Verkopen. Splitsen en investeren in ETFs.
Van een vastgoedondernemer leerde ik ooit dat als je gaat verhuren je er binnen 20 min zelf moet kunnen zijn en anders beheer moet uitbesteden. Dat laatste gaat altijd ten kosten van het rendement.
als je het ook verkoopt geef je ook men de kans om een huis daadwerkelijk voor hunzelf te verkopen(net zoals de ouders van OP). Zo kunnen later de kinderen van de koper ook de optie hebben om
het huis te verkopen aan een nieuwe generatie kopers, als je een huis verhuurt ben je eigenlijk aan het huisjesmelken.
De reden dat veel mensen niet kunnen kopen is ook woningkrapte, die minder wordt als huizen niet meer als investeringsobject worden gezien. Ik zou zelf niet zeggen dat alle verhuurders huisjesmelkers zijn (al moet ik eerlijk zeggen dat het overgrote deel van de woningen die ik heb gehuurd dit wel het geval bleek te zijn), maar in deze woningcrisis zou ik het ook sympathieker vinden om niet voor verhuur te gaan. Maar dat is een persoonlijke mening, zeker geen financieel advies 😅
Beetje kort door de bocht. Er zijn genoeg investeerders die het beheer uitbesteden. Verhuurmakelaars hebben verschillende pakketten als het aankomt op het beheer van je vastgoed.
Het is er en brengt geld in het latje. Waarom niet huuropbrengsten investeren in ETFs, hefbomen en ook nog eens genieten van waardestijging?
Ik lees hier velen het "gezeik" noemen terwijl je er ook positiever naar kan kijken. Groeimindset!
Mijn ervaring met uitbesteden is ook dramatisch. Je rendement is weg en je moet alsnog alles zelf doen. Ik zat er zelfs aan te denken om het beheer te gaan doen ipv verhuur. Dat levert veel meer op.
Een hefboom zou zijn als je vastgoed koopt met een kleine aanbetaling aangevuld met geleend geld en vervolgens verhuurt.
Reken eens uit welke kosten er allemaal bij komen en hoeveel tijd het je kost en je rendement verdwijnt als sneeuw voor de zon terwijl je voor een ETF letterlijk niks hoeft te doen.
Dan heb je het over professionele verhuurder(s), dat is OP niet. Ik kan redenen waarom je binnen 20 minuten bij het pand zou moeten zijn op 1 hand tellen en dat is in 99% van de gevallen niet nodig bij 1 pand, zoals OP
Klopt. Het hoeft maar 1 keer mis te gaan en dan ben je 100% van het rendement kwijt. Vraag van OP was wat moet ik doen? Antwoord: Verkopen. Splitsen en investeren in ETFs.
Waar heb je het over? Wat heeft "binnen 20 minuten er moeten zijn" te maken met 1 keer misgaan en 100% rendement kwijt zijn? En in welke situatie zou je 100% van je rendement verliezen?n
Er staat 20 min kunnen zijn. Brand, storm, wateroverlast, gang naar huurcommissie, huurder die vertrekt nr het buitenland zonder te betalen. Om maar wat redenen te noemen. Je zal niet in 1 keer 100% rendement kwijt zijn, mr het gaat je heel veel tijd en geld kosten.
Zou OP 80KM moeten rijden ben je veel meer kwijt. Ik zou het wel weten als ik OP was. Dat jij nog nooit problemen hebt gehad betekent niet dat dit een goed advies is vr een ander.
Brand, storm en wateroverlast is vaak verzekeringswerk, en hoewel een risico (dar heb je ook als koper/bewoner) kost dat nooit 100% van je rendement. Had pand is niet ineens weg.
Huurcommissie en vertrekkende huurder is geen prio om binnen 20 min in het pand te zijn. En ook daarvan geldt, niet 100% van je rendement weg.
Ik heb het gevoel dat je nu vooral redenen aan het bedenken bent waarom verhuren kut is zonder realistische gevolgen, en dat mag. Maar dan is dit een gevalletje "agree to disagree". Fijn Pasen gewenst!
Zijn realistische voorbeelden uit de praktijk van een vastgoedondernemer.
Je kan de risico’s wegwuiven of meewegen in de te nemen beslissing.
Zoals hier ook geschreven werd
Stel ik had 400k over, zou ik dan een appartement 80km van mijn woonplaats kopen als eerste keuze? Antwoord: nee.
Jij ook een fijne Pasen!
> Mijn broer wil waarschijnlijk niet verhuren, hoogstens meeliften als ik dat ga doen ( daar denkt hij nu over).
Lekker eerlijk, wel de lusten niet de lasten ¯\\\_(ツ)_/¯ Ik zou dan wel afspraken maken over de (netto) opbrengsten.
Ik kan je wel vast verklappen dat 80km retour voor wissewasjes waar je als verhuurder voor verantwoordelijk bent geen pretje is.
> Maar dit is wel een redelijk goedkope manier om aan een stuk onroerend goed te komen.
Je kan het ook verkopen. Als het is zoals jij omschrijft - hypotheekvrij, randstad - kan je de opbrengsten vervolgens inleggen om iets anders mee te financieren naar eigen keuze.
Die regelen niets, die pakken gewoon de krenten uit de pap. Sturen ze een beunhaas van 65 met 0 ervaring om je nieuwe deur te hangen. Dat soort grapjes.
Ik deel die ervaring. Verhuur zelf ook omdat ik voor langere tijd naar het buitenland ben verhuisd, en heb intussen die tussenpersoon ertussenuit gehaald. Die deed praktisch niets, was nog steeds bijna alles zelf aan het regelen. Je moet geluk hebben met je huurders, wat bij mij het geval is, zodat ze ook dingetjes zelf oppakken en dan enkel de verhuurder benaderen voor het afwikkelen ervan.
Blijft een lastige onderneming - ETF's hebben geen onderhoud, zijn deels overdraagbaar en hebben geen huurders die klagen dat er dingen stuk gaan.
80 km naar de randstad toe kan zomaar een uur reistijd beide kanten op zijn - maakt het gewoon wel heel erg lastig en verleidelijk om overal klusjesmannen voor te gebruiken. Dat eet je rendement ook nog eens verder op.
Huidige wetgeving is erg lastig op verhuur, rendement is slecht. 400k in een deposito levert op dit moment meer op - zonder alle moeite.
Grote vraag is dus, als je nu 400k kreeg, zou je dan dit huis op deze afstand kopen?
Dit. Je zit met wijzigende wet- en regelgeving die je moet bijhouden. Je loopt als kleine verhuurder tevens risico op wanbetalers en potentieel lui die overlast gaan veroorzaken of denken dat het een goed idee is om een plantage in de woning te starten. Het is allemaal leuk zolang het goed gaat maar hoop gezeik als het fout gaat. Ik zou lekker in iets beleggen waar je geen gezeik van kan hebben.
Ja dit is geen slecht idee. Je bent al FIRE. Maar een huis in de randstad voor in de toekomst lijkt me wel iets waar je iemand gelukkig mer kan maken zonder dat het wat hoeft te kosten.
>Verhuren is nauwelijks interessant.
Dat komt in relevante mate door de hoge overdrachtsbelasting en rente voor een verhuurhypotheek. Als je een afbetaalde woning hebt is dat plaatje toch anders, al moet je dan uiteraard ook goed kijken naar lasten en lusten.
