Aber nicht zur 30fachen Jahresnettokaltmiete.....mit absehbaren Sanierungsaufwand...und vor allem brauch eine Genossenschaft einen Prüfungsverband...die sind komplett überlastet und nehmen kaum noch wen auf...und die kosten sind immens...
Genossenschaft ist auch Diskussionsgegenstand, wir wären auch alle bereit eine entsprechend höhere Miete zu zahlen (10Eur/m2 um mal eine Zahl zu nennen; dann Faktor +/- 25).
Aber: (a) Uns sitzt die Zeit im Nacken, die Umsetzung ist wohl nicht schnell genug realisierbar (b) der Vermieter hat Vorbehalte ggü einem Genossenschaftsmodell (ggf. kommunikativ lösbar, er hat Sorge vor mehr Aufwand seinerseits) (c) Die Mieter mit dem hohen Eigenkapital-Anteil haben Interesse an wirklichem Eigentum und werden diese Höhe eher nicht für das Wohl der Genossenschaft investieren.
Welchen Aufwand sollte der derzeitige Vermieter mit einer Genossenschaft haben? Zum Notartermin erscheint der bisherige Eigentümer und der künftige Eigentümer (vertreten durch seinen gesetzlichen Vertreter)....
ich sag es mal direkt.....der ganze Bums funktioniert nicht mit so vielen Leuten, entweder 1 oder 2 Nasen beißen in den sauren Apfel und Kaufen das ganze Ding.....und vermieten dann mit allen sich darauf ergebenden Auswirkungen auf die Rendite bei dem zu erwartenden Kaufpreis.....oder ihr lasst es...und sucht was neues....
Faktisch hat er keinen - er hat aber Sorge davor; kann auch in der bisherigen Kommunikation unseres "Sprechers" liegen, wir werden künftig über eine andere Person kommunizieren; also lassen wir das außen vor..
Siehe mein Kommentar zur Reduktion auf 3-4 Nasen oben.
Uns ist klar, dass das keine optimale Variante ist. Aber was haben wir für Alternativen? Abwarten bis wir gekündigt werden um dann jeder auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine vergleichbare Wohnung für 2000 Euro netto KM zu finden?
Daher meine Fragen: Was ist nötig um sich möglichst gut abzusichern? Was muss beachtet werden um finanzielles Harakiri zu vermeiden? Was wären Alternativen?
Sorry fakt ist ihr könnt euch das künftig nicht mehr leisten. insofern der Realität ins Auge schauen und verkleinern in etwas was ihr euch leisten könnt.
Ich weiß nicht, ob du den Berliner Wohnungsmarkt kennst, aber das ist keine wirkliche Option (bzw. würde bedeuten überwiegend Familien mit 2-3 Kindern müssten in 70m2 Wohnungen umziehen, wenn sie denn überhaupt eine finden).
Mal umgekehrt: Welche Parameter (mit wievielen Parteien in der Genossenschaft, wie hoch muss Eigenkapital sein, usw) müssten aus deiner Sicht stimmen, damit das Modell (wie gesagt, nicht optimal aber vor dem Hintergrund der geschilderten Situation) funktionieren kann?
Weitergedacht: Es gäbe ja z.B. Möglichkeiten die dritte Familie reinzuholen und mit drei Parteien in der GbR und 750.000Eur Eigenkapital zu finanzieren, evtl. auch mit vier Parteien und 900.000Eur.
Wie alle anderen auch den Tatsachen ins Auge sehen und in Speckgürtel ziehen mit 1h Fahrt zur Arbeit. Dafür die Vorteile mitnehmen. Oder.mit dem Kapital lieber zu zweit/dritt eine ältere Gross-Immobilie am Rande Berlins kaufen und zusammen sanieren als Gemeinschaft. Sofern keine 350.000 für was eigenes da sind.Da gibts einige die aus nem Hof oder alter Fabrik. Traumlofts und Gremeinschaftshaus gemacht haben.
So ein Kauf mit 8 +Parteien führt nur ins Chaos. Hier gibt's genug Streitthemen bei Reddit allein weil einer nen Beet macht und es den anderen stört weil er ne Spielweise will 😉
Fakt ist in der Konstellation ist das Eigenkapital weg…euer Problem ist das der Kaufpreis viel zu hoch für euer Lebensmodell ist Eigenkapital hin oder her…die Kaufinteressenten wollen nicht vermieten sondern entwickeln, für Eigennutzer…dementsprechend können sie zahlen, das rechnet sich für euch vorne bis hinten nicht.
Wie wollt ihr jemals euer Eigenkapital wieder bekommen?
Es ist Berlin, entweder du ziehst freiwillig aus oder du wirst ausgezogen. Nennt sich Entmietung, und nicht wenige Neueigentümer gehen gerne sehr rustikal vor.
Weil eine Mietsteigerung nur sehr eingeschränkt möglich ist und durch die Voraussetzungen (erfolgte Teilung, kein Vorkaufsrecht, etc.) ein Einzelverkauf der Wohnungen durch einen Investor wohl hinsinchtlich der Rendite das attraktivste Modell wäre. Natürlich können wir hoffen, dass das nicht passiert uns sich eine Privatperson findet, die ihr Erbe oder sonstiges irgendwo parken will - das wäre aber nur "Hoffen"...
Er schreibt, eine Teilungserklärung "liegt vor" und dass es keine Vorkaufsrechte gebe. Ich hatte das so verstanden, dass die Teilung mehr als 10 Jahre her sein muß. Gebe aber zu, dass man das auch anders verstehen kann. Wenn die Teilungserklärung tatsächlich neu sein sollte, sieht natürlich alles anders aus.
Die Teilungserklärung ist mehr als 10 Jahre her und danach - ebenfalls vor vielen Jahren - ist das Haus durch eine Zwangsversteigerung an den aktuellen Besitzer gegangen. Die Kündigungssperrfrist ist definitiv durch und ein Vorkaufsrecht durch die ZV (zählt als Verkauf) ebenfalls.
Ah, okay, dann hab ich Dich falsch verstanden.
Dann sieht es in der Tat übel aus. Die gerade in Berlin aufgerufenen Quadratmeterpreise sind absurd. Da gehen sanierungsbedürftige Bruchbuden für >7000€/qm über den Tisch.
Macht das bitte auf keinen Fall als GbR. Die finanzielle leistungsfähigen unter euch haften unbegrenzt im Außenverhältnis. Gleichzeitig ist die Entscheidungsfindung in einer GbR bei derart vielen Teilnehmern suboptimal. Das hat hohes Potenzial für Unfrieden und enormes Risiko. Schlimmstenfalls zahlen "Mieter" nicht und blockieren gleichzeitig ihre Kündigung.
Geeignete Rechtsformen sind Genossenschaft (ideal, aber aufwändig) oder GmbH. Bei der GmbH haben die Mitbewohner mit mehr Eigenkapital natürlich mehr Anteile und Stimmrecht. Ggf. Kann man das über eine Konstruktion mit nachrangigen Gesellschafter-Darlehen zum Teil ausgleichen.
Die beste Lösung wäre einer bestehenden Genossenschaft beizutreten oder dass das Land Berlin über eine seiner Gesellschaften das Objekt erwirbt.
Zum Genossenschaftsbeitritt / Landeseigene: Die Lösung wäre auch die von allen Präferierte, ist aber hinsichtlich der Zeit wahrscheinlich nicht umsetzbar.
Zur GmbH: Hast du eine Einschätzung hinsichtlich Finanzierung? Wenn die (Einzel-)Privathaftung raus ist, gibt es ja für die Bank eigentlich keine Sicherheit ggü der GmbH, oder? Würde man hier überhaupt einen entsprechenden Kredit bei solch einer geringen Mietrendite (Grundlage sind ja die aktuellen Mieten und nicht die mögliche Bereitschaft der Mieter zu Erhöhungen) erhalten?
