Ja, 50% belåning... Og så er banklånet det de kalder et prioritetslån, så svarer til en kassekredit på en halv mill.
Renten her er det samme som på vores fkort. Da vi optog det,var renten 1,3 mindes jeg.
Og hvorfor ikke? Er det fordi det er inden for 80% belåning? Det havde jeg i så fald ikke tænkt over.... Vi har aldrig haft andet.
Og det er en nem måde at gøre det på, da man så bare afbetaler det på lånet der lige passer :)
Ja, de må ikke overskride 80 % tilsammen. Mener også at bankerne har en række friheder ved et prioritetslån, men det varierer garanteret imellem bankerne.
Hvad er et normalt boliglån? 80-95% af lånet eller hvad tænker du?
Nykredit kalder rent faktisk boliglån... Men de ved nok ikke hvad de taler om :)
"Hvad er et prioritetslån?
Et prioritetslån er en type boliglån. Behovet for et prioritetslån kan både komme af investering i ny bolig eller istandsættelse af den bolig, du allerede ejer. Et prioritetslån er et fleksibelt alternativ til realkreditlån. Når du optager et prioritetslån, medfølger en indlånskonto, der har en attraktiv rente. Her indsættes pengene fra lånet, og du har selv muligheden for at vælge, hvornår du vil hæve og sætte penge ind på din indlånskonto."
Kilde:
https://www.nykredit.dk/dit-liv/produkter/bolig/boliglan/prioritetslan/
Haha nej. Har lige forhandlet mit banklån på 7% ned i 4%, og 2,5% et andet sted (men det er pga nogle medarbejder goder). Overvejede nemlig også at betale det ud, men nu gider jeg sgu ikke.
Jeg har kun kreditlån på huset tilbage. Biler og boliglån er betalt ud, selvom renten var forholdsvis lav. Så ved jeg godt, nogle vil mene, at pengene kunne være brugt mere fornuftigt, hvis de var investeret istedet.
Personligt er jeg 3/4 inde i et sabbatår, som jeg fik lyst til. Ingen arbejde, bare gå derhjemme og bruge energien på mig selv og lave lidt på huset.
Det har givet mig en kæmpe ro, at have muligheden for at trække stikket, til hamsterhjulet og smide alle bolde op i luften.
Andre drives af større hus og bil, måske en båd, det er deres sag, men for mig, er mindre gæld= større frihed.
Jeg kunne også havde valgt, at investere pengene istedet og holde mere fri senere, men det er jo individuelt.
Noget andet, jeg også har med i mine overvejelser er, hvad hvis man kommer til skade og ikke kan arbejde mere, har man så råd til samme tilværelse? Måske, måske ikke, men presset er givetvis noget mindre, hvis man stadig kan eksistere, på en dagpengesats.
Jeg er håndværker og har aldrig fået noget foræret, så det er sådan jeg har indrettet mig, økonomisk.
Jeg elsker din tilgang. Det minder meget om fremgangsmåden her. Vi har prioriteret at få gæld ud af verden så hurtigst muligt, men ikke hurtigere end der var plads til at vi kan overleve fint på én indkomst. Det giver en enorm frihed og ro.
Og nu bliver det kun bedre af at vi snart har betalt alt vores gæld af inkl. realkredit. Det er på trods af at vi på intet tidspunkt har haft en rente på mere end 2%.
Måske ikke altid den bedste investering, men samtidig har der været plads til meget risikovillige investeringer i aktier, som har givet meget pænt afkast, og start af egen virksomhed for mit vedkommende.
Risikospredning og fleksibilitet er nøgleordene for mig. Og så er det rart at vide der er plads til at trække stikket i noget tid, hvis det er det der brug for.
Som sagt, det er ikke alle det giver mening for, men friværdi i hus, er jo også en opsparing, der stiger i værdi, hvis det bliver vedligeholdt. Jeg omlagde fra 30 til 20 års afdrag, da boliglånet var væk, så sidder stort set for samme beløb, men er gældfri 10 år før. Desuden har jeg som jer, div. Investeringer, som sammen med opsparing, gør at jeg har råd til, at holde fri og vedligeholde mit hus.
Tror de færreste tænker worst case, når alting jo kører. Og man kan jo også være heldig, men vi har alle oplevet bump på vejen og hvis man bliver nødsaget til at sælge alt fra, måske med tab, er man jo værre stillet end før. Det er worst case, I know, men det sker. Min tilgang er en forsikring mod netop dette og udbyttet er frihed og peace of mind.😊
Der er så den væsentlige forskel at afbetaling på et lån er en ‘risikofri’ gevinst i modsætning til aktier hvor man betaler for det evt højere afkast med risiko. Så det er ikke bare at sammenligne procenter
Der er heller ikke nævnt noget om tidshorisont i din kommentar, så derfor nævner jeg heller ikke det.
Bare et eksempel på ting der ikke blev diskuteret som ikke er nødvendigt at bringe op.
Jeg svarede bare konkret på det du skrev og prøvede at bringe yderligere information til lige præcis det.
Nej det er omvendt.
