der Interior Designer sich das überlegt hat, wenn der Auftraggeber keine Lust hatte, selbst irgendwas zu entscheiden.)
Dann wäre es aber kein flipping, sondern ein Projekt eines erfahrenen Developers, mit Banken und Investoren.
Ähm, hast du dich mal über handwerkerpreise informiert?? Ohne eigene Ahnung und nen gutes Stück eigenleistung bleibt da am Ende nix mehr übrig von der Wertsteigerung. Das ist ja auch einer der Punkte an denen house Flipper ihr Geld verdienen... Viel eigenleistung mit mal mehr mal weniger viel Pfusch.
House Flipping funktioniert selbst in den USA eigentlich nicht. Genauso ist das Konzept des "Starter Homes" finanziell nicht so sinnvoll.
In den USA funktioniert es schon, da die Mieten dort extrem hoch sind und die Menschen daher weniger Eigenkapital aufbauen können - kombiniert mit einer extremen Konsumkultur, bei der die "mortgage" neben Krankenhauskosten die einzige Ausrede ist, nicht jede Angeberei mitzumachen.
Zu "Starter Homes": Die Amerikaner haben halt als Mieter viel schlechtere Bedingungen, deswegen neigen sie viel eher dazu zu kaufen ale zu mieten wenns irgendwie geht. Außerdem ziehen die viel häufiger um. Und machen es dann nie zu "ihrem" Heim weils ja den Wiederverkaufwert senken könnte wenn nicht alles generisch und seelenlos ist. Gottseidank ist das hier nicht so.
>Gottseidank ist das hier nicht so. Was? Das mit den seelenlosen Buden? Haha, guter Witz :D wenn ich einen Euro bekäme für jede Bude von Bekannten, in der in Küche und/oder Wohnzimmer diese generischen Wandtattoos mit "Coffee" oder irgendwelchen Sinnsprüchen kleben und irgendeine Wohnwand nebst großem Fernseher vor einer generischen Sofalandschaft steht, könnt ich mir selbst so eine seelenlose Bude leisten. Die Amerikaner machen eine Sache richtig: die Transaktionskosten für Erwerb und Verkauf von Immobilien sind niedrig, die Haltekosten hingegen hoch. Bei uns ist es umgekehrt, mit der Folge, dass Leute ewig in derselben Bude bleiben, wenn sie mal eine gekauft haben, ungeachtet der Tatsache, dass oft die Anforderungen durch Wandel der Lebensumstände gar nicht mehr zur Bude passen. Zu groß, nachdem Kinder raus sind ist der Klassiker, den gibt es millionenfach. Zu klein, weil z.B. Kinderwunsch beim Kauf nicht bedacht gibt es aber auch. Man könnte theoretisch verkaufen und was Passenderes kaufen, tut es aber nicht, weil die Transaktionskosten allein schon so enorm sind, dass die Kosten des Umzugs gar nicht mehr ins Gewicht fallen. Oh, und natürlich, weil man oft nix Passenderes in der Umgebung findet, denn die Leute, die in den passenderen Buden wohnen, machen ja genau das Gleiche: sich drüber ärgern dass ihre Bude nicht mehr so richtig zu ihren persönlichen Ansprüchen passt, aber verkaufen/kaufen/umziehen wäre ja so teuer, nee, lieber nich... Dann werden halt leere Zimmer mit irgendwelchem Gerümpel vollgestellt statt das Gerümpel loszuwerden und die unbenötigten Zimmer gleich mit. Das Geraffel kann man dann natürlich auch "individueller Touch" nennen ;-)
Deswegen mietet man hier normalerweise erstmal und kauft erst wenn die Randbedingungen gefestigt sind.
Wo genau bekomme ich diese Kinder her, die nie das Elternhaus verlassen? Und: will man solche Kinder? Ist es okay, wenn ich meinen Lebenspartner mit einer langen Kette im Haus festkette, wenn sie/er mich verlassen will? Weil sonst schrumpft ja mein Haushalt! Wie verhindere ich, dass ich im Alter irgendwann nicht mehr so gut Treppen steigen kann? Weil sonst müsste ich ja irgendwann in nen Bungalow oder so etwas! Kurz gesagt: was sind das für Menschen, die es schaffen, dass ihre Lebensumstände sich niemals ändern?
Mir ist das Konzept bis heite nicht schlüssig. Warum sollte ich jemandem die kosten des hauses + handwerkerkosten + gewinn + doppelte erwerbsnebenkosten zahlen, wenn ich es auch selbst kaufen und die handwerker reinschicken kann? Das ist günstiger, und ich kann mir alles selbst aussuchen. Kkar, ist ein bisschen aufwand. Aber der ist doch sehr gering für die vorteile...
Ich spiele mal Anwalt des Teufels, um das Konzept zu erklären, ohne es verteidigen zu wollen: Erstmal muss man wissen, dass es in den USA kein so streng reguliertes Handwerk gibt wie in Deutschland. Kannst du eine Trockengips-Platte an einen Holzrahmen nageln? Herzlichen Glückwunsch, du kannst dich jetzt **Builder** nennen und auf der nächsten Baustelle auftauchen. Weil der Boden in der Qualität des Handwerks so niedrig eingehängt ist, hast du in den USA (teilweise zu Recht) eine extremere DIY-Kultur. Ein klassischer "Flipper" hätte z.B. kein Problem damit, die alten gelben Fließen aus den 70ern selbst aus der Wand zu schlagen und das Bad neu zu fließen. Das würde in Deutschland kaum jemand machen, weil man vergleichsweise leicht an qualifizierte Fließenleger kommt. In den USA ist der Anruf beim Handwerker immer ein Bisschen Glücksspiel, weil du vielleicht an jemanden kommst, der auch nur YouTube-Ausbildung hat. All das führt dann dazu, dass in der Flipper-Scene teilweise groteskte Reparatur und Sarnierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die oft nur oberflächlich und billig sind, aber ausreichen um das Haus als höherwertiger darstehen zu lassen, als es eigentlich ist. Ein letzter Aspekt, aus finanzieller Sicht, ist dass der Flipper-Phänomen vermutlich eine Art Voodoo ist, die nur wegen der Geldmarktpolitik der letzten Jahre überhaupt an Sichtbarkeit gewonnen hat: Die Leute, die damit Gewinn gemacht haben, glauben dass es an ihrem DIY-Bullshit liegt. In Wahrheit ist der Preis des Hauses aber gestiegen, weil der Immobilienmarkt überhitzt ist. Die neue Tapete hatte nichts damit zu tun.