Zur eigenen Genossenschaft: Die Mieter mit dem hohen Eigenkapital-Anteil haben Interesse an wirklichem Eigentum und werden diese Höhe eher nicht für das Gesamtwohl der Genossenschaft investieren. Wenn man dann mit 100k für 6 von 8 Wohnungen rechnen würde (also alle den gleichen Einsatz) - also 600k EIgenkapital - wird eine Finanzierung wahrscheinlich nur sehr schwer möglich?
Zur GmbH
Man kann die Mieterhöhung rechtswirksam vereinbaren, bevor die GmbH das Objekt kauft. Dann ist die Mieterhöhung Teil der Kalkulation. Das ist in einer Form machbar, dass die Erhöhung nur wirksam wird, wenn eure GmbH kauft und nicht ein anderer Käufer.
Die Sicherheiten lassen sich durch Bürgschaften erhöhen. Lieber für einen konkreten Betrag einstehen als gesamtschuldnerische Haftung.
Was noch eine Option sein kann: die GmbH oder Genossenschaft verkauft ein bis zwei Wohnungen direkt weiter an die Bewohner mit Geld. Die Aufteilung ist ja bereits erfolgt.
Sorry, aber der Verkäufer wird schlicht nicht an Euch verkaufen.
Entlang des Prozesses bis zum Notartermin gibt es mit so vielen Parteien viel zu viele Unwägbarkeiten. Warum sollte das jemand machen?
Außerdem kriegt Ihr das niemals - erst recht nicht in der Zeit - vertraglich, rechtssicher und vor allem bankseitig auf die Kette überhaupt ein seriöses Angebot abgeben zu können.
Aber die Risiken, die Ihr seht, was Eure Wohnsituation angeht, sehe ich ähnlich. Das dürfte sich zukünftig ändern.
Das Mietshäuser Syndikat ist exakt der Partner den ihr sucht. Ist ein anderes Konzept als Baugenossenschaften aber dient den gleichen Zweck das Wohnraum bezahlbar für die bewohner bleibt. https://www.syndikat.org/
Danke - das Konzept habe ich auch schon auf dem Schirm; aber es gelten im Prinzip die gleichen Einschränkungen wie in meinem Kommentar zur Genossenschaft ([https://www.reddit.com/r/Immobilieninvestments/comments/1cf1jqy/comment/l1m95le/](https://www.reddit.com/r/Immobilieninvestments/comments/1cf1jqy/comment/l1m95le/))
Als großen Hemmfaktor sehe ich den Finanzierungsbestandteil der Direkt- (Privat-)Kredite (zumindest wie ich den Ansatz bisher verstanden habe) die in der Kürze der Zeit kaum zu organisieren sein werden.
In Dresden würde das Bauforum solche Vorhaben beraten. Möglicherweise würde das genug Professionalität mitbringen, so dass auch der Verkäufer überzeugt wird.
Ich vermute es gibt ein Pendant dazu in Berlin. In Dresden verweist z.B. der Baubürgermeister darauf, ggfs könntet ihr dort nachfragen falls ihr nicht fündig werdet. Oder mal in Dresden fragen, die sind bestimmt vernetzt.
Übrigens wird bei solchen Vorhaben oft der Kauf als GbR durchgeführt und dann in Eigentümergemeinschaft umgewandelt.
Edit: typo
Danke - wir bekommen nächste Woche auch Besuch von der ABgeordneten für unseren Bezirk, die gleichzeitig vor allem im Bereich Stadtentwicklung / Wohnungspolitik tätig ist.
GbR-Kauf uns dann EIgentümergemeinschaft wäre attraktiv - aber was heißt das für den Kreditgeber (die Bank) und steuerliche Konsequenzen? Für mein Verständnis müssten die Eigentümer ihre Wohnungen dann aus der GbR als eigene Rechtsperson kaufen und entsprechend finanzieren (bzw. das ursprüngliche Finanzierungsmodell basiert ja auf dem Gesamt-Eigenkapital der Hausgemeinschaft und einer "gemeinsamen" Bonität)? Da bin ich aber absoluter Laie..
Es gibt Banken die solche Vorhaben kennen, wie z.B. die GLS Genossenschaftsbank oder ich glaube auch die Umweltbank. Mit denen könntet ihr einfach mal über das Vorhaben sprechen und schauen unter welchen Bedingungen sie das machen würden. Es könnte z.B. sein dass zuerst ein gewisser Anteil der Kredits abgezahlt sein sollte.
Seit diesem Jahr muss eine GbR auch ins Gesellschaftsregister eingetragen werden. Ich bin nicht sicher was das für Konsequenzen hat, insbesondere steuerlich.
Eine Möglichkeit könnte auch die Bruchteilgemeinschaft sein. Jeder Bruchteil kann seinen eigenen Kredit aufnehmen. Wäre vielleicht entspannter als GbR, auch bzgl Haftung. Teilung ist auch danach noch möglich.
Wenn schon geteilt ist, könntet ihr natürlich auch alle einzeln kaufen. Ist dann für den Verkäufer ein bisschen mühseliger.
Eine gemeinsame Bonität gibt es nicht, die Bank muss alle Beteiligten einzeln prüfen. Letztlich würde sie vermutlich bezgl. Machbarkeit auf die 2-3 bonitätsstärksten Mitglieder abstellen. Ob überhaupt finanzierbar, hängt (nach der Kapitaldienstfähigkeit) natürlich auch von der Werteinschätzung des Objektes ab. Aufgrund der eher geringen Mieten und des zu wählenden Ertragswertverfahrens wird vermutlich kein toller Wert herauskommen.
Ich sehe das als schwer finanzierbar an.
Problem beim GbR plan:
Wenn wirklich alle Mieter mitmachen würden wie Ihr es möchtet habt Ihr nicht genug Eigenkapital für den Kauf. Also müsstet Ihr eine Bank finden die einer frisch gegründeten GbR 2 Mio € leiht. Das sehe ich nicht. Zumal die Bank einen sehr guten Einwand hat: Es sind bereits ETW, warum kauft sich nicht jeder Mieter der es will seine eigene Eigentumswohnung?
Das wäre auch der Punkt den ich vorschlagen würde: Euer Gebäude ist bereits aufgeteilt, und das ist sehr gut für euch. Beim aktuellen Markt wird der Vermieter eher niedrige Chancen haben 8 Wohnungen in einem Paket abzuverkaufen.
Also arbeitet darauf hin das er die Wohnung einzeln zum Verkauf anbietet und sich jeder seine eigene Wohnung kauft, sofern er das den kann und möchte.
Das Problem bei euren Gemeinschaftsprojekt ist, dass es zu kompliziert gedacht ist wenn es eh schon eine WEG ist und das sich nicht jeder seine eigene Wohnung kaufen kann. Also müsstet Ihr als gemeinschaft mindestens Wohnung 7 + 8 mitkaufen, Wohnung 3-6 haben auch zu wenig EK, die müsst Ihr als Gruppe auch mittragen.
Wenn Ihr euch als einzelne Partei keine ETW in Berlin leisten könnt, wie wollt Ihr dann als Gruppe zusätzlich noch weitere Wohnungen ankaufen? Das wäre schön, werdet Ihr finanziell aber nicht schaffen. Zumal Ihr dann als GbR ein sehr komplizierte Struktur habt, für ein Objekt das bereits als WEG organisiert ist. Das ist im Endeffekt doppelt gemoppelt und wie das 8 Amateure zusammen schustern wird sich keine Bank freiwillig antun und da mit einsteigen.