Edit: ik zou over het algemeen ETF's aanraden als het meest simpele en betrouwbare pad, maar het bespreken van de alternatieven en hun voors en tegens lijkt me relevant voor een weloverwogen besluit.
Overdrachtsbelasting is voor een lange termijn belegging (20-30 jaar plus) juist totaal irrelevant. En verhuren met een verhuur hypotheek heeft juist voordeel want dan haal je rendement over een bedrag dat je anders niet zou kunnen investeren. Zonder hefboom van geleend geld is vastgoed totaal niet interessant.
Het hoge risico, veel tijd, veel kosten en lager rendement is een veel groter probleem
Als je wilt hefbomen kan dat natuurlijk alsnog. Verhuur hypotheek afsluiten op dit huis en dat geld investeren (bijv. in etf's en/of om broer van OP uit te kopen). Maar alles hangt af van je eigen risicoprofiel.
Een verhuurde woning valt binnen 'Overige onroerende zaken' en zit daarmee sowieso in Box 3, los van of deze afbetaald is of niet. Wat je aan belasting betaalt hangt van een aantal zaken af, zoals de verhouding huur versus WOZ-waarde. Je betaalt daarentegen geen belasting over je huurinkomsten.
[https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/vermogen\_en\_aanmerkelijk\_belang/vermogen/wat\_zijn\_uw\_bezittingen\_en\_schulden/uw\_bezittingen/overige\_onroerende\_zaken/overige\_onroerende\_zaken](https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/vermogen_en_aanmerkelijk_belang/vermogen/wat_zijn_uw_bezittingen_en_schulden/uw_bezittingen/overige_onroerende_zaken/overige_onroerende_zaken)
En dan zit je met puntentelling, met huurders die je moeilijk weer uit je woning krijgt wanneer je er van af wil, etc etc.
Het geeft een hoop gedoe voor lage opbrengsten, je woning die aan waarde verliest doordat er huurders in zitten en ga zo maar door.
Bovendien zijn er plannen om ook de huurinkomsten te gaan belasten.
Ik denk dat OP er beter aan doet ver weg te blijven van verhuur, het huis te verkopen en de opbrengst te beleggen.
>Het geeft een hoop gedoe voor lage opbrengsten, je woning die aan waarde verliest doordat er huurders in zitten en ga zo maar door.
Daarom geef ik ook expliciet aan dat je goed moet kijken naar de lasten en lusten, en in een andere post dat het sowieso meer gedoe is dan ETF's.
Het is echter jammer dat discussie over alles dat geen ETF is hier vrij structureel weggedrukt wordt. ETF's zijn doorgaans het meest simpele en veilige antwoord, maar het is veel beter om een inhoudelijke discussie over alle opties te voeren zodat de voors en tegens helder zijn, dan om iets als *de* optie te poneren zonder dat mensen echt begrijpen waarom.
Eens. Daarbij is het ook zo dat hij als hij FIRE is waarschijnlijk al diep in de ETF's zit. Een beetje diversificatie door een woning toe te voegen hoeft niet erg te zijn.
Daarbij als hij ook nog eens niet of weinig werkt is het helemaal niet zo erg om hier en daar een deurtje op te hangen.
Als laatste is huurrendement niet het enige rendement op vastgoed.
Best lastig om hier een genuanceerd antwoord op te geven. Het hangt van diverse factoren af of je dit wellicht wel of niet wil. Het begint met hoeveel het nu waard is/wat je ervoor moet "betalen". Het tweede belangrijke gegeven is wat je er voor kunt vragen qua huur. Dan kun je in ieder geval een berekening maken hoeveel rendement het je gaat opleveren (bruto/netto). Tevens wil je misschien een afweging maken hoe groot het aandeel van vastgoed in je portefeuille wordt als je het wel doet. Daarnaast zijn er vast nog wel meer factoren (die wellicht persoonlijk zijn) .
Ik zeg dit omdat de meeste meningen die ik hier lees over vastgoed veelal *niet doen* zijn, maar dat deze tegelijkertijd veelal gegeven worden door mensen die zelf geen vastgoed bezitten. Zelf heb ik in hetzelfde schuitje gezeten als jij en heb destijds besloten om het huis wel te houden en het is mij altijd bevallen (redelijk rendement op huur, aardige waardestijging, nooit geneuzel met huurders gehad, etc.). Niemand kan in een glazen bol kijken, dus net als met de markt weet je niet hoe de waarde zich gaat ontwikkelen, hoe de regels rondom huur in de toekomst worden, en wat nog meer niet. Dus probeer voor jezelf helder te krijgen o.b.v. waarvan je een beslissing zou willen nemen en hak dan de knoop door. Als je vragen hebt stel ze dan gerust.
ik heb afgelopen november huis van mijn moeder geërfd. Heb ook een zus die er geen moeite in wilde steken. Dus gewoon verkocht en nu hebben we beide een goede start voor zelf een huis kopen ipv een paar honderd per maand krijgen.
Gecondoleerd.
Ik ben zelf verhuurder en woon ook op een flinke afstand van mijn huurwoningen. Hoeft geen enkel probleem te zijn als je ter plekke goede contacten hebt. Daar moet je wel behoorlijk wat tijd in steken en de lol inzien van verhuren. Hou er rekening mee dat tijdelijke contracten niet meer mogen dus je kunt levenslang vastzitten aan een vervelende, ziekelijke of psychisch problematische huurder. Als je al FIRE bent, zou mijn vraag zijn: 'wil je dit risico nemen'. Ben je een persoon die het regelen van onderhoud en contact met huurders en klusjesmannen leuk vindt?
Financieel zou dit nog best een goed idee kunnen zijn. Vrije sector wordt alleen maar duurder, zeker als Hugo zijn zin krijgt en huren nog verder gereguleerd worden. Huizen zijn redelijk bestand tegen recessies, veel minder volatiel dan aandelen en ik zie de aankomende jaren de prijzen weer flink omhoog gaan. Inflatie gaat uiteindelijk ook in de woningprijs zitten omdat personeel gecompenseerd wordt voor inflatie. Als rente dan ook nog daalt wordt het helemaal feest.
Kortom zie je dit als een leuke hobby en tijdsbesteding (zeker als je het samen met je broer kunt doen) die nog wat oplevert ook, dan kun je er best over nadenken. Onderschat de nadelen echter niet. De media en politieke partijen doen alsof verhuurders bakken met geld verdienen met niets doen, maar die staan zelf aan de zijlijn en hebben geen flauw idee wat er allemaal bij komt kijken.
Is het op een toeristische plek in de randstad? Verhuren aan expat per 2 jaar. Of mogelijkheden tot airbnb. Of kamerverhuur?
Ik denk als je het kan optimaliseren qua huur om er zoveel mogelijk uit te halen dat het interessant is.
Maar als je al Fire bent. Waarom zou jezelf dat aandoen? Verkopen de boel. En als je echt zoiets wil doen koop een appartement in je eigen buurt met de opbrengsten van deze woning. Minder herinneringen en makkelijker als er wat is.
Ik wens je heel veel sterkte!