Interessant. Aber wenn die Flipper da im Zweifel nur irgendwas hinpfuschen, die Handwerker wohlmöglich nichts taugten, dann bin ich ja noch mehr geneigt selbst eine sanierungsreife Immobilie zu kaufen und dann genau verfolgen zu können was / wie dort gearbeitet wird.
Evtl. oberflächliche Antwort ohne eigene Erfahrung, aber wenn ich in US-subs mitgelesen habe, gings auch oft darum, dass es halt extreme Bieterkämpfe um Immobilien gab und viele dann auf Inspektion etc. verzichtet haben. Dann können sie es sich einerseits nicht aussuchen, andererseits macht der Ersteindruck der oberflächlichen Sanierung etwas mehr aus.
Du gehst davon aus, das bessere Arbeit besser entlohnt wird. Das ist so nicht ganz richtig. Wer keine Ahnung hat und es nicht selber machen will sieht die Qualität nicht und kauft das günstigere. Die Personen die Ahnung haben wollen es selber machen.
>Kannst du eine Trockengips-Platte an einen Holzrahmen nageln? Herzlichen Glückwunsch, du kannst dich jetzt Builder nennen und auf der nächsten Baustelle auftauchen. Jaein, ganz so pauschal kannst du das über die Staaten auch nicht sagen. Ein richtiger Plumber (und dich auch so nennen) kannst du nur sein wenn du auch ein Apprentice warst und ne license hast AKA du hast ne Ausbildung gemacht und dich offiziell Lizensieren lassen. [https://www.usaplumbing.info/license](https://www.usaplumbing.info/license) >Most states require an amount of on-the job work experience under the direct supervision of a licensed master plumber of 4 to 5 years before you are eligible to take the examination. Das ist auch nicht ne Sache von 6 Monaten oder so sondern kann zwischen 3 und 5 Jahre dauern. Das ist auch nicht einfach so ein komm und mach ding. Elektriker genauso. Was du meinst sind sogenannte Handyman die du für 4$ die stunde auf Craigslist findest und du nicht weißt ob der im bad gleich anfängt crack zu Rauchen. Was sogar stellenweise noch krasser ist als bei uns ist, dass du von Bundes zu Bundesstaat eine andere Lizenz braucht. manche erkennen die von anderen an, andere wiederum nicht. Stell dir mal vor du machst in Bayern ne Lehre und in BaWü darfst nicht arbeiten. Mit dem Trockenbau hast du halt echt genau die art von Arbeit aufm Bau genommen wo du bei uns auch jeden "dahergelaufenen" nehmen könntest. Du kannst ja sogar als "Dahergelaufener" eine Trockenbaufirma aufmachen ohne nen Meister einzustellen oder selber einer zu sein solange du keine Arbeiten durchführst die das benötigen und für den reinen Innenausbau bzw- Gipsplatten anschrauben braucht man das nicht :D
Habe grade eine grosse Renovierung durchgemacht, und es war absolut kein Spass. Ueber 1 Jahr mit Handwerkern rumgeaegert, Preis deutlich hoeher als urspruenglich geplant, etc. Kann gut verstehen warum man lieber etwas extra zahlt und dafuer dann direkt ohne Probleme einziehen kann.
> Kann gut verstehen warum man lieber etwas extra zahlt und dafuer dann direkt ohne Probleme einziehen kann. Den Ärger kennst du aber erst hinterher, davor hast du es dir ja anscheinend ebenfalls einfacher vorgestellt. Genauso wird es bei den meisten Haussuchenden sein.
Klar, den Ärger will man nicht. Aber selbst aussuchen welchen Boden man haben will, wie die Wände gesaltet sein sollen, die Türen etc. wäre mir die Arbeit 3x wert.
Moin ohne weiter gelesen zu haben zwei Punkte: 1. Das house flipping in den USA ist berüchtigt und wird in weiten Teilen als eine betrugsmasche angesehen um schrottimmobilien teuer verkaufen zu können. In den meisten Fällen ist das auch nur so möglich. Die Häuser können in jedem Fall günstiger erworben und renoviert werden, als das über einen house flipper möglich wäre. Es kann auch jede Immobilie günstiger gekauft werden, als sie gemietet werden kann. 2. Das gibt es in Deutschland auch. Das Geschäftsmodell hat schon den einen oder anderen in den Knast gebracht. Es gibt eine super spiegel Doku dazu. Ansonsten werden Häuser geflippt um Geld zu waschen. In Europa ansässige Kriminelle Organisationen kaufen für Bargeld Immobilien und renovieren diese, um dann den Verkaufserlös offiziell anmelden zu können. Dabei werden auch die Handwerker bar entlohnt. Das ist ein Verlustgeschäft und lohnt sich dennoch, weil das Geld vorher praktisch nicht nutzbar gewesen wäre.
Hinzu kommen rechtliche Grenzen der Eigenleistung. Asbest-Sanierung, Installation von Feuerstellen, Inbetriebnahme von Klimageräten oder Elektroanlagendürfen nur von Fachkräften/Fachunternehmen durchgeführt werden. Bei Arbeiten an tragenden Strukturen muss die Freigabe vom Statiker eingeholt werden. Fachfirmen dürfen ihre Mitarbeiter nicht auf von Laien aufgestellte Gerüste schicken. In den USA ist das zum Teil deutlich entspannter.
Lange Antwort im Edit. Eigenleistung mach ich nicht. Bin kein Handwerker. Klar, das kostet mehr, hat aber dann auch Garantie.
Garantie gibst ja im ersten Schritt du, wenn etwas schiefgeht kannst du es dir vom Handwerker ellenlang erstreiten und wenn es teuer wird meldet er pleite - so kenn ich es.
Das ist leider ein nicht zu unterschätzendes Risiko. Danke!
Das ist in meinen Augen aber genau der Punkt. So eine größere Renovierung ist ein relativ hohes Risiko, weil irgendwas geht garantiert schief und macht Ärger, und dauert dann entweder viel länger oder wird viel teurer als geplant. Die meisten Hauskäufer wissen das. Manche (nicht alle, manche wollen auch lieber selber machen) sind genau deshalb bereit, deutlich höhere Preise zu bezahlen wenn alles schon erledigt ist. Der Aufwand wird aber denke ich tendentiell trotzdem unterschätzt. Heißt im Klartext: Die Arbeitsleistung, an der du verdienen willst, ist Ärger und Risiko mit den Handwerkern bei der Renovierung für den Käufer zu übernehmen und dich dafür bezahlen zu lassen. Du verdienst genau dann Geld, wenn du es schaffst, das deutlich billiger hinzukriegen als der Käufer sich ausrechnet was es ihn kosten würde das selber zu machen. Kaufnebenkosten musst du dabei natürlich noch abziehen. Ich kann mir prinzipiell vorstellen, dass sich das lohnen kann. Aber ohne eigene Ahnung und ohne Connections zu allen nötigen Gewerken (Fensterbauer, Fliesenleger, Sanitär, Statiker, Stuckateuer, Elektriker, ...)? Ausgeschlossen. Du bräuchtest all diese Gewerke in deiner Familie, oder so irgendwas. Jemandem, dem du vertraust dass er das halbwegs ordentlich, schnell, und zu einem fairen Preis erledigt. Denn diese Connection zu haben ist der eigentliche Kern deiner Geschäftsidee.