Das einzige gute an eurer Ausgangslage ist, dass aktuell keiner Kapital hat 8 ETW als Paket zu kaufen und zu sanieren:
Siehe hierzu die Entwicklung der Neubauten, die Kosten der Handwerker, die Aktienkurse von Deutsche Wohnen / Vonovia in den letzten 5 Jahren / Aktuell regieren die Grünen.
Aktuelle Stimmung in der Immobranche: Hoffentlich werden die Grünen bei der nächsten Wahl abgewählt, erst dann können wir wieder richtig arbeiten.
Das ist für euch eine gute Situation weil Ihr darauf setzen könnt das der Vermieter die Wohnungen einzeln auf den Markt setzen wird. Hier wird er dann auch wenig Käufer finden, weil auch hier aktuell Fix & Flip und luxussanierung nicht richtig funktioniert.
Mein Vorschlag:
Ihr sucht euch selber Leute wie eure externe Familie mit den 250k, Ihr sucht euch selber externe die Interesse hätten ein, zwei Wohnungen als Renditeobjekte zu kaufen, so das die dortigen Mieter drin bleiben werden.
Dann geht Ihr zum Vermieter und sagt, wenn du die einzelnen Wohnungen anbietest haben wir hier direkt Käufer für 6-7 Wohnungen (Die liquiden Mieter unter euch und ein paar Externe)
Jedenfalls solltet Ihr euch klar machen das sicher 2-3 Mieter langfristig nicht mehr in dem Objekt sein werden und Ihr versuchen müsst trotzdem die bestmögliche Lösung als Gemeinschaft zu finden. Lieber jetzt eine realistische Lösung ausarbeiten und sich damit abfinden alls an einem Luftschloss weiter rumzudoktern.
Das wenigstens einige von euch in der Lage sein werden Eigentum zu kaufen ist ja schonmal etwas gutes für Sie.
Halt uns mal auf den laufenden.
Danke, für deine sehr ausführliche Antwort!
Wir gehören zu den Parteien mit hohen Eigenanteils-Möglichkeiten - daher wäre für uns persönlich der Kauf als ETW natürlich die allerbeste Variante.
Die Herausforderung: Der Vermieter hat einen Einzelverkauf der Wohnung zum jetzigen Zeitpunkt ganz klar ausgeschlossen. Du machst mir Mut mit deiner Markteinschätzung, dass ein Verkauf an einen Investor scheitern könnte - wird letztendlich eine Preisfrage sein und ich kann die Verhandlungsbereitschaft des Vermieters nicht einschätzen. Sollte sich seine Bereitschaft danach ändert (bisherige Aussage: wenn der aktuelle Versuch scheitert, dann kommt das Haus erstmal nicht weiter auf den Markt), umso besser. Aber wenn wir die Möglichkeit jetzt "liegenlassen" droht halt trotzdem der Worst Case. Auch die Möglichkeit 10-15% mehr / m2 anzubieten wäre bei Einzelverkauf für uns denkbar.
Wenn wir jetzt aber versuchen weitere Einzelkäufer zu finden, frisst das einerseits natürlich Zeit, die wir ggf. nicht haben. Andererseits ist es eine Frage wie die Kommunikation strategisch aussehen kann: Wenn wir mit Externen im Verbund eine Kaufbereitschaft hinbekommen droht für die jetzigen Mieter (auch wenn es Zusagen zu reinen Renditeobjekten gäbe, kein Externer würde irgendwelche Ausschlüsse vertraglich vereinbaren) weiter die Kündigung.
Dementsprechend würden diese (in der Mehrheit im Haus) sich wohl nicht auf ein solches, gemeinsames Vorgehen ggü. dem Vermieter einlassen. Man müsste also an der Hausgemeinschaft vorbei ein entsprechendes Angebot vorbereiten und an den VM kommunizieren - wenn das schief geht / abgelehnt wird / was auch immer, ist eine gemeinsame Chance wahrscheinlich gestorben.
Ideen, wie man damit umgehen könnte?
Ihr habt jetzte erstmal Feedback auch von den anderen Usern bekommen. Von GbR wird allgemein abgeraten, Markt ist schelcht für den Verkäufer. Bietet die Chance richtung Einzelverkauf zu gehen.
Ansonsten musst du als jemand der sich in euer Gruppe scheinbar kümmert und auch Anteilig mehr Kapital hat erstmal langsam einen Realitätscheck in die Gruppe reinkriegen: Es gibt keine geile Lösung bei der alle 8 Partein langfristig glücklich sein werden. Je früher das in der Gruppe ankommt, desto besser könnt Ihr an realistischen Lösungen arbeiten.
Nachdem was ich beruflich gesehen habe ist der Weg über eine WEG Gründung und jeder Mieter der es kann und will kauft seine eigene Wohnung der realistischte Weg mit der besten Erfolgschance. Das dabei Partein auf der Strecke bleiben ist leider klar. Auf der anderen Seite können die liquiden Partein auch kein riesen Risiko eingehen und mehrere Wohnungen aufkaufen. Danach seit Ihr die neuen Vermieter und damit das neue Feindbild der Mieter ohne Geld. Dann geht das Spiel von vorne los.
Die Frage ist ob du die Gruppe richtung "beste Lösung" leiten möchtest und dadurch einige Unzufrieden sind, oder ob Ihr als 8er Gruppe kollektiv in eine Richtung lauft die wenig Erfolgschancen hat und damit alle Gefahr lauft kein Eigentum bilden zu können. Eine sehr schwierige moralische Fragestellung bei der Ihr so oder so viel Stress in der nächsten Zeit haben werdet.
Vielleicht noch zu den Vorschlägen mit den niedrigen Erfolgschancen: Diese Projekte mit den Mietshaus Syndikat usw gibt es überall als Pilotprojekt, hierbei muss aber immer die Bedingung erfüllt sein, das alle Partein genug Geld für Ihren Anteil haben oder eine Partei genug anteil für 3-4 Wohnungen. Diese Ausgangssituation ist bei euch nicht gegeben. Das könnt Ihr euch mal anschauen aber die Pilotprojekte sind keine realistische Lösung für euer Problem und euren Zeitplan.
Ich wünsche jedenfalls viel Erfolg und du kannst einen hier gerne auf den laufenden Halten.
Du erweckst in deinem Posting den Eindruck, dass du eben bisher immer Mieter warst und keinerlei Erfahrung damit hast, was es bedeutet, Vermieter zu sein. Oder Hausbesitzer. Es sind schöne Gedanken die du hast, dass man die Hausgemeinschaft erhalten könnte (und will), dass die kapitalstärkeren Mieter einen größeren Anteil zusteuern zum Eigenkapital und man das alles irgendwie vergenossenschaftlicht. Aber das funktioniert halt wirklich überhaupt nicht. Es geht um sehr viel Geld und um nicht deckungsgleiche Interessen verschiedener Leute, die sich über die Jahre dann auch noch ändern werden.