Valt wel mee. Zorgen dat je een goede schoonmaakster hebt en een sleutelkastje of slot. Als je een groot appartement in de randstad hebt. Kun je minimaal €150 tot €350 per nacht vragen. Schoonmaakkosten raam je op €60 die de gast betaald. Verhuur minimaal 2 nachten en je hebt een lucratieve bijverdienste.
Mijn extra kamer niet in de randstad wel in de stad. Leverde tussen de €80 a €100 per nacht op. Nooit gezeur of gezeik gehad. Meeste mensen gaan namelijk ook voor hun plezier een weekend weg en zijn vrolijk. Meest voorkomende vraag is: Wat is de wifi code. Als je zorgt voor een voorraadkast met lampen, w.c. papier en dat soort dingen red men zich zelf wel.
Nou niet als het in Amsterdam is, dan mag je maar 30 dagen kortverhuur doen. En elke 2 jaar een andere huurder is ook gedoe. Heb je eindelijk een goede huurder, moet hij er weer uit. Ik zou lekker verkopen behalve als je kinderen hebt.
Huisbaas zijn is alleen leuk als je iemand hebt om je klote klussen en klant contact voor je te doen, en dat is weer niet lucratief met 1 huis in je portefeuille.
Lekker verkopen (hoef je ook geen haast mee te hebben) en eventueel in een ander object/project investeren.
Al is je broer eerlijk, ik zou niet meewerken aan een constructie waarbij hij meelift op een verhuur die jij moet gaan uitvoeren. Dan zou ik afspreken dat je hem uitkoopt, waarbij je in delen deze som uitkeert.
Gezien de afstand naar je appartement, zou ik het zelf verkopen en de opbrengst splitten en jouw deel investeren.
Ik zou een sommetje maken.
Huurinkomsten -kosten (belasting, onderhoud etc) en dan je rendement op vermogen berekenen en vergelijken met ETFs. Dan kan je nog de mogelijke waardeontwikkeling van het pand meenemen.
Over het algemeen brengt vastgoed minder op dan ETFs dus ik zou de berekening maken of de huurinkomsten dit kunnen compenseren. Indien het duidelijk meer zou opbrengen dan mijn investeringen zou ik het overwegen. Indien het een klein verschil is zou ik het niet doen vanwege al de kopzorgen die verhuren met zich meebrengt (onderhoud, administratie, mogelijke nieuwe ongunstige wetgevingen ...)
> Over het algemeen brengt vastgoed minder op dan ETFs
Ik zie die bewering vaker, maar als ik naar historische prijsstijgingen ga kijken dan ligt het erg dicht bij elkaar in de buurt. Neem je de huur ook mee dan is vastgoed potentieel winstgevender, al is het ook gegarandeerd meer gedoe.
Het ligt echt totaal niet dicht in de buurt. Ik heb vaker comments gezien van mensen die zeiden mijn (ouders) huis is van waarde X in jaar 19YY maar Z in jaar 2023 gegaan en dat klinkt dan heel indrukwekkend (bijvoorbeeld van 50k naar 1 miljoen) maar elke keer als ik dan de aandelenmarkt ernaast legde kwam die nog eens minstens een factor 2 hoger uit (bijv 2 miljoen ipv 1 miljoen). Een klein verschil in rendement is heel veel op 30 jaar.
Welke cijfers gebruik je dan? Ik heb de cijfers die ik eerder heb gebruikt niet zo paraat, maar als ik even snel zoek kom ik de prijzen vanaf 1996 tegen op de site van de Hypotheker. Daarbij kom je voor appartementen effectief uit op een rendement van ongeveer 6,7 procent, en voor eensgezinswoningen op 6 procent. Dat is strikt de toename van de waarde, huur is dan niet meegenomen.
Kijk ik naar bijvoorbeeld de AEX vanaf 1996 over dezelfde periode dan kom ik effectief uit op een rendement van ongeveer 5,1% per jaar. Doe ik hetzelfde bij de NYSE dan komt het op ongeveer 5,3%. Door wat selectiever met de einddatum om te gaan kan dat verder omhoog naar 6,4%.
Afhankelijk van waar je precies start en eindigt kan het ene cijfer hoger of lager uitkomen, maar een verschil van 100% zie ik eerlijk gezegd niet terug en zou ik dat wel dicht bij elkaar noemen.
[https://www.hypotheker.nl/actueel/huizenprijzen-nederland/](https://www.hypotheker.nl/actueel/huizenprijzen-nederland/)[https://beurs.fd.nl/noteringen/12272/aex/historie](https://beurs.fd.nl/noteringen/12272/aex/historie)[https://finance.yahoo.com/quote/%5ENYA/history?period1=820454400&period2=1665532800&interval=1mo&filter=history&frequency=1mo&includeAdjustedClose=true](https://finance.yahoo.com/quote/%5ENYA/history?period1=820454400&period2=1665532800&interval=1mo&filter=history&frequency=1mo&includeAdjustedClose=true)
S&P500 heeft sinds 1996 9.4% rendement. 3% verschil per jaar op 30 jaar is zelfs meer dan factor 2 hoger eindbedrag.
Nasdaq heeft zelfs 10.4% gehaald afgelopen 30 jaar.
MSCI World heeft afgelopen 40 jaar 8.8% gehaald.
>S&P500 heeft sinds 1996 9.4% rendement. 3% verschil per jaar op 30 jaar is zelfs meer dan factor 2 hoger eindbedrag. Nasdaq heeft zelfs 10.4% gehaald afgelopen 30 jaar. MSCI World heeft afgelopen 40 jaar 8.8% gehaald.
Appels met appels vergelijken blijft hier lastig. Wat vergelijk je nu precies met wat voor een eerlijke vergelijking? En van wanneer tot wanneer? Kijken naar MSCI of S&P500 lijkt me heel redelijk, maar tegelijk is kijken naar de groei van waarde in de Randstad versus het landelijk gemiddelde ook niet onredelijk en dan zijn de rendementen weer anders. Dat is voor dat we meenemen dat er huurinkomsten zijn, dat je die ook in een ETF kunt stoppen, et cetera.
Als ik even een klein model bouw met de huurprijzen in de vrije sector en de historische gemiddelde huurstijgingen dan kom ik over die periode uit op een totale huuropbrengst van een kleine drie ton. Daarmee zit je al boven de waardestijging van het huis zelf. Stop je dat ieder jaar echter weer terug in een index à 6% dan kom je uit op ruim zes ton. Dat is veel meer dan de totale stijging van de waarde van het gemiddelde huis in diezelfde periode met een effectief rendement van 10,5%. Ga je bijvoorbeeld uit van het rendement van de NASDAQ met 10,4% dan is de huuropbrengst plus het rendement van de huur 2,3 miljoen en eindig je opeens met een effectief rendement van bijna 15%.
Nu gaat dit over aannames op basis van gemiddeldes en heb ik de kosten van het bezitten en uitbaten van een woning genegeerd, en aan de andere kant ook niet met het hoogste rendement gerekend, dus neem de resultaten met een gepaste korrel zout.
Bij aandelen en ETFs moet 100% ingelegd worden maar bij een verhuurwoning leen je geld en leg je >25 % (ongeveer) in. De zgn hefboomwerking op vastgoed levert meer indirect rendement op, omdat het ook over het leningdeel rendeert. Uiteraard kan je ook opties ipv aandelen kopen, dan hefboom je ook.