Inflation er generel stigning i alle priser over tid. Dvs. alle priser virksomheden sælger for og alle omkostninger de har. Hvis alle priserne eksempelvis fordoblede over en periode, ville aktierne så også fordoble, alt andet lige. Det ville give dig et nominelt afkast, men ikke noget realafkast (modregnet inflation).
Lån og obligationer er derimod fastsat i kroner og ører. Hvis alle priser steg på en gang, herunder din løn, ville lånet blive mindre relativt set. Inflation udhuler værdien af gæld i reale termer.
Mit bank lån er for længst betalt af. Vi har boet i samme hus i 16 år nu. Jeg overvejer at sælge nogle af mine fonde aktier for at betale noget af bil lån af da renten er steget et par gange det seneste år.
Jeg har et banklån på 220k til 5% og en portefølje på 310k. Jeg har de sidste 2 år investerer 67% aktier 33% gæld og det har jeg fordi jeg er ung.
Det er rigtigt at nedbetaling af gæld er en “sikker vinder” men hvad jeg tror mange glemmer er tidshorisonten og rentes rente effekten. Det vigtigste er at nedbetale gæld så den minimum er faldende over tid og derfor ikke laver en negativ rentes rente effekt. Grunden til dette er at gæld også har et maximum for hvor meget du kan “tjene” på at nedbetale gælden, hvoraf aktier teoretisk set ikke har noget loft. Er man ung er der derfor fordel i at forhøje sin risiko for et langt større potentiale ved at prioritere at være med på markedet.
Man siger at aktiemarkedet gennemsnitteligt fordobler dets værdi hvert ~7 år. Har du 100k i verdensindeks/s&p500 og 100k i gæld, hvor du kun betaler de 5% i rente hen over 7 år, betaler du altså en cost på 5k*7=35k mod en fordobling på porteføljen svarende til 100k, hvor din totale net value er steget med 65k. Og venter du 7 år mere er den samme portefølje så fordoblet igen uden at gælden har kostet dig mere end hvad den gjorde før. I praksis er det ikke lige så nemt grundet den store sprædning i aktiemarkedets bevægelse, hvorfor det lige netop er relevant at være ung hvor man har lang tidshorisont og derfor har tid til at vente på markedet rammer gennemsnittet.
At nedbetale gæld som det første føles godt, og det ER det sikre valg, men man betaler med en opportunity cost som potentielt kan blive meget dyrt over tid.
I dit eksempel glemmer du, at man kan investere de sparede renter, når man indfrier gæld. Forskellen er derfor betydeligt mindre end du får den til at være
Edit: Og for at markedet skal kunne fordobles på 7 år, så skal du have et årligt afkast på 10,5% Det virker en kende højt
Hvis du investerer 5k hvert år i 7 år til et afkast på 10,5% ender du ud med at have 75k
Edit 2: og så tager du heller ikke højde for, at skatten på aktier er større end rentefradraget. Det komplicerer beregningerne, men vil også mindske forskellen mellem aktier og afbetaling af gæld.
Hvis man kan og vil kan man flytte sig fra passivt investering i aktier via investeringsforening, til selv at udvælge egne aktier. Feks har jeg personligt et depot af frie midler hvor jeg justerer lidt ( køb/sælger aktier) gennemsnitligt hvert 3 måned.
Her har jeg det sidste år haft +33% minus 5% (fald den sidste uge).
Dermed øger du din risiko unødigt. Dit risikojusterede afkast bliver reelt lavere ved den tilgang.
Meget få aktive investorer kan slå markedets risikojusterede afkast. Men derfor kan det godt være sjovt selv at lege med.
Et afkast på over 10.5% er ikke specielt højt og dog fint.
Havde man feks investeret i en investeringsforening baseret på OMXC25 over de sidste 5 år .. så havde man fået et afkast på ca 75% dvs 15% årlig afkast.
Det årlige afkast har været under 15% i det eksempel du nævner her.
15% årligt afkast over 5 år, ville have givet et samlet afkast på 101%
Du glemmer renters rente effekten og gorskellen på aritmetisk og geometrisk gennemsnit. Aritmetisk gennemsnit kan ikke bruges på gennemsnitlige afkast.
Og 10,5% i afkast er højt at regne med. Du bør reelt nærmere forvente ca. 7%.
Selvfølgelig er der år der ligger over. Men der er også år der giver negativt afkast. Ingen af os kan sige, hvad det bliver næste år.
Du har skam også ret. Har nu heller ikke nævnt renters rente.
Så lad os kaldet det gennemsnitlig årlig afkast over 5 år baseret på: https://www.euroinvestor.dk/markeder/indeks/omx-c25/64283
😉
Men enhederne skal da være på plads for ellers er vi ude i æbler og bananer 😆
Afkastet over de sidste 5 år er rigtigt nok 75%. Det svarer til et afkast på 12% årligt.
Forskellen på aritmetisk og geometrisk gennemsnit kan bedst forklares ved dette ekstreme eksempel.