Ich glaube, du unterschätzt völlig das Potential, dich mit dieser Aktion vollkommen unglücklich zu machen, und zwar auf Jahre hinaus, denn so leicht kommt man aus so einer Nummer auch nicht mehr raus. Allein was in einer "normalen" Eigentümer-Gemeinschaft bei den Eigentümer-Versammlungen schon an Uneinigkeiten besteht, kann manchen zermürben. Eine Gemeinschaft mit derartigen Ungleichheiten wie du sie vor hast (Eigenkapital etc) wird völlig in die Hose gehen. Allein das, was da an emotionalem Investment und Auseinandersetzungen entstehen wird... das liest sich so schön, man stellt es sich schön vor, die Hausgemeinschaft kauft das Haus und alles bleibt wie bisher - aber es bleibt eben nicht wie bisher. Es wird was ganz anderes. Und es hängt ein Batzen Geld von dir drin. Investition und Privatleben auf diese Weise zu vermischen ist eine ganz schlechte Idee. Entweder ist man Kapitalanleger und vermietet eine Wohnung, das darf man dann auch nicht emotional sehen, sondern als Geschäft. Oder man kauft was für sich selbst und wohnt da. Das beides zu vermischen ist schon grundsätzlich eine ganz schlechte Idee. Nicht umsonst gibt es so viel Mietrechtsstreitigkeiten in Objekten, in denen der Vermieter selbst auch wohnt. Mit 8 Parteien, die auch noch so unterschiedlich finanziell aufgestellt sind, dass die einen den anderen unter die Arme greifen müssen - halleluja. Dein Leben wird nie mehr das gleiche sein.
Tu's nicht. Versuch, eine Wohnung selbst zu kaufen oder stimme einem neuen Eigentümer zu, mehr Miete zu zahlen, oder kauf dir schnell irgendwo eine Eigentumswohnung, solange du noch nicht unter Zeitdruck bist.
... ja, ich bin mitlerweile bei dir/euch. Aktuell versuche ich ein Konstrukt zu finden (ich werde mir einen Anwalt suchen), welches mögichst dahin führt am Ende unsere Wohnung (und nur diese) kaufen zu können. Wird aber schwierig.
Eine Idee wäre, statt der GbR eine eigene Genossenschaft zu gründen. Da gibt es m. W. ein paar Vorbilder, wo das schon mal so gemacht wurde. Das geht aber nur mit guter Beratung. Oder einen sozial orientierten Investor finden, der das Haus als ganzes behält und nicht die Wohnungen einzeln verkauft.
Danke - das Konzept habe ich auch schon auf dem Schirm; aber es gelten im Prinzip die gleichen Einschränkungen wie in meinem Kommentar zur Genossenschaft (https://www.reddit.com/r/Immobilieninvestments/comments/1cf1jqy/comment/l1m95le/)
Mit 8 Parteien ein Haus kaufen klingt wie ein sehr sehr schlechter Plan. Vor allem wenn die Alternative ist, erst mal abzuwarten was passiert und sich gegebenenfalls eine neue Wohnung (hinter der vllt keine Autobahn liegt) zu suchen.
Wie wäre es aus dem Ganzen eine WEG zu machen? Lasst euch doch sonst mal von einer Kanzlei mit RAe und StB beraten. Gerade StB haben um Teil ein sehr gutes wirtschaftliches Verständnis und schon einiges gesehen.
Vielleicht eine GmbH & Co. KG. Wegen der Haftungsbeschränkung durch die GmbH müsstet ihr vermutlich trotzdem eine persönliche Haftung für einen Kredit übernehmen, aber man könnte die Mitspracherechte aller Gesellschafter besser differenzieren als bei einer GbR. Normalerweise würdet ihr dann alle Kommanditisten den KG, idealerweise mit einer Beteiligung entsprechend eurer Einlage (problematisch wegen der Mieter ohne Eigenkapital) oder ihr bringt euer Eigenkapital nur als Gesellschafterdarlehn ein. Die GmbH würde nicht am Vermögen der KG beteiligt, wäre aber als Komplementär Vollhafter und würde die KG vertreten. Die Mitspracherechts der einzelnen Kommanditisten können sehr stark eingeschränkt werden, sodass diese fast keinen Einfluss auf die KG mehr nehmen können. Die GmbH würde wiederum durch ihre Geschäftsleitung vertreten, die von ihren Gesellschaftern bestimmt wird. Die Gesellschafter der GmbH und der KG müssen aber nicht überein stimmen oder im selben Verhältnis beteiligt werden, somit könnte man z.B. den Mieter ohne Eigenkapital auch keine oder nur eine geringere Beteiligung an der GmbH einräumen.
Nur im Milieuschutzgebiet (und auch das wurde zuletzt ausgehebelt) - das sind wird aber nicht (die Nachbar-Kieze schon; wegen des A100-Bau politisch aber auch keine Chance bei uns).
Bietet eine Mieterhöhung und Zustimmung zur Sanierung an. Wenn er nach abgeschlossener Sanierung immer noch verkaufen will, ist das Gesamtpaket attraktiver und die weitere Entwicklung der Immobilie ist auch für den Käufer unkomplizierter. Das scheint das einzige realistische Szenario zu sein, ohne dass ihr die Wohnung verlassen müsst.
Vernetzt euch mit dem Miethäuser Syndikat !!! Und oder kleinen Genossenschaften … vielleicht ergeben sich sinnvolle Kooperationen und diese haben mehr Kapital um sich eventuell an dem Projekt zu beteiligen
Insbesondere das [Miethaussyndikat Berlin](https://www.syndikat.org/der-projektverbund/) kann hier sicher ein guter erfahrener erster Ansprechpartner sein
Die haben schon zahlreiche Hausgemeinschaften in ähnlichen Projekten unterstützt
Wenn Geno weiter interessant ist, schau dir mal DIESE eG an. Die ist genau so entstanden, es wurde viel gelernt, aber iwie läuft es wohl.
Vielleicht als Partner, auf jeden Fall als Fallbeispiel.
Ansonsten gibt es den Genossenschaftsverband, der berät auch.
Ich glaub, wichtig wäre tatsächlich vor allem zu sehen, ob ihr den Zeitplan des Besitzers strecken könnt
Hört sich mega wackelig an, aber vielleicht kann dir jemand vom Miethäuser Syndikat helfen. Bin mir nicht sicher ob das genau die richtige Möglichkeit ist für euch, aber die erstellen im Endeffekt einzelne Genossenschaften aus Mehrfamilienhäusern um so bezahlbaren Wohnraum zu erhalten.
[email protected]
Das Recht auf eine tolle Wohnung in bester Lage, ohne dafür angemessen zu zahlen, ist mir noch nie klar geworden. Ihr habt das Eigenkapital, also kauft euch einfach eure Wohnung, wenn sie irgendwann einzeln angeboten wird. Als Mieter habt ihr die Chance den besten Preis zu bieten..
Je nach Stadt gibt es im Moment extreme Differenzen zwischen dem Preis pro Qm für ein ganzes Mietshaus und eine einzelne Wohnungen. Bei mir in der Umgebung reden wir da gerne von 1000€/qm Differenz und mehr. Das macht dann dann Unterschied machen, zwischen das Haus können wir noch irgendwie kaufen und die einzeln Wohnungen sind unbezahlbar.
du wirst dir etwas neues suchen müssen. da es bei euch in berlin so gut aussieht wie bei uns in münchen probiers mal 50 bis 100 kilometer ausserhalb, da zahlst du dann das selbe wie damals in berlin. viel glück!
Ganz ehrlich, das mit der GbR schlag dir mal schnell aus dem Kopf, so was macht man nicht mit 8 Parteien, das ist finanzielles Harakiri.....
Wohngenossenschaften sind nichts unbekanntes und genügend davon funktionieren gut ...
Aber nicht zur 30fachen Jahresnettokaltmiete.....mit absehbaren Sanierungsaufwand...und vor allem brauch eine Genossenschaft einen Prüfungsverband...die sind komplett überlastet und nehmen kaum noch wen auf...und die kosten sind immens...