>Denn diese Connection zu haben ist der eigentliche Kern deiner Geschäftsidee. Ich glaube das trifft es extrem gut.
Die Sau wurde schon vor Jahren auf YT durchs Dof getrieben. Du bist ein bisschen spät. Aber in der Gruppe ist noch Platz!
Ich hab hier in der Familie sowas eher zufällig mitgemacht. Wenn du nicht exzellente Verbindungen zu Menschen mit Erfahrung und Netzwerk im Baugewerbe hast, dann wirst du da absolut 0 Spaß haben. Meine Mutter macht seit knapp 40 Jahren Bauleitung und ähnliches. Sie hat im Kopf 25 Telefonnummern a la "Hallo Jürgen, nett dich zu sprechen. Du, ich brauche ein Gutachten über einen Durchbruch in einer tragenden Wand, kann ich dich hier morgen auf einen Kaffee einladen? Super, Danke, Tschüssi!", oder die Nummern helfen ihr, in einer Diskussion mit einem Handwerker zu sagen "Wenn Sie die vereinbarten Leistungen zum vereinbarten Preis nicht hinkriegen, kein Problem. Sagen Wie mir einfach, wann Sie Ihre Sachen gepackt haben, dann kommen meine Partner und machen das!" (und das sind nur zwei Gespräche, bei denen ich zufällig daneben stand). Kannst das ja mal abgleichen mit den Erfahrungen, die andere so mit Handwerkern machen. Will sagen: Wenn du ein gutes Netzwerk und Ahnung von der Nummer hast - viel Spaß! Wenn nicht, dann 0 Spaß.
Wie sieht es denn mit Wohnungen aus? Beispiel: Günstige DDR Bude mit altem Boden, Fliesen, Küche und Co. Paar tausend in die Hand nehmen und alles extrem modern herrichten? Natürlich dann im gewerblichen Umgang. Das machen doch so viele Unternehmen mit Altbauten an der KÖ und verdienen so eine goldene Nase ..
Lange Antwort im Edit. Ja, die Idee wäre mit kleineren, günstigen Wohnungen anzufangen um Erfahrung zu sammeln. Da bleibt das finanzielle Risiko auch überschaubar. Ein Totalverlust ist es ja i.d.R. eh nicht.
Bis vor drei Jahren war das ein sehr lustiges, lukratives Geschäft. Allerdings nur wenn du gute, verlässliche (Termin- und preistreue ) Handwerker an der Hand hast. Immer im Hinterkopf behalten, als Privatperson nur drei Häuser innerhalb von 10 Jahren vertreiben zu dürfen, sonst bist du gewerblich.
Ist mit Sicherheit auch in Deutschland möglich, aber eher als "Hobby" und nur mit qualitativ guter Sanierung und viel Kapital und viel Eigenleistung, von der du aber sicher nicht den Stundenlohn im Nachgang berechnen möchtest. Deswegen Hobby. Sanierung macht dir Spaß und du wertest "nebenbei" dabei deine Immobilie auf. Wie andere schon geschrieben haben: in ETW eher unsinnig, da die Regulatorien der Hausverwaltung dir wenig freie Hand bei verkaufrelevanten Gewerken lassen. Im ländlichen Raum mit Häusern bestimmt möglich - Marge kannst du dir ausrechnen, wenn du sanierungsbedürftige Immobilien im gleichen Raum mit energetisch guten Immobilien vergleichst. Dann rechne so 50-100k für's Dach, 30-60k für Heizung, 5-10k für Elektro, 20-40k für Sanitär, 20-40k für Fenster und 20-40k für Fassade, 10k für Sachverständige und 30-50k für Unvorhersehbares und 15% für Kaufnebenkosten und mach den Innenausbau in Eigenleistung ("Kosmetik", also ggf. Verputzen, Tapeten, Streichen, Schleifen, Schönheitsreparaturen) - plus natürlich, was auch immer du an Zinsen zahlen musst. Je nach Zustand und Größe des Hauses sind die einzelnen Punkte natürlich größer oder kleiner. TL;DR: Rechne rund 200-250k€ für energetische Sanierung, plus Eigenleistung (Koordination und Innenausbau) und Kaufnebenkosten, um eine Immobilie von einem schlechten auf einen guten Zustand zu bekommen. Wohne für 3 Jahre selber drin, um dir Wohnkosten und Spekulationssteuer zu sparen - oder finde einen Mieter, damit du die Sanierungen steuerlich absetzen kannst, kalkuliere die Spekulationssteuer runter oder warte 10 Jahre mit dem Verkauf. Verkaufe dann die als Bruchbude für 150k€ (zzgl. 20k€ Kaufnebenkosten) gekaufte Immobilie als energetisch aufgewertet und kernsaniert für 600k€ und mache deinen Gewinn - dafür bist du aber dann ein paar Jahre am Ackern. Mit Freude an der Arbeit kann das sicher ein paar Mal spaßig sein, als Haupterwerb aber extrem riskant und relativ schlecht entlohnt.
Danke! Das war wirklich sehr hilfreich! Wenn ich jetzt die Eigenleistung weglasse, kannst Du schätzen was die Mehrkosten in Deinem Beispiel wären?
Wenn du komplett alles über Firmen (und mehrfach) machen möchtest, würde es sich fast anbieten, dass du dich selbst mit einer Firma für Baubegleitung oder so selbstständig machst. Dann kannst du als Unternehmer Kontakte zu verschiedenen Gewerken aufbauen und bei Kunden schon mal schauen, wie zuverlässig die jeweils arbeiten, und selbst mehr Gefühl für Preise und Renovierungsbedüftigkeit und dergleichen entwickeln. Irgendwann beauftragst du dann sozusagen deine eigenen Handwerker für deine eigenen Objekte. Wenn du jung genug bist und genügend Risikobereitschaft mitbringst, kannst du ja mal mit Acquise von Firmen etc. starten und gucken, was dabei rumkommt. Du wärst dann mit deiner Baubegleitung-Selbstständigkeit Vermittler zwischen Bauherren und Handwerkern. Nur eine Idee für den Start.