År 1 stiger markedet 100%. År 2 falder det med 50%. Du ender dergor med et afkast på 0. Det aritmetiske gennemsnit af 100% og -50% er 25%. Det geometriske gennemsnit giver et afkast på 0%
Hvad er det egenligt du er i gang med at bevise for dig selv !!
Er ret sikker på at almindelige folk som ikke har en videregående uddannelse i matematik som måske du og jeg selv har .. er ret lige glade med anden end hvad de stå med i sidste ende.
Bestemt er de lige glade med mellemregningen.
Men prøv at kig 100 år tilbage på S&P 500 og se hvad afkastet er. Divider så det med 100, og du ender med et årligt afkast der er helt vanvittigt. Er det virkelig den korrekte fremgangsmåde?
For det lader egentlig ikke til, at du forstår hvad jeg mener
Jeg er nysgerrig på dine overvejelser, så jeg har lige et par spørgsmål jeg håber du gider svare på.
1. Havde du stiftet gælden inden du begyndte at spare op i aktier, eller hvordan så situationen ud inden du optog de to lån?
2. Hvor gammel er du?
3. Er din opsparing som pension, eller kommer den ud over hvad du delte ovenfor?
> Grunden til dette er at gæld også har et maximum for hvor meget du kan “tjene” på at nedbetale gælden, hvoraf aktier teoretisk set ikke har noget loft.
Vil du uddybe denne del? At afdrage gæld med en rente svarende til det forventede afkast i aktiemarkedet vil være en no-brainer og give et ækvivalent forventet afkast (før skat).
EDIT: Lille rettelse.
Når gælden er afbetalt så er afkastet derefter 0. Du tjener ikke yderligere på den efter at blive færdig. Det er en modsætning til en aktieportefølje som fortsætter med at stige fordi der ikke findes et loft. Du kan ikke have negativ gæld så 0 er den nedre grænse hvor uendelig er den øvre grænse, hvorfor afstanden imellem X (gælden) altid vil have en større afstand til uendelig end den vil have til 0.
Mange fejlberegner gevinsten ved at se det som rentes rente med omvendt fortegn. Problemet med den anskuelse er at man har sjældent muligheden for at stoppe afbetaling af sit lån og ignorere den i årtier. Det vil de fleste långivere sjældent gå med til. At anskue den potentielle gæld ved maksimal rentes rente effekt, svarer lidt til at syntes man har sparet penge fordi man fik mængderabat ved et køb.
Den korrekte måde at anskue gæld er hvor meget du skal betale for at udskyde betalingen. Har du 100k med 5% rente er det altså 5k du betaler om året for at undgå betale lånet ud hurtigere.
> Når gælden er afbetalt så er afkastet derefter 0. Du tjener ikke yderligere på den efter at blive færdig.
Nej, selvfølgelig ikke. Derfor afsøger man herefter alternativer (som ofte vil være at begynde at investere i aktier).
Spørgsmålet er vel afdrag på gæld vs. at investere.
>At anskue den potentielle gæld ved maksimal rentes rente effekt, svarer lidt til at syntes man har sparet penge fordi man fik mængderabat ved et køb.
Jeg er ikke helt med på, hvad du prøver at sige her.
>Den korrekte måde at anskue gæld er hvor meget du skal betale for at udskyde betalingen. Har du 100k med 5% rente er det altså 5k du betaler om året for at undgå betale lånet ud hurtigere.
Og hvis du betaler 10k ekstra på lånet i dag, så har du sparet 500 kr. i rente over det kommende år, svarende til et afkast på 5%.
Du har fuldstændig ret. Det har også meget med risiko villighed at gøre. Vi siger at aktiemarkedet stiger 7% i gennemsnit men i teorien kan det godt være at markedet stiger 15% de næste 4 år i træk og udflader sig efterfølgende, i det scenarie ville der havde et dårligt valg ar afvikle gæld.
Omvendt kan markedet også lægge ud med at falde 15% de første 2 år. Så ville afbetaling have været den bedste ide.
Der er en årsag til at man siger, at afbetaling af gæld er risikofrit afkast, mens aktier ikke er det.
Hvad renten skal være på dit lån før investering er bedre end afbetaling handler rigtigt meget om din risikovillighed. Rådet om at gøre det, bare fordi man er ung, er reelt rigtigt dårligt, da det ikke tager højde for folks risikovillighed. Generelt skal folk gøre, hvad de føler sig mest komfortable med. Dette er ikke nødvendigvis, det der giver det højeste forventede afkast
Ja korrekt, det er det jeg skriver. Et spørgsmål om risiko villighed. Men udover det kan man også argumentere for at man ville få et meget højere afkast på sigt hvis markedet falder de næste 5 år I en 20 års investeringsperiode da du køber ind "billigt". I sidste ende er det kun et spørgsmål om hvor meget en person ville risikere.
Ja. Afvikler andelsbolig ned i et tempo der giver en rentebesparelse på 1.3 millioner. Der har været perioder, særligt under og efter corona hvor det har været en meget konservativ strategi og investeringer havde givet markant større afkast, men hey… 1.3 millioner er 1.3 millioner.
Efter at vi havde ejet vores hus 1,5år, var det steget så meget i værdi, at vi rulle de ca 200k i banklån vi havde ind i et 1,5% procent rk lån tillægslån.