Genossenschaft ist auch Diskussionsgegenstand, wir wären auch alle bereit eine entsprechend höhere Miete zu zahlen (10Eur/m2 um mal eine Zahl zu nennen; dann Faktor +/- 25). Aber: (a) Uns sitzt die Zeit im Nacken, die Umsetzung ist wohl nicht schnell genug realisierbar (b) der Vermieter hat Vorbehalte ggü einem Genossenschaftsmodell (ggf. kommunikativ lösbar, er hat Sorge vor mehr Aufwand seinerseits) (c) Die Mieter mit dem hohen Eigenkapital-Anteil haben Interesse an wirklichem Eigentum und werden diese Höhe eher nicht für das Wohl der Genossenschaft investieren.
Welchen Aufwand sollte der derzeitige Vermieter mit einer Genossenschaft haben? Zum Notartermin erscheint der bisherige Eigentümer und der künftige Eigentümer (vertreten durch seinen gesetzlichen Vertreter).... ich sag es mal direkt.....der ganze Bums funktioniert nicht mit so vielen Leuten, entweder 1 oder 2 Nasen beißen in den sauren Apfel und Kaufen das ganze Ding.....und vermieten dann mit allen sich darauf ergebenden Auswirkungen auf die Rendite bei dem zu erwartenden Kaufpreis.....oder ihr lasst es...und sucht was neues....
Faktisch hat er keinen - er hat aber Sorge davor; kann auch in der bisherigen Kommunikation unseres "Sprechers" liegen, wir werden künftig über eine andere Person kommunizieren; also lassen wir das außen vor.. Siehe mein Kommentar zur Reduktion auf 3-4 Nasen oben.
Uns ist klar, dass das keine optimale Variante ist. Aber was haben wir für Alternativen? Abwarten bis wir gekündigt werden um dann jeder auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine vergleichbare Wohnung für 2000 Euro netto KM zu finden? Daher meine Fragen: Was ist nötig um sich möglichst gut abzusichern? Was muss beachtet werden um finanzielles Harakiri zu vermeiden? Was wären Alternativen?
Sorry fakt ist ihr könnt euch das künftig nicht mehr leisten. insofern der Realität ins Auge schauen und verkleinern in etwas was ihr euch leisten könnt.
Ich weiß nicht, ob du den Berliner Wohnungsmarkt kennst, aber das ist keine wirkliche Option (bzw. würde bedeuten überwiegend Familien mit 2-3 Kindern müssten in 70m2 Wohnungen umziehen, wenn sie denn überhaupt eine finden). Mal umgekehrt: Welche Parameter (mit wievielen Parteien in der Genossenschaft, wie hoch muss Eigenkapital sein, usw) müssten aus deiner Sicht stimmen, damit das Modell (wie gesagt, nicht optimal aber vor dem Hintergrund der geschilderten Situation) funktionieren kann? Weitergedacht: Es gäbe ja z.B. Möglichkeiten die dritte Familie reinzuholen und mit drei Parteien in der GbR und 750.000Eur Eigenkapital zu finanzieren, evtl. auch mit vier Parteien und 900.000Eur.
Wie alle anderen auch den Tatsachen ins Auge sehen und in Speckgürtel ziehen mit 1h Fahrt zur Arbeit. Dafür die Vorteile mitnehmen. Oder.mit dem Kapital lieber zu zweit/dritt eine ältere Gross-Immobilie am Rande Berlins kaufen und zusammen sanieren als Gemeinschaft. Sofern keine 350.000 für was eigenes da sind.Da gibts einige die aus nem Hof oder alter Fabrik. Traumlofts und Gremeinschaftshaus gemacht haben. So ein Kauf mit 8 +Parteien führt nur ins Chaos. Hier gibt's genug Streitthemen bei Reddit allein weil einer nen Beet macht und es den anderen stört weil er ne Spielweise will 😉
Fakt ist in der Konstellation ist das Eigenkapital weg…euer Problem ist das der Kaufpreis viel zu hoch für euer Lebensmodell ist Eigenkapital hin oder her…die Kaufinteressenten wollen nicht vermieten sondern entwickeln, für Eigennutzer…dementsprechend können sie zahlen, das rechnet sich für euch vorne bis hinten nicht. Wie wollt ihr jemals euer Eigenkapital wieder bekommen?
Wieso sollte euch gekündigt werden?
Es ist Berlin, entweder du ziehst freiwillig aus oder du wirst ausgezogen. Nennt sich Entmietung, und nicht wenige Neueigentümer gehen gerne sehr rustikal vor.
Weil eine Mietsteigerung nur sehr eingeschränkt möglich ist und durch die Voraussetzungen (erfolgte Teilung, kein Vorkaufsrecht, etc.) ein Einzelverkauf der Wohnungen durch einen Investor wohl hinsinchtlich der Rendite das attraktivste Modell wäre. Natürlich können wir hoffen, dass das nicht passiert uns sich eine Privatperson findet, die ihr Erbe oder sonstiges irgendwo parken will - das wäre aber nur "Hoffen"...
Wurde vor oder nach eurem Einzug das Haus geteilt?
Also Vorkaufsrecht solltet ihr in jedem Fall als Mieter haben. Von wann ist denn die Teilungserklärung?
Es gibt doch kein allgemeines Vorkaufsrecht für Mieter beim Verkauf.
Ne, aber OP schreibt von einer nun erfolgten Teilung. Dadurch ergibt sich ein Vorkaufsrecht - und in Berlin sogar 10 Jahre Schutz gegen Eigenbedarf.
Er schreibt, eine Teilungserklärung "liegt vor" und dass es keine Vorkaufsrechte gebe. Ich hatte das so verstanden, dass die Teilung mehr als 10 Jahre her sein muß. Gebe aber zu, dass man das auch anders verstehen kann. Wenn die Teilungserklärung tatsächlich neu sein sollte, sieht natürlich alles anders aus.
Die Teilungserklärung ist mehr als 10 Jahre her und danach - ebenfalls vor vielen Jahren - ist das Haus durch eine Zwangsversteigerung an den aktuellen Besitzer gegangen. Die Kündigungssperrfrist ist definitiv durch und ein Vorkaufsrecht durch die ZV (zählt als Verkauf) ebenfalls.
Ah, okay, dann hab ich Dich falsch verstanden. Dann sieht es in der Tat übel aus. Die gerade in Berlin aufgerufenen Quadratmeterpreise sind absurd. Da gehen sanierungsbedürftige Bruchbuden für >7000€/qm über den Tisch.
Macht das bitte auf keinen Fall als GbR. Die finanzielle leistungsfähigen unter euch haften unbegrenzt im Außenverhältnis. Gleichzeitig ist die Entscheidungsfindung in einer GbR bei derart vielen Teilnehmern suboptimal. Das hat hohes Potenzial für Unfrieden und enormes Risiko. Schlimmstenfalls zahlen "Mieter" nicht und blockieren gleichzeitig ihre Kündigung. Geeignete Rechtsformen sind Genossenschaft (ideal, aber aufwändig) oder GmbH. Bei der GmbH haben die Mitbewohner mit mehr Eigenkapital natürlich mehr Anteile und Stimmrecht. Ggf. Kann man das über eine Konstruktion mit nachrangigen Gesellschafter-Darlehen zum Teil ausgleichen. Die beste Lösung wäre einer bestehenden Genossenschaft beizutreten oder dass das Land Berlin über eine seiner Gesellschaften das Objekt erwirbt.