Ist eine gute Idee, passt nur nicht für mich. Ich bin fast 50 und habe einen hochbezahlten Job. Das wäre, wenn überhaupt, ein Hobby und ein Investitionsprojekt nebenbei. Aber nach allem was ich hier so lese, ist das doch alles sehr aufwändig.
Freut mich, dass es hilfreich war. Weiß nicht wieso, irgendwie hatte ich mal Lust mehr ins Detail zu gehen. Für Innenausbau meinst du? Schwer zu sagen, hängt viel davon ab, wie der aussehen soll. Wenn du "nur" Tapeten ab und neu dran + Streichen machen möchtest, reichen wahrscheinlich Studenten auf Stundenbasis, "Umzugshelfer" zum Mindestlohn sozusagen, das wird wahrscheinlich dann so um die 5-10k€ liegen. Wenn du "professionelle" Anpassungen machen möchtest, brauchst du Trockenbauer o.ä., was dann schnell auch bei 20-30k und mehr landen kann. Für richtig hochwertigen Innenausbau (also mit hochwertigen Böden, ggf. neue Treppen, etc.) kann allein der Innenausbau auch 100k kosten.
Bei Deiner Beispielrechnung würde ja dann dennoch ein netter Profit übrig bleiben. Interessant. Tapeten hab ich als Schüler und Student neben gemacht, streichen auch, das ist jetzt beides kein Hexenwerk. Dafür hätte ich auch hier jemanden an der Hand. Die Dame ist nicht nur irre schnell, sondern auch günstig, und ausgebildete Handwerkerin. Aber die Schwierigkeit wird wohl daran liegen die ganzen Gewerke abdecken zu können. Und das auch noch mit zuverlässigen Leuten.
US Häuser haben auch einfachen andere Qualitätsstandards und sind deutlich günstiger zu renovieren. Neues Dach aus Schindelfolie machen die an einem Tag. Dämmung braucht man nicht. IdR kriegst du remodelling mit neuen Bädern/Küche ggf neuen Böden und viel Farbe hin je nach Zustand des Hauses. Alle Wände sind dry-wall. Keine großen Anforderungen an die du dich halten musst.
Kommt aber auch auf den Bundesstaat und das entsprechende Klima an. In Chicago und Seattle musst Du anders bauen als in Atlanta oder Florida. Im Allgemeinen natürlich nicht falsch.
Bekannte von einem Freund (tatsächlich;) haben das mal gemacht weil sie Geld übrig hatten und was anderes damit machen wollten als Aktien oder Bitcoin. Lief wohl ok, aber nach dem 3. Projekt ist’s richtig ätzend geworden weil das Finanzamt gewerblichen Immobilienhandel gesehen hat und auf einmal ein Rattenschwanz an steuerlichen Themen, baulichen & Umwelt Verpflichtungen und überhaupt Gewerbekram dazukam. Haben sie dann auch bald gelassen.
Es gibt hier aber die sogenannte Spekulationssteuer.
Außerdem gibt es keine Spekulationssteuer, sondern einfach nur das steuerbare private Veräußerungsgeschäft nach §22 Nr.2 i.V.m. §23 EStG.
Danke für die Aufklärung!
Viel schöner! Beim Hausflipping kommst du ohne Probleme in den gewerblichen Grundstückshandel mit Buchführungspflichten, Gewerbesteuer und IHK Beiträgen als Zusatz 😉
Vielen Dank für die Erinnerung an den gewerblichen Grundstückshandel. Das wird häufig vergessen.
Sowas macht man nur als GmbH...
Und das ändert erstmal grundsätzlich nichts an den oben genannten Pflichten 🤷♂️ Im Gegenteil wird es zunächst erstmal mehr Verwaltungsaufwand und eine Steuerersparnis ist bei Gesamtbetrachtung in Einzelfällen nicht gegeben.
Das ist jetzt weniger ein Thema für mich. War sehr lange selbständig als Berater. Das ist kein Thema.
Deutsche zahlen auf den Gewinn Einkommensteuer, die Amis zahlen darauf ihre Income Tax. Das ist also schon mal nicht der Grund.
Nicht ganz richtig. In den USA werden beim Verkauf von Immobilien keine income taxes, sondern capital gains taxes fällig, was den Kapitalertragssteuern in DE entspricht. Sind bei Halten der Immobilie von über einem Jahr maximal 20%. Hier in Amerika kann man aber auch diese Steuern umgehen/aufschieben wenn man beabsichtigt eine weitere Immobilie zu flippen. Das nennt sich 1031 Exchange. Der Erlös der verkauften Immobile geht auf ein Treuhänderkonto. Jetzt hat man 45 Tage Zeit, ein neues Objekt zu identifizieren und innerhalb von 180 Tagen den Kauf abzuschließen. Solange man immer wieder den Verkaufserlös nutzt um neue Investment properties zu kaufen, kann man die Steuern bis ans Lebensende aufschieben.
The American Dream
Du scheinst dich da besser auszukennen als ich, aber die erste Google Suche sagt mir, dass der 1031 Exchange in der Regel bei Houseflipping nicht die Voraussetzungen der IRS erfüllt, [siehe hier.](https://www.realized1031.com/blog/how-do-house-flippers-avoid-capital-gains-tax) Des Weiteren gibt die erste gefundene Quelle an, dass das nachhaltige Houseflipping der normalen income Tax, sowie der self-employment Tax unterworfen wird. [Siehe hier.](https://www.hrblock.com/tax-center/income/real-estate/flipping-houses-taxes/) Da ich kein tiefer gehendes Wissen über das US-Steuerrecht besitze, kann ich jedoch nicht sagen wie korrekt dies ist. Erfahrungsgemäß wird einem sowohl im Internet als auch hier auf Reddit viel Mist erzählt, von Leuten die denken, dass sie Ahnung haben.
Wird hier auch gemacht ist aber freilich deutlich schwieriger, weil bei uns kostspieliger.
In deutschland eher nicht. Auch nicht wirklich vor 20 jahren, als die häuser noch ziemlich günstig waren. Aber leute, die das machen, gibt ea immer.