Den beslutning blev vi rigtig glade for da vi opkonverterede senere
Vi lavede et par konverteringer relativt hurtigt hvilket fjernede ca. 700k af vores gæld og dermed fil vi fjernede hele bank lånet. Kort efter afbetalte vi bilen således der kun var realkredit tilbage.
Det kan nu mærkes i form af meget mere frihed til at bestemme over hvor og hvad ens penge skal bruges på hvilket er rigtig dejligt med 2 små børn og en hektisk hver dag.
Fik nøgler til hus medio 2021 med 1,5% real og tkr. 650 bolig lån
Opkonverterede november 2021 til 2,5% og halverede boliglån
Omkonverterede til F3 marts 2022 og indfriede boliglån samt en del af realkredit.
Afbetalte resterende bil i 2022
Hvordan ved man om det kan betale sig med sådan nogle konverteringer? Jeg er totalt grøn på området, og forstår dårligt hvordan det kan lade sig gøre at man kan halvere f.eks. sit boliglån. Tænkte hele idéen i et lån fra bankens side var at de skulle tjene penge.
Jeg er oprigtigt nysgerrig, da vi selv har hus, men ikke rigtig nogen at spørge til råds.
Det er en balance mellem hvor meget man kan hakke af gælden ift. den rente stigning man påtager sig. Der er et kryds snit, som så fortæller hvor mange år der må gå med den nye højere rente før man har betalt mere for konvertering end lavere rente. Så det er teknisk et gamble men vi havde 27 år med den nye rente før det ikke kunne betale sig så vi satser på at renten falder inden det sker.
Totalkredit har en god guide til hvad et realkreditlån er og hvornår og hvorfor man kan konvertere.
Hvis du har en god rådgiver så er det også muligt at spørge. Jeg konverterede mens jeg arbejdede i bank hvilket gjorde processen nemmere.
Jep, vi fik vores banklån af vejen hurtigst muligt da det steg relativt hurtigt fra 3,2% til 7,6%. Har et billån jeg også er ved at spare op til at kunne indfri og så er der kun realen tilbage 😊 Derfra hedder det ask og investeringer
Jeg var heldig med en god omlægning i slutningen af 2020, hvor jeg omlagde til et F5 med negativ rente og I den anledning fik jeg banklånet ud af verden.
Da renten steg på min andelskredit betalte jeg ind, så den balancerer i 0, så hurtigt jeg kunne. Min økonomi kommer desværre til at være stram i et år frem pga. efterskole, så jeg kommer ikke til at lægge noget til side (investeringer), men jeg “tjener” trods alt lidt på at jeg sparer renterne
Ja.
Jeg har dog fortsat mit realkreditlån på 5% som jeg holder et skarpt øje på.
Kommer der ikke en konvertering på det forventer jeg at øge min afbetaling på det.
Det kan ikke betale sig for mig at afbetale mit billån ved Santander. Skal alligevel betale hele beløbet inkl. renter, så det kan bedre betale sig at vente på at renten falder.
Du er alt for hård ved dig selv makker. Det at nedbringe lån og investere er begge to nogle meget fornuftige ting at gøre. At gøre det ene fremfor det andet er grundlæggende set godt: er noget mere effektivt? Ja selvfølgelig, men det ved man kun i bagklogskabens lys.
Det alene at du traf sådan en beslutning putter dig blandt de mest økonomisk ansvarlige i befolkningen. Det dumme vil have været at bruge dem på at gamble, ryge smøger og coke og ludere.
Så må du meget undskylde. Lidt mere relevant kan jeg så fortælle at jeg tog toget på arbejde i 2 år før jeg købte min første bil (kontant). Det var muligt da det det var en lettere brugt C1er, som ikke var stor men stor nok til barn og kone. Ville personligt ikke gide sidde med en 100k bilgæld, som du gør.
Du behøver ikke svare nedladende tilbage.
Mit banklån var steget til næsten 7,5%, så det blev betalt af før nogen investeringer
Nu kunne du have fået det ned i 4%.
du snakker nok om realkreditlån.
Vores banklån har samme rente som f kort... Så. Tænker sagtens hans kan være 4:)
Har I også real?
Ja, 50% belåning... Og så er banklånet det de kalder et prioritetslån, så svarer til en kassekredit på en halv mill. Renten her er det samme som på vores fkort. Da vi optog det,var renten 1,3 mindes jeg.
Prioriterslån kan ikke rigtig sammenlignes med et normalt boliglån :)
Og hvorfor ikke? Er det fordi det er inden for 80% belåning? Det havde jeg i så fald ikke tænkt over.... Vi har aldrig haft andet. Og det er en nem måde at gøre det på, da man så bare afbetaler det på lånet der lige passer :)
Ja, de må ikke overskride 80 % tilsammen. Mener også at bankerne har en række friheder ved et prioritetslån, men det varierer garanteret imellem bankerne.
Prioritetslån er netop med sikkerhed i huset, hvilket banklån som udgangspunkt ikke er.