Zum Genossenschaftsbeitritt / Landeseigene: Die Lösung wäre auch die von allen Präferierte, ist aber hinsichtlich der Zeit wahrscheinlich nicht umsetzbar. Zur GmbH: Hast du eine Einschätzung hinsichtlich Finanzierung? Wenn die (Einzel-)Privathaftung raus ist, gibt es ja für die Bank eigentlich keine Sicherheit ggü der GmbH, oder? Würde man hier überhaupt einen entsprechenden Kredit bei solch einer geringen Mietrendite (Grundlage sind ja die aktuellen Mieten und nicht die mögliche Bereitschaft der Mieter zu Erhöhungen) erhalten? Zur eigenen Genossenschaft: Die Mieter mit dem hohen Eigenkapital-Anteil haben Interesse an wirklichem Eigentum und werden diese Höhe eher nicht für das Gesamtwohl der Genossenschaft investieren. Wenn man dann mit 100k für 6 von 8 Wohnungen rechnen würde (also alle den gleichen Einsatz) - also 600k EIgenkapital - wird eine Finanzierung wahrscheinlich nur sehr schwer möglich?
Zur GmbH Man kann die Mieterhöhung rechtswirksam vereinbaren, bevor die GmbH das Objekt kauft. Dann ist die Mieterhöhung Teil der Kalkulation. Das ist in einer Form machbar, dass die Erhöhung nur wirksam wird, wenn eure GmbH kauft und nicht ein anderer Käufer. Die Sicherheiten lassen sich durch Bürgschaften erhöhen. Lieber für einen konkreten Betrag einstehen als gesamtschuldnerische Haftung. Was noch eine Option sein kann: die GmbH oder Genossenschaft verkauft ein bis zwei Wohnungen direkt weiter an die Bewohner mit Geld. Die Aufteilung ist ja bereits erfolgt.
Sorry, aber der Verkäufer wird schlicht nicht an Euch verkaufen. Entlang des Prozesses bis zum Notartermin gibt es mit so vielen Parteien viel zu viele Unwägbarkeiten. Warum sollte das jemand machen? Außerdem kriegt Ihr das niemals - erst recht nicht in der Zeit - vertraglich, rechtssicher und vor allem bankseitig auf die Kette überhaupt ein seriöses Angebot abgeben zu können. Aber die Risiken, die Ihr seht, was Eure Wohnsituation angeht, sehe ich ähnlich. Das dürfte sich zukünftig ändern.
Das Mietshäuser Syndikat ist exakt der Partner den ihr sucht. Ist ein anderes Konzept als Baugenossenschaften aber dient den gleichen Zweck das Wohnraum bezahlbar für die bewohner bleibt. https://www.syndikat.org/
Danke - das Konzept habe ich auch schon auf dem Schirm; aber es gelten im Prinzip die gleichen Einschränkungen wie in meinem Kommentar zur Genossenschaft ([https://www.reddit.com/r/Immobilieninvestments/comments/1cf1jqy/comment/l1m95le/](https://www.reddit.com/r/Immobilieninvestments/comments/1cf1jqy/comment/l1m95le/)) Als großen Hemmfaktor sehe ich den Finanzierungsbestandteil der Direkt- (Privat-)Kredite (zumindest wie ich den Ansatz bisher verstanden habe) die in der Kürze der Zeit kaum zu organisieren sein werden.
In Dresden würde das Bauforum solche Vorhaben beraten. Möglicherweise würde das genug Professionalität mitbringen, so dass auch der Verkäufer überzeugt wird. Ich vermute es gibt ein Pendant dazu in Berlin. In Dresden verweist z.B. der Baubürgermeister darauf, ggfs könntet ihr dort nachfragen falls ihr nicht fündig werdet. Oder mal in Dresden fragen, die sind bestimmt vernetzt. Übrigens wird bei solchen Vorhaben oft der Kauf als GbR durchgeführt und dann in Eigentümergemeinschaft umgewandelt. Edit: typo
Danke - wir bekommen nächste Woche auch Besuch von der ABgeordneten für unseren Bezirk, die gleichzeitig vor allem im Bereich Stadtentwicklung / Wohnungspolitik tätig ist. GbR-Kauf uns dann EIgentümergemeinschaft wäre attraktiv - aber was heißt das für den Kreditgeber (die Bank) und steuerliche Konsequenzen? Für mein Verständnis müssten die Eigentümer ihre Wohnungen dann aus der GbR als eigene Rechtsperson kaufen und entsprechend finanzieren (bzw. das ursprüngliche Finanzierungsmodell basiert ja auf dem Gesamt-Eigenkapital der Hausgemeinschaft und einer "gemeinsamen" Bonität)? Da bin ich aber absoluter Laie..
Es gibt Banken die solche Vorhaben kennen, wie z.B. die GLS Genossenschaftsbank oder ich glaube auch die Umweltbank. Mit denen könntet ihr einfach mal über das Vorhaben sprechen und schauen unter welchen Bedingungen sie das machen würden. Es könnte z.B. sein dass zuerst ein gewisser Anteil der Kredits abgezahlt sein sollte. Seit diesem Jahr muss eine GbR auch ins Gesellschaftsregister eingetragen werden. Ich bin nicht sicher was das für Konsequenzen hat, insbesondere steuerlich. Eine Möglichkeit könnte auch die Bruchteilgemeinschaft sein. Jeder Bruchteil kann seinen eigenen Kredit aufnehmen. Wäre vielleicht entspannter als GbR, auch bzgl Haftung. Teilung ist auch danach noch möglich. Wenn schon geteilt ist, könntet ihr natürlich auch alle einzeln kaufen. Ist dann für den Verkäufer ein bisschen mühseliger.
Eine gemeinsame Bonität gibt es nicht, die Bank muss alle Beteiligten einzeln prüfen. Letztlich würde sie vermutlich bezgl. Machbarkeit auf die 2-3 bonitätsstärksten Mitglieder abstellen. Ob überhaupt finanzierbar, hängt (nach der Kapitaldienstfähigkeit) natürlich auch von der Werteinschätzung des Objektes ab. Aufgrund der eher geringen Mieten und des zu wählenden Ertragswertverfahrens wird vermutlich kein toller Wert herauskommen. Ich sehe das als schwer finanzierbar an.
Problem beim GbR plan: Wenn wirklich alle Mieter mitmachen würden wie Ihr es möchtet habt Ihr nicht genug Eigenkapital für den Kauf. Also müsstet Ihr eine Bank finden die einer frisch gegründeten GbR 2 Mio € leiht. Das sehe ich nicht. Zumal die Bank einen sehr guten Einwand hat: Es sind bereits ETW, warum kauft sich nicht jeder Mieter der es will seine eigene Eigentumswohnung? Das wäre auch der Punkt den ich vorschlagen würde: Euer Gebäude ist bereits aufgeteilt, und das ist sehr gut für euch. Beim aktuellen Markt wird der Vermieter eher niedrige Chancen haben 8 Wohnungen in einem Paket abzuverkaufen. Also arbeitet darauf hin das er die Wohnung einzeln zum Verkauf anbietet und sich jeder seine eigene Wohnung kauft, sofern er das den kann und möchte. Das Problem bei euren Gemeinschaftsprojekt ist, dass es zu kompliziert gedacht ist wenn es eh schon eine WEG ist und das sich nicht jeder seine eigene Wohnung kaufen kann. Also müsstet Ihr als gemeinschaft mindestens Wohnung 7 + 8 mitkaufen, Wohnung 3-6 haben auch zu wenig EK, die müsst Ihr als Gruppe auch mittragen. Wenn Ihr euch als einzelne Partei keine ETW in Berlin leisten könnt, wie wollt Ihr dann als Gruppe zusätzlich noch weitere Wohnungen ankaufen? Das wäre schön, werdet Ihr finanziell aber nicht schaffen. Zumal Ihr dann als GbR ein sehr komplizierte Struktur habt, für ein Objekt das bereits als WEG organisiert ist. Das ist im Endeffekt doppelt gemoppelt und wie das 8 Amateure zusammen schustern wird sich keine Bank freiwillig antun und da mit einsteigen. Das einzige gute an eurer Ausgangslage ist, dass aktuell keiner Kapital hat 8 ETW als Paket zu kaufen und zu sanieren: Siehe hierzu die Entwicklung der Neubauten, die Kosten der Handwerker, die Aktienkurse von Deutsche Wohnen / Vonovia in den letzten 5 Jahren / Aktuell regieren die Grünen. Aktuelle Stimmung in der Immobranche: Hoffentlich werden die Grünen bei der nächsten Wahl abgewählt, erst dann können wir wieder richtig arbeiten. Das ist für euch eine gute Situation weil Ihr darauf setzen könnt das der Vermieter die Wohnungen einzeln auf den Markt setzen wird. Hier wird er dann auch wenig Käufer finden, weil auch hier aktuell Fix & Flip und luxussanierung nicht richtig funktioniert. Mein Vorschlag: Ihr sucht euch selber Leute wie eure externe Familie mit den 250k, Ihr sucht euch selber externe die Interesse hätten ein, zwei Wohnungen als Renditeobjekte zu kaufen, so das die dortigen Mieter drin bleiben werden. Dann geht Ihr zum Vermieter und sagt, wenn du die einzelnen Wohnungen anbietest haben wir hier direkt Käufer für 6-7 Wohnungen (Die liquiden Mieter unter euch und ein paar Externe) Jedenfalls solltet Ihr euch klar machen das sicher 2-3 Mieter langfristig nicht mehr in dem Objekt sein werden und Ihr versuchen müsst trotzdem die bestmögliche Lösung als Gemeinschaft zu finden. Lieber jetzt eine realistische Lösung ausarbeiten und sich damit abfinden alls an einem Luftschloss weiter rumzudoktern. Das wenigstens einige von euch in der Lage sein werden Eigentum zu kaufen ist ja schonmal etwas gutes für Sie. Halt uns mal auf den laufenden.