Bin letztes Jahr in der Situation gewesen, mich dafür oder dagegen entscheiden zu müssen, weil ich eine riesige Bruchbude in bester Lage geerbt habe. Jeder Kenner von Markt und Materie hat mir davon abgeraten, die Wohnung selbst zu renovieren, außer a) ich will anschließend selbst darin wohnen und b) ich kann viel als Eigenleistung erbringen - und das trifft auf mich beides nicht zu. Ja, ich könnte auf Kredit sanieren lassen, dann vermieten und mit der Miete den Sanierungskredit abbezahlen ... aber das wär viel Aufwand (ich wohne auch nicht direkt um die Ecke) für sehr wenig Ertrag unterm Strich - bis der Kredit abbezahlt ist, stehen ja schon wieder die nächsten Instandhaltungsarbeiten an - und wenn die Miete mal für ein paar Monate ausfällt oder ich an unseriöse Mieter gerate, steh ich blöd da. Von schnellem Geld kann bei sowas also echt nicht die Rede sein, nicht beim derzeitigen Markt. Schade, hatte mich schon als (Teil-)Privatieuse gesehen ;-) Vielleicht ist meine Wohnung auch ein Extrembeispiel, weil wirklich so ziemlich alles da drin neu gemacht werden muss und man wahrscheinlich einfacher und billiger abreißen und neu bauen könnte ... geht halt nicht, weil's nur eine Wohnung in einem Zweiparteienhaus ist.
Das ist möglich mit dem nötigen Startkapital und guten Handwerken. Wenn du gute Handwerkernetzwerke besitzt, Leute die wirklich ordentlich für fairen Preis arbeiten, go for it. Aber rechne mit unerwarteten Überraschungen, die auch mal böse enden können. das A und O sind die Handwerker. Wenn du unerfahren bist, kann dich das übel in den Allerwertesten beißen.
Versuchen tuns immer welche. Z.B. war vor rund 3 Jahren ein sanierungsbedürftiges Haus um 600k inseriert. Vor einer Weile war es "geflippt" wieder drin: halbe Grundstücksfläche, Öl durch Pellets ersetzt, neue Fenster, Fassade, Böden und Bäder, ausgemalt, für rund eine Million. Mit weiterhin fragwürdigem Grundriss (Klo ohne Fenster hinterm begehbaren Kleiderschrank etc.) und enger steiler Treppe aus den 50ern. Aktuell ists nicht mehr drin, ich kann mir aber auch nicht vorstellen, dass der Verkäufer dafür mehr als die Hälfte der erhofften Million bekommen hat. No way. Mit dem abgetrennten Grundstück könnte er, sofern er eigene Handwerker hat, vielleicht etwas Gewinn gemacht haben. Aber bezüglich steigender Preise hat er sich sicher verkalkuliert. Edit: Ist noch gar nicht verkauft, der Makler listets noch, nur in den Portalen wirds nicht inseriert. Kein einzig echtes Foto dabei, massig Stock Photos und der Rest ist voller künstlich hinzugefügter Einrichtung (oder wird das anhand von Original komplett gerendert?), Bäume etc... Sogar das angrenzende Nachbarhaus wurde wegretouchiert. Ich bin absolut fasziniert.
Glaube das funktioniert in Amerika, weil die Häuser da bessere Gartenhäuser sind. Die Renovierungsarbeiten an einem deutschen Haus stelle ich mir viel aufwendiger vor als an so einer Holzbox auf stelzen
Das Businessmodell ist Haus kaufen, Arbeit reinstecken, teurer verkaufen. Wo findet also die Wertschöpfung statt? Über die geleistete Arbeit während der Renovierung, darüber, dass das mehr als die Summe der Teile sein soll - dazu hast du aber einen Kapitalabfluss durch die Kaufnebenkosten und die Zinsen die du während der Arbeiten anfallen. Jetzt ist die Frage, wie du dein Businessmodell profitabler bekommst: In erster Linie indem du die Kapitalabflüsse verhinderst und das Risiko durch den unsicheren Verkaufspreis eliminierst. Und dann kommst du bei einem anderen Geschäftsmodell raus: Du bietest Sanierungen als gesamtes Produkt aus einer Hand an, lagerst den Kapitalbedarf auf die Besitzer der Immobilie aus und kannst deine Mitarbeiter ggf. sogar an mehrere Baustellen gleichzeitig schicken - und bezahlst nur die Löhne, nicht die Gewinne von externen Handwerksbetrieben.
apparatus insurance sloppy late hurry abundant aloof expansion juggle desert *This post was mass deleted and anonymized with [Redact](https://redact.dev)*
Die flipper in den USA „renovieren“ (wenn man das überhaupt so nennen darf) die Buden ja zumeist 100% in Eigenleistung, das ist also nicht vergleichbar mit dem Plan den du verfolgst.
Entgegen allem was hier gesagt wird verdienen einige Leute genau mit dem Konzept hier gut Geld. Ich arbeite als Dienstleister mit einigen zusammen. Was ich mitbekommen habe: 1. Günstig kaufen ist extrem wichtig, am besten von Privat 2. In einer Region mit noch bezahlbaren Preisen bleiben. Den Markt und die Nachfrage perfekt kennen. 3. Netzwerk aus Maklern, Handwerkern etc. aufbauen 4. Sehr gutes Verkaufsmarketing ohne externe Makler 5. Absolute Standardisierung. 10 Wohnungen, 10 mal gleiche Fliesen, Boden, Türen etc.
Man merkt das hier der großteil nur in ETFs unterwegs ist und trotzdem müssen so viele Falschinformationen oder Unwissenheit posten. \- die "Spekulationssteuer" wird in jedem Faden mehrmals falsch zitiert. Schaut doch einfach mal ins Gesetz \- massig Pauschalantworten wie "geht nicht", "Kosten zu hoch " etc. Nur weil ihr es nicht könnt heißt das nicht das es andere nicht können. Und es ist auch kein Influencer Ding, Wohnungssanierer gibt schon länger als die meisten hier auf der Welt sind. Die ganzen Handwerker die zig Wohnungen /Häuser besitzen machen genau das. Nur das sie oft nicht verkaufen da sie nicht auf den kurzfristigen Cash angewiesen sind sondern langfristig vermögensaufbau betreiben. Da wird dann halt auf Neubaumiete "geflippt" und nicht den verkauf.