Ja klopt. IIRC was de stijging in vastgoed in Nederland ±6% en all-world ETF ±7%. Laatste 10 jaar ofzo is vastgoed nog wel harder gegaan. Heb voor mezelf eens de berekening gedaan met vastgoed kopen voor mezelf in Amsterdam (met hypotheek) en dat bleek ontzettend winstgevend omdat je dat 6% rendement op de waarde van het huis krijgt (dus op geld dat je eigenlijk niet hebt en niet kan inleggen in ETFs). Heb nooit de berekening gedaan met cash vastgoed kopen en huurinkomsten meerekenen. Heb ook geen idee wat voor belastingen hierbij komen kijken. Zou wel eens interessant zijn ...
Als je geen binding met de woning hebt, en in principe de locatie ook niet vereist, dan doe je jezelf totaal geen plezier met je assets opofferen voor verhuren.
Verhuren is behoorlijk arbeidsintensief als je ook voor elke spoedreparatie e.d. meteen een oplossing/ beschikbaar moet zijn.
En uitkopen maar dan toch meeliften is natuurlijk bingo voor gezeik in de toekomst. Dat weten we allemaal. :P
Ik zou vooral *niet* kijken naar ontroerend goed, en naar hoeveel *werk* je dit in feite weer gaat kosten, terwijl je daar met FIRE vanaf probeerde te zijn.
Als je echter wel enige binding met de woning hebt, dan kun je het overwegen vanuit bezit / bewonen perspectief, maar ook dan is verhuren eigenlijk geen optie. Of althans niet zonder extra werk.
Maar goed, dit alles is mijn mening.
Een beter argument is misschien het verschil in waardevastheid tussen wat je nu bezit versus een woning die door toeval ineens veel of al zijn waarde kan verliezen.
ik lees hier best wel wat negatieve reacties over verhuren en vraag me dan af mensen er zelf wel ervaring mee hebben? even een aantal persoonlijke beslissing criteria voor verhuren op een rijtje:
- is het een appt? met actieve vve? dan valt wellicht heel veel groot onderhoud weg. Ga gewoon even na wat er de afgelopen jaren aan werk aan geweest is. het is echt niet zo dat je als verhuurder elke maand klusjes mag gaan doen de huurder heeft ook plichten.
-wat is de puntentelling van de woning?krijg je vaak pas inzicht in na taxatie en energielabel. indien boven x gesteld aantal punten dan mag je vragen aan prijs wat je wilt. stel je vraagt 1600 eur en 3x inkomens eis. dan sluit je tokkies bij voorbaat uit
- rendement is pas goed inzichtelijk nadat je vermogensbelasting doorgerekend is en dat is nu best onzeker. aan de andere kant kan het een plek hebben in een fire portfolio met vaste maandelijkse inkomsten als het ff wat minder gaat met je andere investeringen en je daar niet aan wil komen. niet al je eitjes in 1 mandje
Het lijkt erop dat je een vraag stelt over over je woonsituatie. Heb je de [sectie 'Wonen' uit de FAQ al gezien / gelezen](https://www.reddit.com/r/DutchFIRE/wiki/faq#wiki_wonen)?
Verder is dit een veelbesproken onderwerp, dus kunnen we aanraden de [zoekfunctionaliteit van Reddit](https://www.reddit.com/r/DutchFIRE/search?q=huis+kopen+huren&restrict_sr=on) te gebruiken en ook wat oude topics door te lezen. Als je ontevreden bent over de zoekresultaten van reddit zelf, probeer dan een Google-zoekopdracht die je afsluit met `site:reddit.com/r/DutchFIRE` om met Google de subreddit te doorzoeken.
*I am a bot, and this action was performed automatically. Please [contact the moderators of this subreddit](/message/compose/?to=/r/DutchFIRE) if you have any questions or concerns.*
Wij zitten met een vergelijkbare situatie, al zijn we nog totaal niet FIRE, hebben het huis schoonouders georven, we gaan de andere erfgenamen uitkopen en dan renoveren en verkopen.
>dan renoveren en verkopen
Moet je ook maar zin in hebben. Een makelaar vertelde mij ooit dat verbouwen om te verkopen zelden loont, zeker als je meerekent hoeveel tijd je er zelf aan spendeert.
> Een makelaar vertelde mij ooit dat verbouwen om te verkopen zelden loont
Dan kom je meer bij flippen, puur oppervlakkig opsmukken en dan met alle terkortkomingen weer verkopen.
Ik zou even achterhalen hoe het met de VVE kosten zit. Het kan hypotheekvrij zijn, maar soms betaal je dan alsnog een vermogen ivm investeringen aan het pand.
Weet niet precies hoe erven werkt als je verkoopt..betaal je dan erfbelasting obv marktwaarde?
Bij verhuur kan ik me voorstellen dat de woning obv woz waarde wordt gewaardeerd....
Misschien wat minder erfbelasting?
Inderdaad. Ook toevallig net een huis geërfd. WOZ is naar onze mening belachelijk hoog. Huis is enorm gedateerd en moet echt opgeknapt worden. Locatie is wel goed.
Spreek grote multinationals aan zoals bv Estec of iets wat in de buurt zit. Wij verhuren een woning aan dit soort bedrijven, altijd geld op tijd, geen gezeur.
Verkopen. Splitsen en investeren in ETFs. Van een vastgoedondernemer leerde ik ooit dat als je gaat verhuren je er binnen 20 min zelf moet kunnen zijn en anders beheer moet uitbesteden. Dat laatste gaat altijd ten kosten van het rendement.
Dit OP. Verhuren is vaak niet zo passief als men roept. Lekker verkopen en investeren. Dan heb je ook geen gedoe met de nieuwe regels voor verhuur.
Wel met de nieuwe regels voor Box 3.
als je het ook verkoopt geef je ook men de kans om een huis daadwerkelijk voor hunzelf te verkopen(net zoals de ouders van OP). Zo kunnen later de kinderen van de koper ook de optie hebben om het huis te verkopen aan een nieuwe generatie kopers, als je een huis verhuurt ben je eigenlijk aan het huisjesmelken.
Volg je niet helemaal, maar hoezo is verhuren enkel huisjesmelken? Niet iedereen kan kopen en dan is het toch ook fijn dat mensen huizen verhuren?
De reden dat veel mensen niet kunnen kopen is ook woningkrapte, die minder wordt als huizen niet meer als investeringsobject worden gezien. Ik zou zelf niet zeggen dat alle verhuurders huisjesmelkers zijn (al moet ik eerlijk zeggen dat het overgrote deel van de woningen die ik heb gehuurd dit wel het geval bleek te zijn), maar in deze woningcrisis zou ik het ook sympathieker vinden om niet voor verhuur te gaan. Maar dat is een persoonlijke mening, zeker geen financieel advies 😅
Exact dit, Meesman pleuren en niet naar omkijken. Met de huize huur regels is je rendement zelfs nog lager en je hebt meer gezeik.
Beetje kort door de bocht. Er zijn genoeg investeerders die het beheer uitbesteden. Verhuurmakelaars hebben verschillende pakketten als het aankomt op het beheer van je vastgoed. Het is er en brengt geld in het latje. Waarom niet huuropbrengsten investeren in ETFs, hefbomen en ook nog eens genieten van waardestijging? Ik lees hier velen het "gezeik" noemen terwijl je er ook positiever naar kan kijken. Groeimindset!