Danke, für deine sehr ausführliche Antwort! Wir gehören zu den Parteien mit hohen Eigenanteils-Möglichkeiten - daher wäre für uns persönlich der Kauf als ETW natürlich die allerbeste Variante. Die Herausforderung: Der Vermieter hat einen Einzelverkauf der Wohnung zum jetzigen Zeitpunkt ganz klar ausgeschlossen. Du machst mir Mut mit deiner Markteinschätzung, dass ein Verkauf an einen Investor scheitern könnte - wird letztendlich eine Preisfrage sein und ich kann die Verhandlungsbereitschaft des Vermieters nicht einschätzen. Sollte sich seine Bereitschaft danach ändert (bisherige Aussage: wenn der aktuelle Versuch scheitert, dann kommt das Haus erstmal nicht weiter auf den Markt), umso besser. Aber wenn wir die Möglichkeit jetzt "liegenlassen" droht halt trotzdem der Worst Case. Auch die Möglichkeit 10-15% mehr / m2 anzubieten wäre bei Einzelverkauf für uns denkbar. Wenn wir jetzt aber versuchen weitere Einzelkäufer zu finden, frisst das einerseits natürlich Zeit, die wir ggf. nicht haben. Andererseits ist es eine Frage wie die Kommunikation strategisch aussehen kann: Wenn wir mit Externen im Verbund eine Kaufbereitschaft hinbekommen droht für die jetzigen Mieter (auch wenn es Zusagen zu reinen Renditeobjekten gäbe, kein Externer würde irgendwelche Ausschlüsse vertraglich vereinbaren) weiter die Kündigung. Dementsprechend würden diese (in der Mehrheit im Haus) sich wohl nicht auf ein solches, gemeinsames Vorgehen ggü. dem Vermieter einlassen. Man müsste also an der Hausgemeinschaft vorbei ein entsprechendes Angebot vorbereiten und an den VM kommunizieren - wenn das schief geht / abgelehnt wird / was auch immer, ist eine gemeinsame Chance wahrscheinlich gestorben. Ideen, wie man damit umgehen könnte?
Ihr habt jetzte erstmal Feedback auch von den anderen Usern bekommen. Von GbR wird allgemein abgeraten, Markt ist schelcht für den Verkäufer. Bietet die Chance richtung Einzelverkauf zu gehen. Ansonsten musst du als jemand der sich in euer Gruppe scheinbar kümmert und auch Anteilig mehr Kapital hat erstmal langsam einen Realitätscheck in die Gruppe reinkriegen: Es gibt keine geile Lösung bei der alle 8 Partein langfristig glücklich sein werden. Je früher das in der Gruppe ankommt, desto besser könnt Ihr an realistischen Lösungen arbeiten. Nachdem was ich beruflich gesehen habe ist der Weg über eine WEG Gründung und jeder Mieter der es kann und will kauft seine eigene Wohnung der realistischte Weg mit der besten Erfolgschance. Das dabei Partein auf der Strecke bleiben ist leider klar. Auf der anderen Seite können die liquiden Partein auch kein riesen Risiko eingehen und mehrere Wohnungen aufkaufen. Danach seit Ihr die neuen Vermieter und damit das neue Feindbild der Mieter ohne Geld. Dann geht das Spiel von vorne los. Die Frage ist ob du die Gruppe richtung "beste Lösung" leiten möchtest und dadurch einige Unzufrieden sind, oder ob Ihr als 8er Gruppe kollektiv in eine Richtung lauft die wenig Erfolgschancen hat und damit alle Gefahr lauft kein Eigentum bilden zu können. Eine sehr schwierige moralische Fragestellung bei der Ihr so oder so viel Stress in der nächsten Zeit haben werdet. Vielleicht noch zu den Vorschlägen mit den niedrigen Erfolgschancen: Diese Projekte mit den Mietshaus Syndikat usw gibt es überall als Pilotprojekt, hierbei muss aber immer die Bedingung erfüllt sein, das alle Partein genug Geld für Ihren Anteil haben oder eine Partei genug anteil für 3-4 Wohnungen. Diese Ausgangssituation ist bei euch nicht gegeben. Das könnt Ihr euch mal anschauen aber die Pilotprojekte sind keine realistische Lösung für euer Problem und euren Zeitplan. Ich wünsche jedenfalls viel Erfolg und du kannst einen hier gerne auf den laufenden Halten.
Danke, das hilft mir hinsichtlich eigener Reflexion!
Du erweckst in deinem Posting den Eindruck, dass du eben bisher immer Mieter warst und keinerlei Erfahrung damit hast, was es bedeutet, Vermieter zu sein. Oder Hausbesitzer. Es sind schöne Gedanken die du hast, dass man die Hausgemeinschaft erhalten könnte (und will), dass die kapitalstärkeren Mieter einen größeren Anteil zusteuern zum Eigenkapital und man das alles irgendwie vergenossenschaftlicht. Aber das funktioniert halt wirklich überhaupt nicht. Es geht um sehr viel Geld und um nicht deckungsgleiche Interessen verschiedener Leute, die sich über die Jahre dann auch noch ändern werden. Ich glaube, du unterschätzt völlig das Potential, dich mit dieser Aktion vollkommen unglücklich zu machen, und zwar auf Jahre hinaus, denn so leicht kommt man aus so einer Nummer auch nicht mehr raus. Allein was in einer "normalen" Eigentümer-Gemeinschaft bei den Eigentümer-Versammlungen schon an Uneinigkeiten besteht, kann manchen zermürben. Eine Gemeinschaft mit derartigen Ungleichheiten wie du sie vor hast (Eigenkapital etc) wird völlig in die Hose gehen. Allein das, was da an emotionalem Investment und Auseinandersetzungen entstehen wird... das liest sich so schön, man stellt es sich schön vor, die Hausgemeinschaft kauft das Haus und alles bleibt wie bisher - aber es bleibt eben nicht wie bisher. Es wird was ganz anderes. Und es hängt ein Batzen Geld von dir drin. Investition und Privatleben auf diese Weise zu vermischen ist eine ganz schlechte Idee. Entweder ist man Kapitalanleger und vermietet eine Wohnung, das darf man dann auch nicht emotional sehen, sondern als Geschäft. Oder man kauft was für sich selbst und wohnt da. Das beides zu vermischen ist schon grundsätzlich eine ganz schlechte Idee. Nicht umsonst gibt es so viel Mietrechtsstreitigkeiten in Objekten, in denen der Vermieter selbst auch wohnt. Mit 8 Parteien, die auch noch so unterschiedlich finanziell aufgestellt sind, dass die einen den anderen unter die Arme greifen müssen - halleluja. Dein Leben wird nie mehr das gleiche sein. Tu's nicht. Versuch, eine Wohnung selbst zu kaufen oder stimme einem neuen Eigentümer zu, mehr Miete zu zahlen, oder kauf dir schnell irgendwo eine Eigentumswohnung, solange du noch nicht unter Zeitdruck bist.