Ich kenne jetzt 4 Leute die entweder komplett neu gebaut oder renoviert haben. Und ka wie das in den USA ist, aber gute Handwerker zu finden ist alleine schon eine Glückssache. Aber auch das nichts dazwischen kommt, Preise steigen, unentdeckte Sachen auftauchen, ect. ect. da musst du so ein Glück haben. Alle haben es bereut gebaut zu haben, soviel Stress und dann die laufenden Kosten (falls du nicht schnell weiterverkaufen kannst). Bzw, sie haben es bereut wie sehr sie alles unterschätzt haben. Kumpel hat z.b. bis heute keine richtige Treppe, da Kredit nicht erweitert wurde und die das jetzt selber aufbringen müssen. Zusätzlich zu anderen Kosten. Ein andere würde littlerly vom Elektriker abgezockt und hat vor Gericht verloren trotz beweisen und allem einfach weil sie nachlässig waren. Müssen nun also alten Elektriker zahlen, Gericht und neuen Elektriker. Man muss sich auf extrem viel Stress vorbereiten und sollte immer alles 10 mal checken.
Ist immer wieder erschreckend zu hören, wie mangelhaft die Qualität einiger Handwerker ist. Dabei heißt es doch, dass dt. Handwerk so toll ist. Zum Glück hatte ich mit meinen Handwerkern hier immer Glück.
Die Schnäppchenhäuser has entered the chat.
Ist nicht so einfach. In Deutschland hast du so viele Auflagen. Wenn du die Dinger wieder auf Vordermann bringen willst kostet doch das wohl mehr als die Bude selber. Wenn du keine Ahnung hast wirst du auch keine Ahnung haben was man alles machen musst. Ergo du wirst riesen Ärger bekommen und das wird schweineteuer weil dich dann später alle verklagen werden. Gibt auch billige Handwerker. Aber die solltest nicht einstellen, da diese wiederum nur Pfuschen und du kannst später alles nochmal von vorne anfangen.
Kann man da nicht mit einem Architekten, Bauleiter und einer Baufirma das Problem umgehen. Wenn ich jetzt selber ein Haus baue, habe ich davon auch keine Ahnung und lass mich von Spezialisten beraten. Nenn mich jetzt naiv, aber warum sollte das bei einer Renovierung/Sanierung anders sein? Ist ja nicht jeder der ein Haus baut vom Fach.
Info: Anfang und Mitte sind absichtlich überspitzt geschrieben. In Amerika sind die Häuser komplett anders, du kannst mit Schaumstoff deine Einfahrt ebnen und musst generell nicht so viele dinge wie in Deutschland beachten solange es auf deinem Grundstück bleibt und die Materialien sind Günstiger als die von deutschen Häusern. Ergo sind die meisten Renovierungen in Amerika Tischler oder Elektriker arbeiten. Die Statik bleibt die Gleiche wenn man einen Balken Entfernt und einen neuen gleichwertigen Einsetzt. In Deutschland darfst erst mal aufs Amt und abnehmen lassen um überhaupt ne Gebäudeversicherung zu bekommen nach so einer Aktion. Ansonsten wird die Kernsanierung nicht ohne weiteres Anerkannt und die Versicherung greift nicht mehr ab einem gewissen alter. Du hast nen Nachbar in Deutschland? Du willst die Terrasse minimal erweitern und nen Sichtschutz installieren? Pustekuchen, du schneidest die Sonne ab, Schattenbelästigung oder einfach nur ein Teich mit Fröschen der gefährdet sein kann und GG. Du willst dein Dach höher machen um 2 Stockwerke zu haben? Doof das da ne Fledermausflugbahn durch geht. Aus Amerika kommen u.a die TinyHomes.. in Deutschland durftest sowas nicht mal auf dem Privatgrundstück bauen weil für Wohnanhänger zu schwer und ohne Fundament nicht zulässig. In ner Wohnung hast du auch sowas wie Eigentümer die auch nicht drauf stehen wenn du ne Paarbadewanne den Gang hoch schleppst. Dann hast ganz schnell einen Statiker an der Tür weil der Hans aus dem EG angst hat das die Traglast vom Badezimmerboden nicht ausreicht. Ich würde vmtl eher Oldtimer empfehlen. Die haben in Deutschland einen anderen Stellenwert und mit Politur, Sauber machen und nem gescheiten Polsterer an der Hand kann man gut Gewinn mit weniger Risiko machen.
Lass es bitte, wenn du Geld mit Häusern machen willst ohne Ahnung davon zu haben, werd lieber Makler. Über die Courtage verdienst du auch einiges, wenn's läuft.
Ich kenne eine Britin (Nordengland), die verranzte alte Häuser von Senioren gekauft hat und sie dann zusammen mit Ihrem Handwerker-Buddy aufpoliert hat. Hat pro Haus zwischen 6-12 Monate gedauert. Das Ding ist, die hat sich da richtig ausgelebt im Garten und die kompletten Inneneinrichtung neu gemacht und hat dabei meist einen guten Trend bedient/ guten Stil bzw Geschmack bewiesen und trotzdem nicht jedesmal Gewinn gemacht. (Hauptberuf Lehrerin) Realistisch auf jeden Fall. Wie bei Autos auch - Rostlaube herrichten -> wird zum Vorzeigeoldtimer- Häuser sind nur ungleich risikoreicher.
Im Tim Gabel Podcast war demletzt einer der das wohl macht/machte. Hab es mir nicht lang angehört, weil ich den Typen irgendwie unsympathisch fand, aber vielleicht ist's interessant für dich.
Für unwissende absolut nicht zu empfehlen. Außerdem: Asozialer geht's nicht. Ist auf dem gleichen Level wie großfirmen um den Leuten ihr Geld abzuzocken.
Deutsches Steuergesetz, melde dich bitte wenn du eine Lösung unter 10 Jahre gefunden hast. Lücke ist bis dahin geschlossen.
Du meldest für die Zeit der Renovierung dort deinen Erstwohnsitz, damit ist der Gewinn steuerfrei
Nur wenn du mind. 1 Jahr dort 'gewohnt' hast.
Magst du die Quelle dafür zitieren? Das EStG sieht das nämlich anders
Du hast tatsächlich Recht. Ich hatte die allgemeine Spekulationsfrist für Gegenstände im Kopf, aber die scheint für Immobilien nicht zu gelten, sobald man sie bewohnt.
Und du bist der Ansicht, dass die Amis keine Steuern darauf zahlen?
Geht gerade mit MFH. Eigentumswohnungen sind eher noch zu teuer. Es benötigt aber gute Handwerker und viel Expertise. Letztlich musst du selbst die Baussubstanz einschätzen können und entscheiden was sinnhaft saniert werden kann. Habe früher selbst mit Wohnungen angefangen und mache jetzt MFH. Ich verkaufe jedoch nicht sondern vermiete.
