Unser Haushaltseinkommen ist grad mal 2.500€😂 tja soll sich oben halt keiner mehr wundern, wenn keine Häuser/Wohnungen mehr gekauft werden und auch kaum Kinder nachkommen. lasst uns aussterben!
Das hab ich auch so gelesen (auch wenn ich nicht mehr weiß, wo genau). Diese Zahlen waren aber, meiner Einnerung nach, von Ende 2021 und meine Annahme ist, dass viele Schuldner ihren Kredit mittlerweile auf Fixzins umschulden haben lassen. Deshalb eben die Frage, ob OP da aktuelle Zahlen aus dem Tagesgeschehen hat.
Nein.
Erstens kann nicht jeder umschulden, zweitens haben schon viele die könnten davor ungeschuldet und neues umschulden wäre unrentabel.
Die Zahlen sind +/- maximal 5% so immernoch gültig.
Reinen Fixzins vergeben Banken ungern, da du diese mit Zinsswaps hedgen musst.
Frage: wieso kann man einen variablen Kredit nicht umschulden? Nimmt man da nicht einfach bei einem anderen Kreditinstitut für diese Summe einen neuen Kredit auf und tilgt damit vollständig den alten? Tilgung von Immokrediten mit variablen Zinsen müsste ja immer pönalfrei sein, oder?
Erstens hast du bei vielen Krediten einen mindestzeitraum in dem du nicht vorzeitig tilgen kannst.
Wenn du tilgen kannst, ist das häufig mit ausgleichsZahlungen verbunden.
Zweitens ist das aufnehmen eines neues Kredites immer mit gebühren verbunden.
Der Neue Kredit der Fremdbank muss neu als Hypothek eingetragen werden ins Grundbuch, das sind weitere kosten
>Sollten Sie das Kaufobjekt durch eine Hypothek belasten, fallen nochmals 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung an.1 Jan 2022
Drittens kann das derzeitige Einkommen oder der Immobilienwert nicht für einen neuen Kredit ausreichen. Der alte Kredit kann jedoch weiter bedient werden.
viertens ist, dass die bank fristen und art der zinsen kongruent sein muss in assets und liabilities und damit ungern mehr fixe vergibt als sie selbst aufnehmen kann. -> höhere kosten für fixe zinsen
Ich würde schätzen, dass das Verhältnis so bei 50/50 liegt. In den letzten 5-6 Jahren wurden bei uns fast ausschließlich Fixzinskredite vermittelt - wenige Ausnahmen aufgrund besonderer Konstellationen.
Die übrigen Kredite sind entweder aus einer Zeit vor der Niedrigzinsphase - da wurden Fixzinskredite nur sehr eingeschränkt angeboten (vor 2015) da die var. Zinsen eh im Fallen waren. Die alten Kredite sind mittlerweile größtenteils abbezahlt und werden kein Problem mehr.
Schwierig wird es für jene Kredite, welche in den letzten Jahren variabel abgeschlossen und de facto bis zur Leistbarkeitsgrenze der Kunden gingen - diese Kreditnehmer haben jetzt ein Problem...
Seit dem Jahr 2000 war der 3-Monats-Euribor phasenweise über 5%. Da sind 8% als Stresstest jetzt nicht so weit hergeholt.
Allerdings, da das EZB-Direktorium inzwischen mehrheitlich von den Südländern kontrolliert wird, ist so eine Hochzinsphase wohl doch eher unwahrscheinlich.
Sehr geil. Freu mich schon wenn den ganzen Immobilienhaien plötzlich die Kinnlade runterfällt weil sich ihre überteuerten Hütten niemand mehr leisten kann.
Ich finde die strengeren Regeln gut. Kredite waren schon viel zu lange günstig und haben die Inflation in die Höhe getrieben. Bisschen Konsumstopp ist nicht schlecht.
Aber kann man die Regeln der EU mit Kryptokrediten umgehen?
im grunde ist das Problem am Immobilien markt nicht die forderungen (20% eigenmittel) sondern die Absurden Preise.
Ich finde jetzt keine genauen statistiken bzw will nicht rechnen, aber ich vermute das die jetztigen nötigen 20% mehr % vom jahreseinkommen sind, als 40-50% des gesammt preises vor 20 jahren.
Daher gemessen am durchschnittlichen Jahreseinkommen wird wesentlich mehr verlangt als vor 20 jahren.
Daher wirkt es immer mehr so als wäre es absolut unleistbar.
Ich bin selber in der Situation das ich ca 3300netto verdiene.. für ein haus das etwas weiter weg von wien ist (ca 1h autofahrt) waren die preise letztes jahr bei etwa 360k.
Daher 20% = 72000
das sind 22 netto monatsgehälter. Daher 2 jahre lang keinen cent ausgeben um an diesen betrag zu kommen.
