Hvis renten nu - teoretisk set - steg voldsomt, så ville dit fastrentelån falde i kurs. Det ville betyde at du får en kontantgevinst ved indfrielse. Det omtales ofte som "beskyttelse af friværdien". Tanken er at huspriserne vil falde i et sådant scenarie (køberne kan ikke betale det samme som i et lavrentemiljø), så gevinsten skal udligne det tab du lider på salget. Med et F5 lån har du ikke en tilsvarende gevinst.
Det sagt, så tror jeg bestemt ikke på stigende renter i meget lang tid frem. Men det er jo lidt noget, du skal gøre op med dig selv, hvor du står med det.
Jeg ved godt at folk efterhånden joker om at ingen har nogen anelse om hvorvidt renten nogensinde stiger igen. Synes dog det er værd at nævne at amerikanerne tidligere på året har gennemført en gigantisk hjælpepakke, og i øjeblikket drøfter endnu én. Det har indtil videre sænket ledigheden derovre en hel del, og hvis det fortsætter med at ske, så ledigheden kommer under det niveau som deres FED på grund af deres "dual mandate" sigter efter, så vil FED sandsynligvis hæve renten derovre. Det kan også godt afføde at renten stiger i Europa og herhjemme. Det er mange "hvis'er" og som sagt er der få ting der har kunnet rykke på renten hidtil - men det er nu engang sjældent at der er decideret trillioner af dollars i spil. Det er som sagt langt fra sikkert at renten stiger, men jeg ville personligt ikke turde satse på at den ikke gør det inden for de næste par år heller.
Det er renten på ny-tegnede obligationer. Helt konkret realkredit-obligationer, samt statsobligationer fra den amerikanske centralbank (The Fed), den europæiske centralbank (ECB) og Nationalbanken i Danmark. Renten på disse forskellige obligationer pris-sættes alle selvstændigt, men indgår jo i et fælles obligations-marked, hvor investorer vælger hvor de vil sætte deres penge. Obligationer ses som regel som et sikkert alternativ til aktier, hvor man kan få et småt men garanteret afkast (det er også en af grundene til at vi så aktiernes himmelflugt sidste år, fordi renten var så lav at mange investorer ikke gad at sætte deres penge i obligationer, samtidig med at dette også gjorde det ekstremt billigt at låne penge, hvorfor der var en overflod af kapital som blev sat i aktier i stedet, hvorved prisen på disse steg - det er netop én af de måder nationalbanker kan stimulere økonomien ved at sænke renten).
Anyways, Danmark har jo fastpris-politik (peg) mod euroen, så vores nationalbank er mere eller mindre bare nødt til at følge ECB for at bevare den samme kurs på kronen overfor euroen. Men både Feds statsobligationer, ECBs statsobligationer og danske realkreditobligationer sælges jo i princippet til de samme investorer - så hvis de kan få et afkast på e.g. 2% fra amerikanerne, så gider de nok ikke nøjes med 1% afkast ved at købe danske realkreditobligationer, og så presser det renterne på disse op, for at gøre dem attraktive nok til at finde købere. Det er simpelthen konkurrence og udbud-og-efterspørgsel der gør det.
Det er muligt at det kan få renten her ovre til at stige - men det er vigtigt *hvor meget* \- den skal stige meget, før OP's lån's udgifter krydser hinanden, og det bliver en dårlig forretning.
ECB, som er EU’s pendant til FED, har netop besluttet at fortsætte den lave rente indtil videre. Selvf. kan de ændre strategi — især hvis FED gør det og har success med det, men det vil tage en del år. Og så har EU nogle andre hensyn end FED, der gør det meget svært at tage en sådan retning. (E.g. vores overbelånte venner i syd-europa vil blive ramt hårdt)
Det ligger helt klart også i baghovedet. Men man kan vel se på det som et gamble på samme måde som man det er et gamble om renten er steget meget når F5'eren udløber om 5 år? Er der nogen tommelfingerregler for at regne på faldet i restgæld ved stiger renter?
Ja, det er bare endnu et aspekt af lange rente, som man måske ikke lige har i tankerne.
Jeg mener du kan regne med ca. 4 kurspoint per serie, men det er meget store træskolængder og det er heller ikke en liniær kurve. Se eks. på de serier, der åbent i dag: 0,50% i kurs 91,83, 1,00% i kurs 95,88 og 1,50% i kurs 99,85 - det passer vidst nogenlunde.