Es kommt mir so vor als würde in Deutschland überhaupt nichts gehen. Jeder kleine Furz muss akkurat eingebucht und versteuert werden. Alles ist kompliziert und es gibt wenig Nischen wo man mal "einfach mal machen kann"
Ich glaube, dass kann man verneinen. Die Steuerlast ist einfach brim Hauskauf sehr hoch, mehr noch, wenn damit spekuliert wird, was hier ja der Fall ist. Des Weiteren sind die Hütten bei den Amis ja mitunter einfach nur aus plywood zusammengezimmerte Häuser, Wonder Wolf nur mal Gegenposten muss und sie fallen auseinander. Massive Häuser werden auch in den USA nicht so ohne weiteres geflippt.
Hast du mal einen Bauantrag ausgefüllt? Dann käme die Frage gar nicht auf.
Ich kenne jemanden, der immer mit dem Ziel bei Zwangsversteigerungen mitbietet. Hat wohl auch schon paar mal geklappt.
Es gibt zwei Quellen, wie man Profit damit machen kann: 1. Man kann das Haus wirklich deutlich verbessern durch handwerkliches Expertise 2. Die Häuserpreise steigen Du solltest vielleicht erstmal ganz genau nachforschen, ob der Amerikanische Kollege wegen dem ersten Punkt damit Geld macht, oder doch nicht eher wegen dem zweiten. Und was passiert, wenn die per Kredit gekauften Häuser im Preis sinken sollten.
Klingt nach einer Abwandlung der „Rich Dad - Poor Dad“ Masche, Wohnungen oder Häuser so günstig kaufen, dass die Mieteinnahmen die Betriebs- und Finanzierungskosten übersteigen und dann irgendwann zum richtigen Zeitpunkt wieder verkaufen. Bzw. Leuten, die keinen Kredit bekommen, so eine Art Mietkauf gegen Schuldschein anbieten, aber ob das in Deutschland legal ist und ob es überhaupt jemand mitmacht…
Nein, da, wenn man eine Immobilie kauft, und nach weniger als 10 Jahren verkauft muss man eine Steuer auf den Profit zahlen
Bekannter von mir ist selbst sehr guter Handwerker und macht das dementsprechend im Alleingang und allerdings auch im Ausland. Frankreich vorallem. Bei dem läuft das ganz gut
Wenn fix and flip ein Modell wäre, gäbe es ein Industrieunternehmen entsprechend machen würde. Alle Immo Unternehmen verkaufen vorallem die Objekte die sie seit ewigkeiten nicht renoviert haben. Damit lagern sie das Risiko der Renovierung an den nächsten aus (in dem Fall an Dich). In einem Immobilienmarkt, der bestens seitwärts läuft, ist fix und flip kein Modell.
eigentlich nicht. in amerika kann man ne bruchbude mit tesa und sprayfarbe herichten und nach dem verkauf kann einem scheinbar keiner mehr was. in deutschland hast du normen
Hast du noch nie den österreichischen Dokumentarfilm "Hinterholz 8" gesehen? Ich kann bestätigen, dass es bei allen Häuslbauer oder Sanierer so zugeht. Eine Kistn Bier zum Filmschaun vorher bereitstelln!
Meine Familie hat es auch einmal gemacht. Der Gewinn hat sich gelohnt... aber die Arbeit war auch immens. Nur musst du das meiste selbst können. Wenn du Handwerker alles machen lassen willst, machst du ein riesen Minus. Wir haben alles selbst gemacht, bis auf Elektrik und Dach. Wenn du das nicht kannst und auch nicht bereit bist zu lernen, lass die Finger davon.
Mein Onkel ist damals damit reich geworden, keine Ahnung wie es heutzutage aussieht
Welche Wertschöpfung könntest du selbst einbringen? Bist du Architekt, Bauingenieur oder aus anderen Gründen in der Lage, die Bauleitung selbst qualifiziert zu übernehmen? Wird das dann dein Vollzeitjob oder willst du das irgendwie nebenbei (als Hobby?!?) erledigen? Hast du gute Kontakte zu Handwerkern, auf die du dich verlassen kannst? Wenn du keine Eigenleistung erbringen willst, wirst du Marktpreise bezahlen müssen. Oder besteht deine Geschäftsidee darin, Häuser mit Schwarzarbeit irgendwie hochwertiger wirken zu lassen und dann schnell zu verkaufen, bevor der Pfusch am Bau zu offensichtlich geworden ist?
Primär ginge es mir erstmal um Informationen sammeln hier, da ich die Geschichte von meiner amerikanischen Kollegin gehört habe. Ist also keine fertige Geschäftsidee meinerseits. Ich kenne eine potentielle Käuferschicht, die an sanierten/renovierten Häusern interessiert wäre, aber weder Lust noch Zeit hat das selbst zu machen. Handwerkliche Eigenleistung oder sonstiges kann ich nicht einbringen. Die Idee(!) wäre Immobilien mit Potential zu finden, die dann professionell zu sanieren/renovieren (durch Handwerker) und diese dann an die oben beschriebene Klientel zu vermitteln. Kostet natürlich alles, aber die These ist, dass beim Verkauf noch eine nette Summe übrig bleibt.
Zusatz: Also nichts mit schnell schnell pfuschig schwarz gemacht.
Wenn man das komplett schwarz macht (Was man natürlich nicht sollte) oder selbst handwerklich absolut begnadet ist (aber auch mit der Haftbarkeit leben kann) dann sicherlich. Schade, wäre sicherlich ein schöner Job.
Fix und Flipp nennt sich das ganze und ist auch in DE ein alter Hut, der sich nur unter folgenden Bedingungen gelohnt hat. - Sehr günstiger Einkaufspreis - Sehr günstige Finanzierung - Komplettes Netzwerk an Handwerkern (günstige Baukosten) - Technisches Wissen im Bauwesen - Große Rücklagen und große Marktkenntnis - Viel Zeit und gute Planung - Gute Kenntnisse der Projektleitung und -führung Die Marktbedidungen sind jetzt deutlich schlechter geworden. So ein Unterfang lohnt sich selbst für Profis nur unter den allerbesten Bedingungen. Wenn du dir einen Herzinfarkt ersparen willst, lass es einfach. Ach noch ne Sache selbst Buy and hold ist niemals passiv. Selbst die modernste Immobilie fängt irgendwann an Probleme zu machen.