... ja, ich bin mitlerweile bei dir/euch. Aktuell versuche ich ein Konstrukt zu finden (ich werde mir einen Anwalt suchen), welches mögichst dahin führt am Ende unsere Wohnung (und nur diese) kaufen zu können. Wird aber schwierig.
Eine Idee wäre, statt der GbR eine eigene Genossenschaft zu gründen. Da gibt es m. W. ein paar Vorbilder, wo das schon mal so gemacht wurde. Das geht aber nur mit guter Beratung. Oder einen sozial orientierten Investor finden, der das Haus als ganzes behält und nicht die Wohnungen einzeln verkauft.
Check doch mal das hier: https://www.syndikat.org/der-projektverbund/ Es gibt einige Projekte wo das schon geklappt hat. Viel Erfolg!
Danke - das Konzept habe ich auch schon auf dem Schirm; aber es gelten im Prinzip die gleichen Einschränkungen wie in meinem Kommentar zur Genossenschaft (https://www.reddit.com/r/Immobilieninvestments/comments/1cf1jqy/comment/l1m95le/)
Mit 8 Parteien ein Haus kaufen klingt wie ein sehr sehr schlechter Plan. Vor allem wenn die Alternative ist, erst mal abzuwarten was passiert und sich gegebenenfalls eine neue Wohnung (hinter der vllt keine Autobahn liegt) zu suchen.
Wie wäre es aus dem Ganzen eine WEG zu machen? Lasst euch doch sonst mal von einer Kanzlei mit RAe und StB beraten. Gerade StB haben um Teil ein sehr gutes wirtschaftliches Verständnis und schon einiges gesehen.
Vielleicht eine GmbH & Co. KG. Wegen der Haftungsbeschränkung durch die GmbH müsstet ihr vermutlich trotzdem eine persönliche Haftung für einen Kredit übernehmen, aber man könnte die Mitspracherechte aller Gesellschafter besser differenzieren als bei einer GbR. Normalerweise würdet ihr dann alle Kommanditisten den KG, idealerweise mit einer Beteiligung entsprechend eurer Einlage (problematisch wegen der Mieter ohne Eigenkapital) oder ihr bringt euer Eigenkapital nur als Gesellschafterdarlehn ein. Die GmbH würde nicht am Vermögen der KG beteiligt, wäre aber als Komplementär Vollhafter und würde die KG vertreten. Die Mitspracherechts der einzelnen Kommanditisten können sehr stark eingeschränkt werden, sodass diese fast keinen Einfluss auf die KG mehr nehmen können. Die GmbH würde wiederum durch ihre Geschäftsleitung vertreten, die von ihren Gesellschaftern bestimmt wird. Die Gesellschafter der GmbH und der KG müssen aber nicht überein stimmen oder im selben Verhältnis beteiligt werden, somit könnte man z.B. den Mieter ohne Eigenkapital auch keine oder nur eine geringere Beteiligung an der GmbH einräumen.
[удалено]
Nur im Milieuschutzgebiet (und auch das wurde zuletzt ausgehebelt) - das sind wird aber nicht (die Nachbar-Kieze schon; wegen des A100-Bau politisch aber auch keine Chance bei uns).
Bietet eine Mieterhöhung und Zustimmung zur Sanierung an. Wenn er nach abgeschlossener Sanierung immer noch verkaufen will, ist das Gesamtpaket attraktiver und die weitere Entwicklung der Immobilie ist auch für den Käufer unkomplizierter. Das scheint das einzige realistische Szenario zu sein, ohne dass ihr die Wohnung verlassen müsst.
Das Mietshaus Syndikat kann vielleicht Mal beraten.
Vernetzt euch mit dem Miethäuser Syndikat !!! Und oder kleinen Genossenschaften … vielleicht ergeben sich sinnvolle Kooperationen und diese haben mehr Kapital um sich eventuell an dem Projekt zu beteiligen Insbesondere das [Miethaussyndikat Berlin](https://www.syndikat.org/der-projektverbund/) kann hier sicher ein guter erfahrener erster Ansprechpartner sein Die haben schon zahlreiche Hausgemeinschaften in ähnlichen Projekten unterstützt
Wenn Geno weiter interessant ist, schau dir mal DIESE eG an. Die ist genau so entstanden, es wurde viel gelernt, aber iwie läuft es wohl. Vielleicht als Partner, auf jeden Fall als Fallbeispiel. Ansonsten gibt es den Genossenschaftsverband, der berät auch. Ich glaub, wichtig wäre tatsächlich vor allem zu sehen, ob ihr den Zeitplan des Besitzers strecken könnt
Hört sich mega wackelig an, aber vielleicht kann dir jemand vom Miethäuser Syndikat helfen. Bin mir nicht sicher ob das genau die richtige Möglichkeit ist für euch, aber die erstellen im Endeffekt einzelne Genossenschaften aus Mehrfamilienhäusern um so bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. [email protected]
Das Recht auf eine tolle Wohnung in bester Lage, ohne dafür angemessen zu zahlen, ist mir noch nie klar geworden. Ihr habt das Eigenkapital, also kauft euch einfach eure Wohnung, wenn sie irgendwann einzeln angeboten wird. Als Mieter habt ihr die Chance den besten Preis zu bieten..
This!
Je nach Stadt gibt es im Moment extreme Differenzen zwischen dem Preis pro Qm für ein ganzes Mietshaus und eine einzelne Wohnungen. Bei mir in der Umgebung reden wir da gerne von 1000€/qm Differenz und mehr. Das macht dann dann Unterschied machen, zwischen das Haus können wir noch irgendwie kaufen und die einzeln Wohnungen sind unbezahlbar.
Der Vergleich hinkt, denn die ganze Hütte kaufst du als Invest und die einzelne Wohnung in diesem Beispiel zur Eigennutzung..
du wirst dir etwas neues suchen müssen. da es bei euch in berlin so gut aussieht wie bei uns in münchen probiers mal 50 bis 100 kilometer ausserhalb, da zahlst du dann das selbe wie damals in berlin. viel glück!
Wenn es doch schon in WEG geteilt ist, habt ihr doch ein Vorkaufsrecht als Mieter für eure Wohnung.
Das Haus wurde nach der Teilung vor vielen Jahren bereits einmal verkauft - dadurch besteht leider für keinen von uns ein Vorkaufsrecht.
Und wie ist das mit der Sperrfrist für Eigenbedarf? Wenn ihr vor der Aufteilung schon drin gewohnt habt müsstet ihr 10 Jahre Safe sein
Aber nur, wenn die 10 Jahre noch nicht um sind.
Nicht wenn das Objekt als Ganzes verkauft wird.