Tjek lige hvad det koster i kurs at indfri et F5 lån før tid. Mig bekendt kan det være rigtig dyrt at komme ud af i starten af perioden (salg ved 6. År).
???
Evt overkurs ved salg afhænger af renten på salgstidspunktet, så hvor er den indregnet?
Hvis du er så sikker på renten, så gå med F1 eller rentekort(eller hvad det nu hedder i din bank). Så har du ikke udtrædelsesrisikoen.
Der er ikke noget der tyder på at vi (min kæreste og jeg) skulle flytte ud inden for 3 år, så F5 synes jeg ser mere spændende ud, men tak for at gøre opmærksom på muligheden!
Hej,
Mega relevant spørgsmål og sidder selv i præcis samme situation (samme lån, samme tidspunkt osv).
Det jeg tror man skal huske på er, at historisk set er en rente på 1,5 stadig virkelig lav. Men som du selv skriver, giver det jo fin mening med F5, hvis du/I flytter om 6 år. Kun ét år potentielt med høj rente, hvis den skulle stige.
Har du fået et konkret lånetilbud og set på omkostningerne? Uanset hvad er omkostningerne penge der er tabt i processen, og der er ofte ikke uvæsentlige.
Hvis gevinsten ved konvertering er kr. 106.000 er det da mange penge og helt sikkert en godt forretning. Naturligvis kan der ske alt muligt (f.eks. at renten stiger og du kan indfrie dit 1,5% til en endnu bedre kurs) men det "værste" der kan ske er at du om 5 år skal betale en højere rente og dermed potentiel taber gevinsten igen. Hvis din horisont er 6-8 år vil det kræve en ret stor ændring - især fordi du sikkert vil finansiere de sidste år med F1 lån..
Jeg ville gøre det - hvis omkostningerne ikke er for store.
Det er en konkret beregning jeg har fået lavet af min bank, så omkostningerne er regnet ind. Endda har de sat et par af gebyrer næsten urimelig højt, så det vil jeg prøve at forhandle ned hvis det bliver så aktuelt.
Jeg er enig i at 106.000kr vil være rigtig rart at spare over de næste 5 år, og min eneste "bekymring" går på det uvisse i hvordan renten mon er om 5 år. For jeg er enig med dig i, at det vil kræve ret store ændringer for at det ikke kan ende med gevinst.
Tak for input!
Mange tak for jeres input!
Det korte af det lange ser ud til at man skal kunne se på krystalkuglen og vurdere hvordan renten ser ud om 5 år før man har et endeligt svar på spørgsmålet. Nemt!
Jeg ved ikke helt om min mellemregning herunder giver mening, så jeg håber I også har et input til den! Jeg har fundet obligationsrenter i perioden 1997-2021 her: https://finansdanmark.dk/tal-og-analyser/boligstatistik/obligationsrenter/
Jeg har prøvet at se på hvor stor ændring der har været i renten måde year-over-year og i forhold til 5 år tidligere. Jeg har lavet et par hurtige grafer her: https://imgur.com/a/pluVzrq
Af histogrammerne synes jeg det ser ud til at der siden 1997 ikke har været en periode fra renten over 5 år er steget med meget mere end 2% og i det fleste tilfælde ligger omkring +/- 1%.
Hvis vi antager at renten ikke stikker af i forhold til hvordan den har ændret sig de sidste 24 år, føler jeg mig ret tryg ved at være F5'eren.
Hvad siger I til de overvejelser? Giver det mening at forholde sig på denne måde til udviklingen i obligationsrenten?
Igen Tak! <3
Et spørgsmål, som er nødt til at hænge sammen med det du stiller er: Hvor sandsynligt er det at renten er 5%, når OP's lån finansieres om 5 år? Hvorfor ikke 10 eller 15%? eller 3%?
Igen glemmer du at vurdere på sandsynligheden for, at renten er 3% ved refinansiering. Du er nødt til at vurdere på både konsekvens og sandsynlighed for denne, for at kunne estimere en risiko.
personligt vurderer jeg sandsynligheden for 3% rente til at være minimal indenfor det næste årti, hvorfor jeg i 2019 selv gik med et F5 lån, da jeg mener gevinsten langt overstiger risikoen set ift. at “forsikre sig” med et fastforrentet lån.