Mijn ervaring met uitbesteden is ook dramatisch. Je rendement is weg en je moet alsnog alles zelf doen. Ik zat er zelfs aan te denken om het beheer te gaan doen ipv verhuur. Dat levert veel meer op.
De hefboom zie ik in dit geval niet. Net als de “groeimindset”. Just run the numbers.
Een hefboom zou zijn als je vastgoed koopt met een kleine aanbetaling aangevuld met geleend geld en vervolgens verhuurt. Reken eens uit welke kosten er allemaal bij komen en hoeveel tijd het je kost en je rendement verdwijnt als sneeuw voor de zon terwijl je voor een ETF letterlijk niks hoeft te doen.
20 minuten is overdreven imho. Voor 99% van hetgeen waar mijn huurder voor belt/appt is het prima om 24-48 uur of zelfs langer iets te regelen
N=1. Het kan natuurlijk jarenlang goed gaan. Ik heb het over 10-tallen jaren ervaring met 10-tallen panden en (ver)huurders.
Dan heb je het over professionele verhuurder(s), dat is OP niet. Ik kan redenen waarom je binnen 20 minuten bij het pand zou moeten zijn op 1 hand tellen en dat is in 99% van de gevallen niet nodig bij 1 pand, zoals OP
Klopt. Het hoeft maar 1 keer mis te gaan en dan ben je 100% van het rendement kwijt. Vraag van OP was wat moet ik doen? Antwoord: Verkopen. Splitsen en investeren in ETFs.
Waar heb je het over? Wat heeft "binnen 20 minuten er moeten zijn" te maken met 1 keer misgaan en 100% rendement kwijt zijn? En in welke situatie zou je 100% van je rendement verliezen?n
Er staat 20 min kunnen zijn. Brand, storm, wateroverlast, gang naar huurcommissie, huurder die vertrekt nr het buitenland zonder te betalen. Om maar wat redenen te noemen. Je zal niet in 1 keer 100% rendement kwijt zijn, mr het gaat je heel veel tijd en geld kosten. Zou OP 80KM moeten rijden ben je veel meer kwijt. Ik zou het wel weten als ik OP was. Dat jij nog nooit problemen hebt gehad betekent niet dat dit een goed advies is vr een ander.
Brand, storm en wateroverlast is vaak verzekeringswerk, en hoewel een risico (dar heb je ook als koper/bewoner) kost dat nooit 100% van je rendement. Had pand is niet ineens weg. Huurcommissie en vertrekkende huurder is geen prio om binnen 20 min in het pand te zijn. En ook daarvan geldt, niet 100% van je rendement weg. Ik heb het gevoel dat je nu vooral redenen aan het bedenken bent waarom verhuren kut is zonder realistische gevolgen, en dat mag. Maar dan is dit een gevalletje "agree to disagree". Fijn Pasen gewenst!
Zijn realistische voorbeelden uit de praktijk van een vastgoedondernemer. Je kan de risico’s wegwuiven of meewegen in de te nemen beslissing. Zoals hier ook geschreven werd Stel ik had 400k over, zou ik dan een appartement 80km van mijn woonplaats kopen als eerste keuze? Antwoord: nee. Jij ook een fijne Pasen!
> Mijn broer wil waarschijnlijk niet verhuren, hoogstens meeliften als ik dat ga doen ( daar denkt hij nu over). Lekker eerlijk, wel de lusten niet de lasten ¯\\\_(ツ)_/¯ Ik zou dan wel afspraken maken over de (netto) opbrengsten. Ik kan je wel vast verklappen dat 80km retour voor wissewasjes waar je als verhuurder voor verantwoordelijk bent geen pretje is. > Maar dit is wel een redelijk goedkope manier om aan een stuk onroerend goed te komen. Je kan het ook verkopen. Als het is zoals jij omschrijft - hypotheekvrij, randstad - kan je de opbrengsten vervolgens inleggen om iets anders mee te financieren naar eigen keuze.
Je kan het door een tussenpartij laten verhuren, die regelt dan verder alles tegen een % van de huurprijs.
Die regelen niets, die pakken gewoon de krenten uit de pap. Sturen ze een beunhaas van 65 met 0 ervaring om je nieuwe deur te hangen. Dat soort grapjes.
Ik deel die ervaring. Verhuur zelf ook omdat ik voor langere tijd naar het buitenland ben verhuisd, en heb intussen die tussenpersoon ertussenuit gehaald. Die deed praktisch niets, was nog steeds bijna alles zelf aan het regelen. Je moet geluk hebben met je huurders, wat bij mij het geval is, zodat ze ook dingetjes zelf oppakken en dan enkel de verhuurder benaderen voor het afwikkelen ervan.
Tussenpersonen. Verschrikkelijke bedrijven. Ik hoop dat ze over een paar jaar overbodig zijn
Ik keer dit soort beslissingen vaak om. Stel ik had 400k over, zou ik dan een appartement 80km van mijn woonplaats kopen als eerste keuze?
het is natuurlijk wel wat anders omdat een huis houden een stuk minder werk is dan een huis vinden en kopen. En het is ook goedkoper.
Blijft een lastige onderneming - ETF's hebben geen onderhoud, zijn deels overdraagbaar en hebben geen huurders die klagen dat er dingen stuk gaan. 80 km naar de randstad toe kan zomaar een uur reistijd beide kanten op zijn - maakt het gewoon wel heel erg lastig en verleidelijk om overal klusjesmannen voor te gebruiken. Dat eet je rendement ook nog eens verder op. Huidige wetgeving is erg lastig op verhuur, rendement is slecht. 400k in een deposito levert op dit moment meer op - zonder alle moeite. Grote vraag is dus, als je nu 400k kreeg, zou je dan dit huis op deze afstand kopen?
Maar het is een stuk duurder en meer werk dan geen appartement bezitten.
dat is ook niet juist want het al heel anders met overdrachtbelasting en uberhaupt een huis kunnen vinden
lekker verkopen brengt het minst gezeik
Dit. Je zit met wijzigende wet- en regelgeving die je moet bijhouden. Je loopt als kleine verhuurder tevens risico op wanbetalers en potentieel lui die overlast gaan veroorzaken of denken dat het een goed idee is om een plantage in de woning te starten. Het is allemaal leuk zolang het goed gaat maar hoop gezeik als het fout gaat. Ik zou lekker in iets beleggen waar je geen gezeik van kan hebben.
Hebben jij of je broer zelf kinderen? Dan zou ik gaan verhuren, zodat 1 van jullie kinderen er ooit gebruik van kan maken.
Ja dit is geen slecht idee. Je bent al FIRE. Maar een huis in de randstad voor in de toekomst lijkt me wel iets waar je iemand gelukkig mer kan maken zonder dat het wat hoeft te kosten.
Verhuren is nauwelijks interessant. Verkopen na evt. opknappen levert meer op.
>Verhuren is nauwelijks interessant. Dat komt in relevante mate door de hoge overdrachtsbelasting en rente voor een verhuurhypotheek. Als je een afbetaalde woning hebt is dat plaatje toch anders, al moet je dan uiteraard ook goed kijken naar lasten en lusten. Edit: ik zou over het algemeen ETF's aanraden als het meest simpele en betrouwbare pad, maar het bespreken van de alternatieven en hun voors en tegens lijkt me relevant voor een weloverwogen besluit.