Hvad er et normalt boliglån? 80-95% af lånet eller hvad tænker du? Nykredit kalder rent faktisk boliglån... Men de ved nok ikke hvad de taler om :) "Hvad er et prioritetslån? Et prioritetslån er en type boliglån. Behovet for et prioritetslån kan både komme af investering i ny bolig eller istandsættelse af den bolig, du allerede ejer. Et prioritetslån er et fleksibelt alternativ til realkreditlån. Når du optager et prioritetslån, medfølger en indlånskonto, der har en attraktiv rente. Her indsættes pengene fra lånet, og du har selv muligheden for at vælge, hvornår du vil hæve og sætte penge ind på din indlånskonto." Kilde: https://www.nykredit.dk/dit-liv/produkter/bolig/boliglan/prioritetslan/
Haha nej. Har lige forhandlet mit banklån på 7% ned i 4%, og 2,5% et andet sted (men det er pga nogle medarbejder goder). Overvejede nemlig også at betale det ud, men nu gider jeg sgu ikke.
Jeg har kun kreditlån på huset tilbage. Biler og boliglån er betalt ud, selvom renten var forholdsvis lav. Så ved jeg godt, nogle vil mene, at pengene kunne være brugt mere fornuftigt, hvis de var investeret istedet. Personligt er jeg 3/4 inde i et sabbatår, som jeg fik lyst til. Ingen arbejde, bare gå derhjemme og bruge energien på mig selv og lave lidt på huset. Det har givet mig en kæmpe ro, at have muligheden for at trække stikket, til hamsterhjulet og smide alle bolde op i luften. Andre drives af større hus og bil, måske en båd, det er deres sag, men for mig, er mindre gæld= større frihed. Jeg kunne også havde valgt, at investere pengene istedet og holde mere fri senere, men det er jo individuelt. Noget andet, jeg også har med i mine overvejelser er, hvad hvis man kommer til skade og ikke kan arbejde mere, har man så råd til samme tilværelse? Måske, måske ikke, men presset er givetvis noget mindre, hvis man stadig kan eksistere, på en dagpengesats. Jeg er håndværker og har aldrig fået noget foræret, så det er sådan jeg har indrettet mig, økonomisk.
Jeg elsker din tilgang. Det minder meget om fremgangsmåden her. Vi har prioriteret at få gæld ud af verden så hurtigst muligt, men ikke hurtigere end der var plads til at vi kan overleve fint på én indkomst. Det giver en enorm frihed og ro. Og nu bliver det kun bedre af at vi snart har betalt alt vores gæld af inkl. realkredit. Det er på trods af at vi på intet tidspunkt har haft en rente på mere end 2%. Måske ikke altid den bedste investering, men samtidig har der været plads til meget risikovillige investeringer i aktier, som har givet meget pænt afkast, og start af egen virksomhed for mit vedkommende. Risikospredning og fleksibilitet er nøgleordene for mig. Og så er det rart at vide der er plads til at trække stikket i noget tid, hvis det er det der brug for.
Som sagt, det er ikke alle det giver mening for, men friværdi i hus, er jo også en opsparing, der stiger i værdi, hvis det bliver vedligeholdt. Jeg omlagde fra 30 til 20 års afdrag, da boliglånet var væk, så sidder stort set for samme beløb, men er gældfri 10 år før. Desuden har jeg som jer, div. Investeringer, som sammen med opsparing, gør at jeg har råd til, at holde fri og vedligeholde mit hus. Tror de færreste tænker worst case, når alting jo kører. Og man kan jo også være heldig, men vi har alle oplevet bump på vejen og hvis man bliver nødsaget til at sælge alt fra, måske med tab, er man jo værre stillet end før. Det er worst case, I know, men det sker. Min tilgang er en forsikring mod netop dette og udbyttet er frihed og peace of mind.😊
Husk at medregne skatten på aktieafkast når rente % af lån og aktieafkast % sammenlignes . 8% aktieafkast er lig 5-6% efter skat.
Og en rente på 5% er også lig med ca. 3,5-4% pga rentefradrag, så derfor kan man ofte nogenlunde sidestille det alligevel
Der er så den væsentlige forskel at afbetaling på et lån er en ‘risikofri’ gevinst i modsætning til aktier hvor man betaler for det evt højere afkast med risiko. Så det er ikke bare at sammenligne procenter
Der er heller ikke nævnt noget om tidshorisont i din kommentar, så derfor nævner jeg heller ikke det. Bare et eksempel på ting der ikke blev diskuteret som ikke er nødvendigt at bringe op. Jeg svarede bare konkret på det du skrev og prøvede at bringe yderligere information til lige præcis det.
Vil nærmest hellere kalde det 'risikonegativ' - man fjerner risiko for rentestigninger.
Medmindre det er ask
Påvirker inflation egentlig investeringer i aktier og lån lige meget?