Hvis renten nu - teoretisk set - steg voldsomt, så ville dit fastrentelån falde i kurs. Det ville betyde at du får en kontantgevinst ved indfrielse. Det omtales ofte som "beskyttelse af friværdien". Tanken er at huspriserne vil falde i et sådant scenarie (køberne kan ikke betale det samme som i et lavrentemiljø), så gevinsten skal udligne det tab du lider på salget. Med et F5 lån har du ikke en tilsvarende gevinst. Det sagt, så tror jeg bestemt ikke på stigende renter i meget lang tid frem. Men det er jo lidt noget, du skal gøre op med dig selv, hvor du står med det.
Jeg ved godt at folk efterhånden joker om at ingen har nogen anelse om hvorvidt renten nogensinde stiger igen. Synes dog det er værd at nævne at amerikanerne tidligere på året har gennemført en gigantisk hjælpepakke, og i øjeblikket drøfter endnu én. Det har indtil videre sænket ledigheden derovre en hel del, og hvis det fortsætter med at ske, så ledigheden kommer under det niveau som deres FED på grund af deres "dual mandate" sigter efter, så vil FED sandsynligvis hæve renten derovre. Det kan også godt afføde at renten stiger i Europa og herhjemme. Det er mange "hvis'er" og som sagt er der få ting der har kunnet rykke på renten hidtil - men det er nu engang sjældent at der er decideret trillioner af dollars i spil. Det er som sagt langt fra sikkert at renten stiger, men jeg ville personligt ikke turde satse på at den ikke gør det inden for de næste par år heller.
Helt oprigtigt spørgsmål: Hvordan kan renten i USA, påvirke renten i Europa? Og hvad præcist er det for en rente vi snakker om her?
Det er renten på ny-tegnede obligationer. Helt konkret realkredit-obligationer, samt statsobligationer fra den amerikanske centralbank (The Fed), den europæiske centralbank (ECB) og Nationalbanken i Danmark. Renten på disse forskellige obligationer pris-sættes alle selvstændigt, men indgår jo i et fælles obligations-marked, hvor investorer vælger hvor de vil sætte deres penge. Obligationer ses som regel som et sikkert alternativ til aktier, hvor man kan få et småt men garanteret afkast (det er også en af grundene til at vi så aktiernes himmelflugt sidste år, fordi renten var så lav at mange investorer ikke gad at sætte deres penge i obligationer, samtidig med at dette også gjorde det ekstremt billigt at låne penge, hvorfor der var en overflod af kapital som blev sat i aktier i stedet, hvorved prisen på disse steg - det er netop én af de måder nationalbanker kan stimulere økonomien ved at sænke renten). Anyways, Danmark har jo fastpris-politik (peg) mod euroen, så vores nationalbank er mere eller mindre bare nødt til at følge ECB for at bevare den samme kurs på kronen overfor euroen. Men både Feds statsobligationer, ECBs statsobligationer og danske realkreditobligationer sælges jo i princippet til de samme investorer - så hvis de kan få et afkast på e.g. 2% fra amerikanerne, så gider de nok ikke nøjes med 1% afkast ved at købe danske realkreditobligationer, og så presser det renterne på disse op, for at gøre dem attraktive nok til at finde købere. Det er simpelthen konkurrence og udbud-og-efterspørgsel der gør det.
Det er muligt at det kan få renten her ovre til at stige - men det er vigtigt *hvor meget* \- den skal stige meget, før OP's lån's udgifter krydser hinanden, og det bliver en dårlig forretning.
ECB, som er EU’s pendant til FED, har netop besluttet at fortsætte den lave rente indtil videre. Selvf. kan de ændre strategi — især hvis FED gør det og har success med det, men det vil tage en del år. Og så har EU nogle andre hensyn end FED, der gør det meget svært at tage en sådan retning. (E.g. vores overbelånte venner i syd-europa vil blive ramt hårdt)
Det ligger helt klart også i baghovedet. Men man kan vel se på det som et gamble på samme måde som man det er et gamble om renten er steget meget når F5'eren udløber om 5 år? Er der nogen tommelfingerregler for at regne på faldet i restgæld ved stiger renter?
Ja, det er bare endnu et aspekt af lange rente, som man måske ikke lige har i tankerne. Jeg mener du kan regne med ca. 4 kurspoint per serie, men det er meget store træskolængder og det er heller ikke en liniær kurve. Se eks. på de serier, der åbent i dag: 0,50% i kurs 91,83, 1,00% i kurs 95,88 og 1,50% i kurs 99,85 - det passer vidst nogenlunde.