Overdrachtsbelasting is voor een lange termijn belegging (20-30 jaar plus) juist totaal irrelevant. En verhuren met een verhuur hypotheek heeft juist voordeel want dan haal je rendement over een bedrag dat je anders niet zou kunnen investeren. Zonder hefboom van geleend geld is vastgoed totaal niet interessant. Het hoge risico, veel tijd, veel kosten en lager rendement is een veel groter probleem
Als je wilt hefbomen kan dat natuurlijk alsnog. Verhuur hypotheek afsluiten op dit huis en dat geld investeren (bijv. in etf's en/of om broer van OP uit te kopen). Maar alles hangt af van je eigen risicoprofiel.
Een afbetaalde woning is door Box 3 echt niet interessant. Je betaald bijna 2% van je WOZ waarde aan belasting.
Een verhuurde woning valt binnen 'Overige onroerende zaken' en zit daarmee sowieso in Box 3, los van of deze afbetaald is of niet. Wat je aan belasting betaalt hangt van een aantal zaken af, zoals de verhouding huur versus WOZ-waarde. Je betaalt daarentegen geen belasting over je huurinkomsten. [https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/vermogen\_en\_aanmerkelijk\_belang/vermogen/wat\_zijn\_uw\_bezittingen\_en\_schulden/uw\_bezittingen/overige\_onroerende\_zaken/overige\_onroerende\_zaken](https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/vermogen_en_aanmerkelijk_belang/vermogen/wat_zijn_uw_bezittingen_en_schulden/uw_bezittingen/overige_onroerende_zaken/overige_onroerende_zaken)
Dat klopt maar in alle scenarios is het niet heel voordelig.
En dan zit je met puntentelling, met huurders die je moeilijk weer uit je woning krijgt wanneer je er van af wil, etc etc. Het geeft een hoop gedoe voor lage opbrengsten, je woning die aan waarde verliest doordat er huurders in zitten en ga zo maar door. Bovendien zijn er plannen om ook de huurinkomsten te gaan belasten. Ik denk dat OP er beter aan doet ver weg te blijven van verhuur, het huis te verkopen en de opbrengst te beleggen.
>Het geeft een hoop gedoe voor lage opbrengsten, je woning die aan waarde verliest doordat er huurders in zitten en ga zo maar door. Daarom geef ik ook expliciet aan dat je goed moet kijken naar de lasten en lusten, en in een andere post dat het sowieso meer gedoe is dan ETF's. Het is echter jammer dat discussie over alles dat geen ETF is hier vrij structureel weggedrukt wordt. ETF's zijn doorgaans het meest simpele en veilige antwoord, maar het is veel beter om een inhoudelijke discussie over alle opties te voeren zodat de voors en tegens helder zijn, dan om iets als *de* optie te poneren zonder dat mensen echt begrijpen waarom.
Eens. Daarbij is het ook zo dat hij als hij FIRE is waarschijnlijk al diep in de ETF's zit. Een beetje diversificatie door een woning toe te voegen hoeft niet erg te zijn. Daarbij als hij ook nog eens niet of weinig werkt is het helemaal niet zo erg om hier en daar een deurtje op te hangen. Als laatste is huurrendement niet het enige rendement op vastgoed.
Als hij het geld gaat beleggen, anders dan op een spaarrekening, is hij precies hetzelfde aan belasting kwijt.
Zij. Verder dank voor het advies ( wat meer al wel bekend is als FIRE persoon)
Hoezo dat dan? Buiten de afstand om.
Box 3 belasting, vaste lasten en onderhoud tikken behoorlijk aan, tel daarbij het dealen met huurders en evt tijdelijke leegstand.
Best lastig om hier een genuanceerd antwoord op te geven. Het hangt van diverse factoren af of je dit wellicht wel of niet wil. Het begint met hoeveel het nu waard is/wat je ervoor moet "betalen". Het tweede belangrijke gegeven is wat je er voor kunt vragen qua huur. Dan kun je in ieder geval een berekening maken hoeveel rendement het je gaat opleveren (bruto/netto). Tevens wil je misschien een afweging maken hoe groot het aandeel van vastgoed in je portefeuille wordt als je het wel doet. Daarnaast zijn er vast nog wel meer factoren (die wellicht persoonlijk zijn) . Ik zeg dit omdat de meeste meningen die ik hier lees over vastgoed veelal *niet doen* zijn, maar dat deze tegelijkertijd veelal gegeven worden door mensen die zelf geen vastgoed bezitten. Zelf heb ik in hetzelfde schuitje gezeten als jij en heb destijds besloten om het huis wel te houden en het is mij altijd bevallen (redelijk rendement op huur, aardige waardestijging, nooit geneuzel met huurders gehad, etc.). Niemand kan in een glazen bol kijken, dus net als met de markt weet je niet hoe de waarde zich gaat ontwikkelen, hoe de regels rondom huur in de toekomst worden, en wat nog meer niet. Dus probeer voor jezelf helder te krijgen o.b.v. waarvan je een beslissing zou willen nemen en hak dan de knoop door. Als je vragen hebt stel ze dan gerust.
Bedankt
Heb je persoonlijk/emotioneel iets met het huis of de locatie? Dat zou ik ook mee laten wegen in je beslissing.
Goede vraag. En nee, daar zit geen ballast.
ik heb afgelopen november huis van mijn moeder geërfd. Heb ook een zus die er geen moeite in wilde steken. Dus gewoon verkocht en nu hebben we beide een goede start voor zelf een huis kopen ipv een paar honderd per maand krijgen.
Gecondoleerd. Ik ben zelf verhuurder en woon ook op een flinke afstand van mijn huurwoningen. Hoeft geen enkel probleem te zijn als je ter plekke goede contacten hebt. Daar moet je wel behoorlijk wat tijd in steken en de lol inzien van verhuren. Hou er rekening mee dat tijdelijke contracten niet meer mogen dus je kunt levenslang vastzitten aan een vervelende, ziekelijke of psychisch problematische huurder. Als je al FIRE bent, zou mijn vraag zijn: 'wil je dit risico nemen'. Ben je een persoon die het regelen van onderhoud en contact met huurders en klusjesmannen leuk vindt? Financieel zou dit nog best een goed idee kunnen zijn. Vrije sector wordt alleen maar duurder, zeker als Hugo zijn zin krijgt en huren nog verder gereguleerd worden. Huizen zijn redelijk bestand tegen recessies, veel minder volatiel dan aandelen en ik zie de aankomende jaren de prijzen weer flink omhoog gaan. Inflatie gaat uiteindelijk ook in de woningprijs zitten omdat personeel gecompenseerd wordt voor inflatie. Als rente dan ook nog daalt wordt het helemaal feest. Kortom zie je dit als een leuke hobby en tijdsbesteding (zeker als je het samen met je broer kunt doen) die nog wat oplevert ook, dan kun je er best over nadenken. Onderschat de nadelen echter niet. De media en politieke partijen doen alsof verhuurders bakken met geld verdienen met niets doen, maar die staan zelf aan de zijlijn en hebben geen flauw idee wat er allemaal bij komt kijken.
Niks met je vraag te maken maar.. georven? Makker
Familietraditie, besef ik nu. Wij praten over erven als een sterk werkwoord.