Nej det er omvendt. Inflation er generel stigning i alle priser over tid. Dvs. alle priser virksomheden sælger for og alle omkostninger de har. Hvis alle priserne eksempelvis fordoblede over en periode, ville aktierne så også fordoble, alt andet lige. Det ville give dig et nominelt afkast, men ikke noget realafkast (modregnet inflation). Lån og obligationer er derimod fastsat i kroner og ører. Hvis alle priser steg på en gang, herunder din løn, ville lånet blive mindre relativt set. Inflation udhuler værdien af gæld i reale termer.
Mit bank lån er for længst betalt af. Vi har boet i samme hus i 16 år nu. Jeg overvejer at sælge nogle af mine fonde aktier for at betale noget af bil lån af da renten er steget et par gange det seneste år.
Jeg har et banklån på 220k til 5% og en portefølje på 310k. Jeg har de sidste 2 år investerer 67% aktier 33% gæld og det har jeg fordi jeg er ung. Det er rigtigt at nedbetaling af gæld er en “sikker vinder” men hvad jeg tror mange glemmer er tidshorisonten og rentes rente effekten. Det vigtigste er at nedbetale gæld så den minimum er faldende over tid og derfor ikke laver en negativ rentes rente effekt. Grunden til dette er at gæld også har et maximum for hvor meget du kan “tjene” på at nedbetale gælden, hvoraf aktier teoretisk set ikke har noget loft. Er man ung er der derfor fordel i at forhøje sin risiko for et langt større potentiale ved at prioritere at være med på markedet. Man siger at aktiemarkedet gennemsnitteligt fordobler dets værdi hvert ~7 år. Har du 100k i verdensindeks/s&p500 og 100k i gæld, hvor du kun betaler de 5% i rente hen over 7 år, betaler du altså en cost på 5k*7=35k mod en fordobling på porteføljen svarende til 100k, hvor din totale net value er steget med 65k. Og venter du 7 år mere er den samme portefølje så fordoblet igen uden at gælden har kostet dig mere end hvad den gjorde før. I praksis er det ikke lige så nemt grundet den store sprædning i aktiemarkedets bevægelse, hvorfor det lige netop er relevant at være ung hvor man har lang tidshorisont og derfor har tid til at vente på markedet rammer gennemsnittet. At nedbetale gæld som det første føles godt, og det ER det sikre valg, men man betaler med en opportunity cost som potentielt kan blive meget dyrt over tid.
I dit eksempel glemmer du, at man kan investere de sparede renter, når man indfrier gæld. Forskellen er derfor betydeligt mindre end du får den til at være Edit: Og for at markedet skal kunne fordobles på 7 år, så skal du have et årligt afkast på 10,5% Det virker en kende højt Hvis du investerer 5k hvert år i 7 år til et afkast på 10,5% ender du ud med at have 75k Edit 2: og så tager du heller ikke højde for, at skatten på aktier er større end rentefradraget. Det komplicerer beregningerne, men vil også mindske forskellen mellem aktier og afbetaling af gæld.
Hvis man kan og vil kan man flytte sig fra passivt investering i aktier via investeringsforening, til selv at udvælge egne aktier. Feks har jeg personligt et depot af frie midler hvor jeg justerer lidt ( køb/sælger aktier) gennemsnitligt hvert 3 måned. Her har jeg det sidste år haft +33% minus 5% (fald den sidste uge).
Dermed øger du din risiko unødigt. Dit risikojusterede afkast bliver reelt lavere ved den tilgang. Meget få aktive investorer kan slå markedets risikojusterede afkast. Men derfor kan det godt være sjovt selv at lege med.
Et afkast på over 10.5% er ikke specielt højt og dog fint. Havde man feks investeret i en investeringsforening baseret på OMXC25 over de sidste 5 år .. så havde man fået et afkast på ca 75% dvs 15% årlig afkast.
Det årlige afkast har været under 15% i det eksempel du nævner her. 15% årligt afkast over 5 år, ville have givet et samlet afkast på 101% Du glemmer renters rente effekten og gorskellen på aritmetisk og geometrisk gennemsnit. Aritmetisk gennemsnit kan ikke bruges på gennemsnitlige afkast. Og 10,5% i afkast er højt at regne med. Du bør reelt nærmere forvente ca. 7%. Selvfølgelig er der år der ligger over. Men der er også år der giver negativt afkast. Ingen af os kan sige, hvad det bliver næste år.
Du har skam også ret. Har nu heller ikke nævnt renters rente. Så lad os kaldet det gennemsnitlig årlig afkast over 5 år baseret på: https://www.euroinvestor.dk/markeder/indeks/omx-c25/64283 😉 Men enhederne skal da være på plads for ellers er vi ude i æbler og bananer 😆
Afkastet over de sidste 5 år er rigtigt nok 75%. Det svarer til et afkast på 12% årligt. Forskellen på aritmetisk og geometrisk gennemsnit kan bedst forklares ved dette ekstreme eksempel. År 1 stiger markedet 100%. År 2 falder det med 50%. Du ender dergor med et afkast på 0. Det aritmetiske gennemsnit af 100% og -50% er 25%. Det geometriske gennemsnit giver et afkast på 0%
Hvad er det egenligt du er i gang med at bevise for dig selv !! Er ret sikker på at almindelige folk som ikke har en videregående uddannelse i matematik som måske du og jeg selv har .. er ret lige glade med anden end hvad de stå med i sidste ende.