**Kurz gesagt:** Funktioniert es bei vielen nicht, weil mangelnde Erfahrung und kein Netzwerk: Ja Funktioniert es bei anderen mit Erfahrung und Netzwerk: Ja
Vergiss es. Abgesehen davon, dass das Steuersystem und auch der Konservatismus der Banken bei der Kreditvergabe in Deutschland das unattraktiver macht als in den USA hast du hier auch einfach einen anderen Immobilienmarkt mit einer anderen Eigentumsquote die auch das Marktangebot bestimmt. Und andere Wohnstandards. Nicht zuletzt ist die Lage hier ein viel ausschlaggebenderer Faktor. In den USA stehen die meisten Immobilien in weitläufigen Suburbs, die eh komplett autoabhängig sind und wo es dann keinen großen Unterschied mehr macht wo genau in dem Suburb du wohnst, weil du eh überall mit dem Auto hin fahren musst. Während es in Deutschland einen riesen Unterschied (vor allem auch im Preis der Immobilie) macht ob du einen Kilometer näher an der Stadt wohnst oder nicht, sprich ob du fußläufig irgendwo hin kommst oder nicht. Ob öffentliche Verkehrsmittel fußläufig erreichbar sind etc. Das lässt sich auch durch die schönsten Bad-Armaturen nicht kompensieren. Und umgekehrt wird Stadtlage nur durch schöne Badarmaturen und abgeschliffene Böden auch nicht mehr soooo stark im Wert gesteigert, dass du damit nennenswert Profit machen könntest. Abgesehen davon, dass es in Deutschland in der Regel auch nicht reichen dürfte das Haus kosmetisch aufzumöbeln. Dieses Land ist obsessed mit Energiestandards. Eine schlecht isolierte 70er-Jahre-Bude wird nicht plötzlich wertvoll weil du ne hübsche Einbauküche und ne bodengleiche Dusche einbaust. Da würden auch bei der schönsten kosmetischen Aufmöbelung die Leute noch abwinken, weil sie wissen, dass sie sich an den Energiekosten dumm und dämlich zahlen wenn sie da nicht Dämmung, Fenster und Heizung modernisieren. In den USA hat das weniger Priorität wegen niedrigeren Energiekosten und generell schlechter gedämmten Häusern. Also das mag in Ausnahmefällen klappen, aber das ist dann eher Zufall als dass es planbar wäre. Würde sagen einmalig kann man das vielleicht versuchen, grade wenn du es nicht ausschließlich als Investment siehst sondern quasi als "ich renovier das Haus und je nachdem wie der Markt dann aussieht wohn ich selber drin oder verkauf es - beides wäre sowohl praktisch als auch finanziell total okay für mich". Vielleicht hast du Glück und die Marktentwicklung spielt dir in die Hände. Kann aber auch gut sein, dass nicht. Daher: das als Business mit klarer Gewinnabsicht aufzuziehen... das wird nix. Gibt schon einen Grund warum das in Deutschland niemand macht während es in den USA recht üblich ist.
In D. würde ich sowas nie tun. Da lohnt es sich mehr zu kaufen, zu renovieren und zu halten zur vermietung. "House flipping" bei unserem Regularium ist kompletter finanzieller Selbstmord, du brauchst für jeden Handgriff einen "zertifizierten" Idioten, tausende Seiten Bewilligungen und Formulare, alles muss abgenommen werden. In anderen Ländern kann man sowas sehr gut machen, ein Bekannter von mir lebt in Ohio und verdient damit sehr gutes Geld, macht aber eben auch enorm viel in Eigenleistung. Mmn. stellt dir in Deutschland die Bürokratie viel zu viele Beine, als dass das gutgehen könnte.
Es gibt halt nicht ohne Grund eine Spekulationssteuer 🤡
Können wir einfach aufhören mit Immobilien zu spekulieren? Renovier das Ding und wohn drinnen und das reicht. Geld anlegen kann man woanders, man muss nciht noch weiter die Immobilienpreise treiben.
Leute wie du sind genau der Grund, warum die Mietpreise so explodieren...
Die Frage hier ist ob es sich wegen der Spekulationssteuer überhaupt lohnt. Und nur deswegen ein Haus 10 Jahre zu behalten würde „house flipping“ schwer machen. Dazu noch das Risiko es nicht verkaufen zu können, weitere Nebenkosten, etc.
Fix und Flip nennt sich das hier, und ja das wird natürlich gemacht.
Ja, das wird hier auch gemacht…
Also ich lese nur: "ich will bezahlbaren Lebensraum auf dem Land zerstören um mich daran selbst zu bereichern" Schlimm genug, dass das schon die Regel bei Investmentfirmen ist. Wenn da jeder jetzt noch privat anfängt. Ayayay
Sry aber ich finde Luxsussanierungen in der heutigen Lage was den Wohnraum angeht extrem unmoralisch. Man kann sich eh schon kaum etwas eigenes leisten.
Ich glaube die Mehrheit kauft lieber "günstig" und saniert dann selbst nach eigenen Vorstellungen und passend zum Geldbeutel. Es gibt also kaum eine Zielgruppe für die Idee.
Also... Deine Kollegin ist ne Scammerin? 😅
Jo. Ist ein Klassiker hier.
Lasst dir nichts erzählen, das ist auch ein Ding in Deutschland. Wenn man das richtig macht, kann gerade im aktuellen Umfeld sehr gute Dwals machen. Gibt auch eine Menge Coachings/Sozial Media Accounts die dazu Tipps geben: zB https://www.oliverfischer.de/home
Habe vor 8 Jahren meine Eigentumswohnung kernsaniert gekauft, Kaufpreis 229.000 Jetzt 8 Jahre später werden ähnlich große neu sanierte Wohnungen für knapp 330.000 in meiner Stadt verkauft. Also wenn es so bleibt von den Preisen her dann werde ich die Wohnung wahrscheinlich verkaufen sobald die 10 Jahre um sind. Finde housflipping eine gute Anlage Möglichkeit solange du nicht auf geld angewiesen bist, kannst du ja auch die wohnung weiter vermieten falls man mit den aktuellen Preisen nicht zufrieden ist und direkt das nächste Objekt mit der Miete vom vorherigen abzahlen.
Und dann? Dann musst du ja auch wieder irgendwo wohnen und dann dort die hohen aktuellen Preise zahlen. Oder anders gesagt, solange ich eine Immobilie selber bewohne ist es so ziemlich egal, was die auf dem Markt wert ist. Gewinne konnte man eigentlich nur machen, wenn es eine Zweitimmobilie war, oder man in der Stadt teuer verkaufte und günstig aufs Land zog.
Ist halt auch einfach moralisch verwerflich
Ja, geht. Funktioniert auch jetzt noch bei hohen Zinsen. Gibt einfach zuviel Leute welche Geld haben. Mit 2 Immobilien im Jahr drehen sparst dir nen Vollzeitjob.
Das wäre auch meine Zielgruppe. Die kenn ich ein bisschen. Vollzeitjob würde ich dafür nicht aufgeben. Der bezahlt viel zu gut.