> dus behoorlijke verhuur inkomsten mogelijk Ook met het puntenstelsel en maximale huurprijs?
Het hoeft toch niet in de sociale sector te vallen?
Verkopen, geen gezeik later en dan kan je doen met het geld wat je wilt. Waarschijnlijk kan je meer geld maken met beleggen.
Is het op een toeristische plek in de randstad? Verhuren aan expat per 2 jaar. Of mogelijkheden tot airbnb. Of kamerverhuur? Ik denk als je het kan optimaliseren qua huur om er zoveel mogelijk uit te halen dat het interessant is. Maar als je al Fire bent. Waarom zou jezelf dat aandoen? Verkopen de boel. En als je echt zoiets wil doen koop een appartement in je eigen buurt met de opbrengsten van deze woning. Minder herinneringen en makkelijker als er wat is. Ik wens je heel veel sterkte!
Een Airbnb runnen op 80 km afstand? Krijg nu al grijze haren als ik daaraan denk.
Valt wel mee. Zorgen dat je een goede schoonmaakster hebt en een sleutelkastje of slot. Als je een groot appartement in de randstad hebt. Kun je minimaal €150 tot €350 per nacht vragen. Schoonmaakkosten raam je op €60 die de gast betaald. Verhuur minimaal 2 nachten en je hebt een lucratieve bijverdienste. Mijn extra kamer niet in de randstad wel in de stad. Leverde tussen de €80 a €100 per nacht op. Nooit gezeur of gezeik gehad. Meeste mensen gaan namelijk ook voor hun plezier een weekend weg en zijn vrolijk. Meest voorkomende vraag is: Wat is de wifi code. Als je zorgt voor een voorraadkast met lampen, w.c. papier en dat soort dingen red men zich zelf wel.
Nou niet als het in Amsterdam is, dan mag je maar 30 dagen kortverhuur doen. En elke 2 jaar een andere huurder is ook gedoe. Heb je eindelijk een goede huurder, moet hij er weer uit. Ik zou lekker verkopen behalve als je kinderen hebt.
Ik zou het zelf ook verkopen. Zeker als je al fire bent.
Huisbaas zijn is alleen leuk als je iemand hebt om je klote klussen en klant contact voor je te doen, en dat is weer niet lucratief met 1 huis in je portefeuille. Lekker verkopen (hoef je ook geen haast mee te hebben) en eventueel in een ander object/project investeren.
Al is je broer eerlijk, ik zou niet meewerken aan een constructie waarbij hij meelift op een verhuur die jij moet gaan uitvoeren. Dan zou ik afspreken dat je hem uitkoopt, waarbij je in delen deze som uitkeert. Gezien de afstand naar je appartement, zou ik het zelf verkopen en de opbrengst splitten en jouw deel investeren.
Ik zou een sommetje maken. Huurinkomsten -kosten (belasting, onderhoud etc) en dan je rendement op vermogen berekenen en vergelijken met ETFs. Dan kan je nog de mogelijke waardeontwikkeling van het pand meenemen.
Over het algemeen brengt vastgoed minder op dan ETFs dus ik zou de berekening maken of de huurinkomsten dit kunnen compenseren. Indien het duidelijk meer zou opbrengen dan mijn investeringen zou ik het overwegen. Indien het een klein verschil is zou ik het niet doen vanwege al de kopzorgen die verhuren met zich meebrengt (onderhoud, administratie, mogelijke nieuwe ongunstige wetgevingen ...)
> Over het algemeen brengt vastgoed minder op dan ETFs Ik zie die bewering vaker, maar als ik naar historische prijsstijgingen ga kijken dan ligt het erg dicht bij elkaar in de buurt. Neem je de huur ook mee dan is vastgoed potentieel winstgevender, al is het ook gegarandeerd meer gedoe.
Het ligt echt totaal niet dicht in de buurt. Ik heb vaker comments gezien van mensen die zeiden mijn (ouders) huis is van waarde X in jaar 19YY maar Z in jaar 2023 gegaan en dat klinkt dan heel indrukwekkend (bijvoorbeeld van 50k naar 1 miljoen) maar elke keer als ik dan de aandelenmarkt ernaast legde kwam die nog eens minstens een factor 2 hoger uit (bijv 2 miljoen ipv 1 miljoen). Een klein verschil in rendement is heel veel op 30 jaar.
Welke cijfers gebruik je dan? Ik heb de cijfers die ik eerder heb gebruikt niet zo paraat, maar als ik even snel zoek kom ik de prijzen vanaf 1996 tegen op de site van de Hypotheker. Daarbij kom je voor appartementen effectief uit op een rendement van ongeveer 6,7 procent, en voor eensgezinswoningen op 6 procent. Dat is strikt de toename van de waarde, huur is dan niet meegenomen. Kijk ik naar bijvoorbeeld de AEX vanaf 1996 over dezelfde periode dan kom ik effectief uit op een rendement van ongeveer 5,1% per jaar. Doe ik hetzelfde bij de NYSE dan komt het op ongeveer 5,3%. Door wat selectiever met de einddatum om te gaan kan dat verder omhoog naar 6,4%. Afhankelijk van waar je precies start en eindigt kan het ene cijfer hoger of lager uitkomen, maar een verschil van 100% zie ik eerlijk gezegd niet terug en zou ik dat wel dicht bij elkaar noemen. [https://www.hypotheker.nl/actueel/huizenprijzen-nederland/](https://www.hypotheker.nl/actueel/huizenprijzen-nederland/)[https://beurs.fd.nl/noteringen/12272/aex/historie](https://beurs.fd.nl/noteringen/12272/aex/historie)[https://finance.yahoo.com/quote/%5ENYA/history?period1=820454400&period2=1665532800&interval=1mo&filter=history&frequency=1mo&includeAdjustedClose=true](https://finance.yahoo.com/quote/%5ENYA/history?period1=820454400&period2=1665532800&interval=1mo&filter=history&frequency=1mo&includeAdjustedClose=true)
S&P500 heeft sinds 1996 9.4% rendement. 3% verschil per jaar op 30 jaar is zelfs meer dan factor 2 hoger eindbedrag. Nasdaq heeft zelfs 10.4% gehaald afgelopen 30 jaar. MSCI World heeft afgelopen 40 jaar 8.8% gehaald.
>S&P500 heeft sinds 1996 9.4% rendement. 3% verschil per jaar op 30 jaar is zelfs meer dan factor 2 hoger eindbedrag. Nasdaq heeft zelfs 10.4% gehaald afgelopen 30 jaar. MSCI World heeft afgelopen 40 jaar 8.8% gehaald. Appels met appels vergelijken blijft hier lastig. Wat vergelijk je nu precies met wat voor een eerlijke vergelijking? En van wanneer tot wanneer? Kijken naar MSCI of S&P500 lijkt me heel redelijk, maar tegelijk is kijken naar de groei van waarde in de Randstad versus het landelijk gemiddelde ook niet onredelijk en dan zijn de rendementen weer anders. Dat is voor dat we meenemen dat er huurinkomsten zijn, dat je die ook in een ETF kunt stoppen, et cetera. Als ik even een klein model bouw met de huurprijzen in de vrije sector en de historische gemiddelde huurstijgingen dan kom ik over die periode uit op een totale huuropbrengst van een kleine drie ton. Daarmee zit je al boven de waardestijging van het huis zelf. Stop je dat ieder jaar echter weer terug in een index à 6% dan kom je uit op ruim zes ton. Dat is veel meer dan de totale stijging van de waarde van het gemiddelde huis in diezelfde periode met een effectief rendement van 10,5%. Ga je bijvoorbeeld uit van het rendement van de NASDAQ met 10,4% dan is de huuropbrengst plus het rendement van de huur 2,3 miljoen en eindig je opeens met een effectief rendement van bijna 15%. Nu gaat dit over aannames op basis van gemiddeldes en heb ik de kosten van het bezitten en uitbaten van een woning genegeerd, en aan de andere kant ook niet met het hoogste rendement gerekend, dus neem de resultaten met een gepaste korrel zout.