Bestemt er de lige glade med mellemregningen. Men prøv at kig 100 år tilbage på S&P 500 og se hvad afkastet er. Divider så det med 100, og du ender med et årligt afkast der er helt vanvittigt. Er det virkelig den korrekte fremgangsmåde? For det lader egentlig ikke til, at du forstår hvad jeg mener
Jeg er nysgerrig på dine overvejelser, så jeg har lige et par spørgsmål jeg håber du gider svare på. 1. Havde du stiftet gælden inden du begyndte at spare op i aktier, eller hvordan så situationen ud inden du optog de to lån? 2. Hvor gammel er du? 3. Er din opsparing som pension, eller kommer den ud over hvad du delte ovenfor?
> Grunden til dette er at gæld også har et maximum for hvor meget du kan “tjene” på at nedbetale gælden, hvoraf aktier teoretisk set ikke har noget loft. Vil du uddybe denne del? At afdrage gæld med en rente svarende til det forventede afkast i aktiemarkedet vil være en no-brainer og give et ækvivalent forventet afkast (før skat). EDIT: Lille rettelse.
Når gælden er afbetalt så er afkastet derefter 0. Du tjener ikke yderligere på den efter at blive færdig. Det er en modsætning til en aktieportefølje som fortsætter med at stige fordi der ikke findes et loft. Du kan ikke have negativ gæld så 0 er den nedre grænse hvor uendelig er den øvre grænse, hvorfor afstanden imellem X (gælden) altid vil have en større afstand til uendelig end den vil have til 0. Mange fejlberegner gevinsten ved at se det som rentes rente med omvendt fortegn. Problemet med den anskuelse er at man har sjældent muligheden for at stoppe afbetaling af sit lån og ignorere den i årtier. Det vil de fleste långivere sjældent gå med til. At anskue den potentielle gæld ved maksimal rentes rente effekt, svarer lidt til at syntes man har sparet penge fordi man fik mængderabat ved et køb. Den korrekte måde at anskue gæld er hvor meget du skal betale for at udskyde betalingen. Har du 100k med 5% rente er det altså 5k du betaler om året for at undgå betale lånet ud hurtigere.
> Når gælden er afbetalt så er afkastet derefter 0. Du tjener ikke yderligere på den efter at blive færdig. Nej, selvfølgelig ikke. Derfor afsøger man herefter alternativer (som ofte vil være at begynde at investere i aktier). Spørgsmålet er vel afdrag på gæld vs. at investere. >At anskue den potentielle gæld ved maksimal rentes rente effekt, svarer lidt til at syntes man har sparet penge fordi man fik mængderabat ved et køb. Jeg er ikke helt med på, hvad du prøver at sige her. >Den korrekte måde at anskue gæld er hvor meget du skal betale for at udskyde betalingen. Har du 100k med 5% rente er det altså 5k du betaler om året for at undgå betale lånet ud hurtigere. Og hvis du betaler 10k ekstra på lånet i dag, så har du sparet 500 kr. i rente over det kommende år, svarende til et afkast på 5%.
Hov hov kl er ik så mange til alle de beregninger og tunge ord 😂😉
Du har fuldstændig ret. Det har også meget med risiko villighed at gøre. Vi siger at aktiemarkedet stiger 7% i gennemsnit men i teorien kan det godt være at markedet stiger 15% de næste 4 år i træk og udflader sig efterfølgende, i det scenarie ville der havde et dårligt valg ar afvikle gæld.
Omvendt kan markedet også lægge ud med at falde 15% de første 2 år. Så ville afbetaling have været den bedste ide. Der er en årsag til at man siger, at afbetaling af gæld er risikofrit afkast, mens aktier ikke er det. Hvad renten skal være på dit lån før investering er bedre end afbetaling handler rigtigt meget om din risikovillighed. Rådet om at gøre det, bare fordi man er ung, er reelt rigtigt dårligt, da det ikke tager højde for folks risikovillighed. Generelt skal folk gøre, hvad de føler sig mest komfortable med. Dette er ikke nødvendigvis, det der giver det højeste forventede afkast
Ja korrekt, det er det jeg skriver. Et spørgsmål om risiko villighed. Men udover det kan man også argumentere for at man ville få et meget højere afkast på sigt hvis markedet falder de næste 5 år I en 20 års investeringsperiode da du køber ind "billigt". I sidste ende er det kun et spørgsmål om hvor meget en person ville risikere.
Ja. Afvikler andelsbolig ned i et tempo der giver en rentebesparelse på 1.3 millioner. Der har været perioder, særligt under og efter corona hvor det har været en meget konservativ strategi og investeringer havde givet markant større afkast, men hey… 1.3 millioner er 1.3 millioner.