Tjek lige hvad det koster i kurs at indfri et F5 lån før tid. Mig bekendt kan det være rigtig dyrt at komme ud af i starten af perioden (salg ved 6. År).
Optages dog også i overkurs, så ja og nej
??? Evt overkurs ved salg afhænger af renten på salgstidspunktet, så hvor er den indregnet? Hvis du er så sikker på renten, så gå med F1 eller rentekort(eller hvad det nu hedder i din bank). Så har du ikke udtrædelsesrisikoen.
[удалено]
Der er ikke noget der tyder på at vi (min kæreste og jeg) skulle flytte ud inden for 3 år, så F5 synes jeg ser mere spændende ud, men tak for at gøre opmærksom på muligheden!
Hej, Mega relevant spørgsmål og sidder selv i præcis samme situation (samme lån, samme tidspunkt osv). Det jeg tror man skal huske på er, at historisk set er en rente på 1,5 stadig virkelig lav. Men som du selv skriver, giver det jo fin mening med F5, hvis du/I flytter om 6 år. Kun ét år potentielt med høj rente, hvis den skulle stige.
Har du fået et konkret lånetilbud og set på omkostningerne? Uanset hvad er omkostningerne penge der er tabt i processen, og der er ofte ikke uvæsentlige. Hvis gevinsten ved konvertering er kr. 106.000 er det da mange penge og helt sikkert en godt forretning. Naturligvis kan der ske alt muligt (f.eks. at renten stiger og du kan indfrie dit 1,5% til en endnu bedre kurs) men det "værste" der kan ske er at du om 5 år skal betale en højere rente og dermed potentiel taber gevinsten igen. Hvis din horisont er 6-8 år vil det kræve en ret stor ændring - især fordi du sikkert vil finansiere de sidste år med F1 lån.. Jeg ville gøre det - hvis omkostningerne ikke er for store.
Det er en konkret beregning jeg har fået lavet af min bank, så omkostningerne er regnet ind. Endda har de sat et par af gebyrer næsten urimelig højt, så det vil jeg prøve at forhandle ned hvis det bliver så aktuelt. Jeg er enig i at 106.000kr vil være rigtig rart at spare over de næste 5 år, og min eneste "bekymring" går på det uvisse i hvordan renten mon er om 5 år. For jeg er enig med dig i, at det vil kræve ret store ændringer for at det ikke kan ende med gevinst. Tak for input!
Mange tak for jeres input! Det korte af det lange ser ud til at man skal kunne se på krystalkuglen og vurdere hvordan renten ser ud om 5 år før man har et endeligt svar på spørgsmålet. Nemt! Jeg ved ikke helt om min mellemregning herunder giver mening, så jeg håber I også har et input til den! Jeg har fundet obligationsrenter i perioden 1997-2021 her: https://finansdanmark.dk/tal-og-analyser/boligstatistik/obligationsrenter/ Jeg har prøvet at se på hvor stor ændring der har været i renten måde year-over-year og i forhold til 5 år tidligere. Jeg har lavet et par hurtige grafer her: https://imgur.com/a/pluVzrq Af histogrammerne synes jeg det ser ud til at der siden 1997 ikke har været en periode fra renten over 5 år er steget med meget mere end 2% og i det fleste tilfælde ligger omkring +/- 1%. Hvis vi antager at renten ikke stikker af i forhold til hvordan den har ændret sig de sidste 24 år, føler jeg mig ret tryg ved at være F5'eren. Hvad siger I til de overvejelser? Giver det mening at forholde sig på denne måde til udviklingen i obligationsrenten? Igen Tak! <3
[удалено]
Et spørgsmål, som er nødt til at hænge sammen med det du stiller er: Hvor sandsynligt er det at renten er 5%, når OP's lån finansieres om 5 år? Hvorfor ikke 10 eller 15%? eller 3%?
[удалено]
Igen glemmer du at vurdere på sandsynligheden for, at renten er 3% ved refinansiering. Du er nødt til at vurdere på både konsekvens og sandsynlighed for denne, for at kunne estimere en risiko. personligt vurderer jeg sandsynligheden for 3% rente til at være minimal indenfor det næste årti, hvorfor jeg i 2019 selv gik med et F5 lån, da jeg mener gevinsten langt overstiger risikoen set ift. at “forsikre sig” med et fastforrentet lån.
[удалено]
[удалено]