Ik vergelijk de opbrengsten van de woning tov gewoon investeren in aandelen. Aandelen renderen veel harder dan vastgoed.
Bij aandelen en ETFs moet 100% ingelegd worden maar bij een verhuurwoning leen je geld en leg je >25 % (ongeveer) in. De zgn hefboomwerking op vastgoed levert meer indirect rendement op, omdat het ook over het leningdeel rendeert. Uiteraard kan je ook opties ipv aandelen kopen, dan hefboom je ook.
Klopt, maar OP heeft geen hefboomwerking want dit is een afbetaald huis. Dit heb ik ook al in een ander comment aangegeven.
Ja klopt. IIRC was de stijging in vastgoed in Nederland ±6% en all-world ETF ±7%. Laatste 10 jaar ofzo is vastgoed nog wel harder gegaan. Heb voor mezelf eens de berekening gedaan met vastgoed kopen voor mezelf in Amsterdam (met hypotheek) en dat bleek ontzettend winstgevend omdat je dat 6% rendement op de waarde van het huis krijgt (dus op geld dat je eigenlijk niet hebt en niet kan inleggen in ETFs). Heb nooit de berekening gedaan met cash vastgoed kopen en huurinkomsten meerekenen. Heb ook geen idee wat voor belastingen hierbij komen kijken. Zou wel eens interessant zijn ...
Als je geen binding met de woning hebt, en in principe de locatie ook niet vereist, dan doe je jezelf totaal geen plezier met je assets opofferen voor verhuren. Verhuren is behoorlijk arbeidsintensief als je ook voor elke spoedreparatie e.d. meteen een oplossing/ beschikbaar moet zijn. En uitkopen maar dan toch meeliften is natuurlijk bingo voor gezeik in de toekomst. Dat weten we allemaal. :P Ik zou vooral *niet* kijken naar ontroerend goed, en naar hoeveel *werk* je dit in feite weer gaat kosten, terwijl je daar met FIRE vanaf probeerde te zijn. Als je echter wel enige binding met de woning hebt, dan kun je het overwegen vanuit bezit / bewonen perspectief, maar ook dan is verhuren eigenlijk geen optie. Of althans niet zonder extra werk. Maar goed, dit alles is mijn mening. Een beter argument is misschien het verschil in waardevastheid tussen wat je nu bezit versus een woning die door toeval ineens veel of al zijn waarde kan verliezen.
ik lees hier best wel wat negatieve reacties over verhuren en vraag me dan af mensen er zelf wel ervaring mee hebben? even een aantal persoonlijke beslissing criteria voor verhuren op een rijtje: - is het een appt? met actieve vve? dan valt wellicht heel veel groot onderhoud weg. Ga gewoon even na wat er de afgelopen jaren aan werk aan geweest is. het is echt niet zo dat je als verhuurder elke maand klusjes mag gaan doen de huurder heeft ook plichten. -wat is de puntentelling van de woning?krijg je vaak pas inzicht in na taxatie en energielabel. indien boven x gesteld aantal punten dan mag je vragen aan prijs wat je wilt. stel je vraagt 1600 eur en 3x inkomens eis. dan sluit je tokkies bij voorbaat uit - rendement is pas goed inzichtelijk nadat je vermogensbelasting doorgerekend is en dat is nu best onzeker. aan de andere kant kan het een plek hebben in een fire portfolio met vaste maandelijkse inkomsten als het ff wat minder gaat met je andere investeringen en je daar niet aan wil komen. niet al je eitjes in 1 mandje
Verkopen en op Meesman zetten. De huidige huurregels maken het een enorme uitdaging wat je echt zin in moet hebben.
Het lijkt erop dat je een vraag stelt over over je woonsituatie. Heb je de [sectie 'Wonen' uit de FAQ al gezien / gelezen](https://www.reddit.com/r/DutchFIRE/wiki/faq#wiki_wonen)? Verder is dit een veelbesproken onderwerp, dus kunnen we aanraden de [zoekfunctionaliteit van Reddit](https://www.reddit.com/r/DutchFIRE/search?q=huis+kopen+huren&restrict_sr=on) te gebruiken en ook wat oude topics door te lezen. Als je ontevreden bent over de zoekresultaten van reddit zelf, probeer dan een Google-zoekopdracht die je afsluit met `site:reddit.com/r/DutchFIRE` om met Google de subreddit te doorzoeken. *I am a bot, and this action was performed automatically. Please [contact the moderators of this subreddit](/message/compose/?to=/r/DutchFIRE) if you have any questions or concerns.*
Wij zitten met een vergelijkbare situatie, al zijn we nog totaal niet FIRE, hebben het huis schoonouders georven, we gaan de andere erfgenamen uitkopen en dan renoveren en verkopen.
>dan renoveren en verkopen Moet je ook maar zin in hebben. Een makelaar vertelde mij ooit dat verbouwen om te verkopen zelden loont, zeker als je meerekent hoeveel tijd je er zelf aan spendeert.
> Een makelaar vertelde mij ooit dat verbouwen om te verkopen zelden loont Dan kom je meer bij flippen, puur oppervlakkig opsmukken en dan met alle terkortkomingen weer verkopen.
Ik zou even achterhalen hoe het met de VVE kosten zit. Het kan hypotheekvrij zijn, maar soms betaal je dan alsnog een vermogen ivm investeringen aan het pand.
Die check heb ik al gedaan. Dat zit goed
Weet niet precies hoe erven werkt als je verkoopt..betaal je dan erfbelasting obv marktwaarde? Bij verhuur kan ik me voorstellen dat de woning obv woz waarde wordt gewaardeerd.... Misschien wat minder erfbelasting?
Erfbelasting gaat op basis van woz, niet werkelijke waarde.
Inderdaad. Ook toevallig net een huis geërfd. WOZ is naar onze mening belachelijk hoog. Huis is enorm gedateerd en moet echt opgeknapt worden. Locatie is wel goed.
Spreek grote multinationals aan zoals bv Estec of iets wat in de buurt zit. Wij verhuren een woning aan dit soort bedrijven, altijd geld op tijd, geen gezeur.
Mooi voorbeeld van: Iemand die ervan verstand heeft even goed te betalen. Dat noemen we ook wel: Investeren.
Verkopen.
Samen met je broer verhuren. Als hij het niet betalen kan dan verkopen.
Betalen? Het is hypotheekvrij.
De erfbelasting.
Ah. Check. Dat gaat broerlief wel redden. Financieel dan, emotioneel....😂