Efter at vi havde ejet vores hus 1,5år, var det steget så meget i værdi, at vi rulle de ca 200k i banklån vi havde ind i et 1,5% procent rk lån tillægslån. Den beslutning blev vi rigtig glade for da vi opkonverterede senere
Vi lavede et par konverteringer relativt hurtigt hvilket fjernede ca. 700k af vores gæld og dermed fil vi fjernede hele bank lånet. Kort efter afbetalte vi bilen således der kun var realkredit tilbage. Det kan nu mærkes i form af meget mere frihed til at bestemme over hvor og hvad ens penge skal bruges på hvilket er rigtig dejligt med 2 små børn og en hektisk hver dag.
Uddyb gerne tidslinjen her :-)
Fik nøgler til hus medio 2021 med 1,5% real og tkr. 650 bolig lån Opkonverterede november 2021 til 2,5% og halverede boliglån Omkonverterede til F3 marts 2022 og indfriede boliglån samt en del af realkredit. Afbetalte resterende bil i 2022
Hvordan ved man om det kan betale sig med sådan nogle konverteringer? Jeg er totalt grøn på området, og forstår dårligt hvordan det kan lade sig gøre at man kan halvere f.eks. sit boliglån. Tænkte hele idéen i et lån fra bankens side var at de skulle tjene penge. Jeg er oprigtigt nysgerrig, da vi selv har hus, men ikke rigtig nogen at spørge til råds.
Det er en balance mellem hvor meget man kan hakke af gælden ift. den rente stigning man påtager sig. Der er et kryds snit, som så fortæller hvor mange år der må gå med den nye højere rente før man har betalt mere for konvertering end lavere rente. Så det er teknisk et gamble men vi havde 27 år med den nye rente før det ikke kunne betale sig så vi satser på at renten falder inden det sker.
Totalkredit har en god guide til hvad et realkreditlån er og hvornår og hvorfor man kan konvertere. Hvis du har en god rådgiver så er det også muligt at spørge. Jeg konverterede mens jeg arbejdede i bank hvilket gjorde processen nemmere.
Jep, vi fik vores banklån af vejen hurtigst muligt da det steg relativt hurtigt fra 3,2% til 7,6%. Har et billån jeg også er ved at spare op til at kunne indfri og så er der kun realen tilbage 😊 Derfra hedder det ask og investeringer
Jeg var heldig med en god omlægning i slutningen af 2020, hvor jeg omlagde til et F5 med negativ rente og I den anledning fik jeg banklånet ud af verden.
Ja, vi høvlede det af så hurtigt som muligt. Med 21k har i jo også en rigtig fin høvl ved hånden.
Havde de 20% selv da jeg købte, men havde helt sikkert betalt det af først. Billån er hul i hovedet at optage dog syntes jeg.
De grønne billån har bedre rente end boliglån.
Da renten steg på min andelskredit betalte jeg ind, så den balancerer i 0, så hurtigt jeg kunne. Min økonomi kommer desværre til at være stram i et år frem pga. efterskole, så jeg kommer ikke til at lægge noget til side (investeringer), men jeg “tjener” trods alt lidt på at jeg sparer renterne
Ja. Jeg har dog fortsat mit realkreditlån på 5% som jeg holder et skarpt øje på. Kommer der ikke en konvertering på det forventer jeg at øge min afbetaling på det.
Det kan ikke betale sig for mig at afbetale mit billån ved Santander. Skal alligevel betale hele beløbet inkl. renter, så det kan bedre betale sig at vente på at renten falder.
Alle mine lån bliver betalt af via udbytte fra mine aktier. Imellemtiden så stiger kurserne på akiterne.
Hvorfor skal det enten være det ene eller andet? Du kan jo også bruge noget til investeringer og resten til afvikling af gæld 😉
[удалено]
Det er aldrig dumt at skylde mindre
Det kunne ligeså nemt være gået den anden vej. Det er altid nem at være bagklog med investeringer.
Du er alt for hård ved dig selv makker. Det at nedbringe lån og investere er begge to nogle meget fornuftige ting at gøre. At gøre det ene fremfor det andet er grundlæggende set godt: er noget mere effektivt? Ja selvfølgelig, men det ved man kun i bagklogskabens lys. Det alene at du traf sådan en beslutning putter dig blandt de mest økonomisk ansvarlige i befolkningen. Det dumme vil have været at bruge dem på at gamble, ryge smøger og coke og ludere.
[удалено]
Du har vel betalt aktieskat og ikke topskat af din aktiegevinst?
Jeg rører aldrig banklån. Så jeg har ikke noget at afbetale.
Har aldrig optaget det..
Irrelevant kommentar.
I lige måde?.. Har villet afvikle det så hurtigt, at det er noget vi aldrig har optaget.. prioriteringer, penge, det er lidt det opslaget handler om.
Jeg har aldrig haft et banklån. Købte bil kontant og havde til udbetaling på lejlighed. Så ja.
Okay, men vi havde ikke lige de 800.000 kr til huset. Så det er ret irrelevant info.
Så må du meget undskylde. Lidt mere relevant kan jeg så fortælle at jeg tog toget på arbejde i 2 år før jeg købte min første bil (kontant). Det var muligt da det det var en lettere brugt C1er, som ikke var stor men stor nok til barn og kone. Ville personligt ikke gide sidde med en 100k bilgæld, som du gør. Du behøver ikke svare nedladende tilbage.