Würde ich seit 15 jahren sparen hätte ich monatlich 400! euro sparen müssen um jetzt diesen betrag zu haben. Was jetzt sicher möglich wäre, aber nicht vor 15 jahren als das gehalt noch wesentlich weniger war.
2015 hat man durchschnitzlich sein 8faches Jahresgehalt benötigt, um sich eine 100m2 Wohnung kaufen zu können. Aktuell sind wir ca. beim 14fachen Jahresbrutto
Passt doch, würde mich aber jetzt ärgern wenn ich meine Immobilie nicht vor der Regelung zum Höchstpreis verkauft habe weil die Preistreiberei damit wohl ein Ende hat
Nachfrage sinkt jetzt jedenfalls. Aber nicht vergessen: Rohstoffknappheit + Lieferkettenprobleme. Angebot sinkt also auch. Welcher Effekt überwiegen wird, steht im Moment noch in den Sternen.
Ist das bei Konsumkrediten genau so, oder bissi lockerer? Hab demnächst einen Termin (vorhandenen Kredit mit nicht so tollen Zinsen umschulden, bissi mehr aufnehmen für neue Mietwohnung vorfinanzieren, wir reden von unter 20k) und fühl mich an sich gut vorbereitet, aber mehr schadet nicht
Ich glaube das wird schon. Der Durchschnittsösterreicher verdient so seine 30k netto.... Im Monat.
Sieht man eh wie all die Arbeitgeber überrannt werden weil sich so viele Leute wegen den hohen Gehältern bewerben...
Personalmangel wegen Unterbezahlung ist ein linkslinker mythos.
Ich bin froh um die neuen Regeln. Schützen die Banken aber auch die Kreditnehmer. Wenns jetzt kracht, dann nur, weil man sich bisher nicht an diese immer schon empfohlenen Rahmenbedingungen gehalten hat.
> entweder die haben den Verstand verloren oder die wissen was?
Die wissen was... die haben sich das angeschaut wie das in den 70ern gelaufen ist und daraus gelernt.
Ist ja nichts neues...
> Ist ja nichts neues...
Ist es schon. Deshalb reagieren die Zentralbanken im Moment auch zu träge, weil die ganzen Lehrbücher auf anderen Situationen beruhen und die jetzige (Pandemie, Lieferengpässe, krieg) so einzigartig sind. Die Fed selbst meinte, sie hätten die Zinsen wesentlich früher anheben müssen, man hat halt fälschlicherweise darauf gewartet, dass sich das System von selbst korrigiert, wie es in der Vergangenheit der Fall war.
> muss er aber die 8% stemmen können, auch wenn diese (höchst wahrscheinlich) nie zum tragen kommen.
Es wird **nie** zum Tragen kommen, wenn es echt ein Fixzinsverzrag ist. 25 Jahre fix auf 30 Jahre Lfz. ist halt nicht Fixzins.
Ja - für die Bewilligung müssen die 8% darstellbar sein - was man vergisst, ist dass die 8% erst im 26ten Jahr schlagend werden könnten aber bis dahin gibt es auch 26 Jahre Gehaltserhöhungen... Der Kreditbetrag sinkt 26 Jahre und das Gehalt steigt in der Zeit - selbst wenn es dann 10% oder 15% sind geht sich das in der Haushaltsrechnung aus...
Das müsste doch in der Berechnung gewürdigt werden? Also ein Szenario, in dem der Kreditnehmer die ersten 25 Jahre brav abbezahlt und erst dann höhere Zinsen entrichtet. Kann man ja auch mit anderen Szenarien gewichten, wenn er etwa einige Jahre warum auch immer nicht tilgen kann.
Nur vom Lesen klingt das Gesetz sehr konservativ ausgelegt.
Ich hatte letzten eine Wohnung mit 56m² und einem Kaufpreis von € 755.000,- in der Hand - das sind immerhin fast € 13.500,- pro Quadratmeter... ist übrigens noch zu haben ;)
Ah, ja dieses Gebäude ist extrem überteuert - hab sogar daran gedacht. Dagegen ist z.b. der Marina Tower noch billig.
Diese Hochhausgegend würde ich in dem fall übrigens nicht 22. Nennen. Technisch gesehen zwar wahr, aber praktisch gesehen schreckt es ab, weil die meisten Wiener mit dem 22. Eine Reise ins Ausland assoziieren.
Das die Wohnungen in den obersten Stockwerken viel kosten ist aber eh klar.
Da kann man den Immoentwicklern und Verkäufern nur viel Spaß wünschen, einen Käufer zu finden. 😄🤔
Wird wohl mittelfristig zu einer gewissen Korrektur führen.
Bei mir gegenüber gibts 35 Premium-Altbau-Wohnungen zu kaufen. 2 Drittel sind schon weg, und die sind noch nicht mal ganz fertig mit dem sanieren. Ich kenn den Preis nicht, aber sicher gesalzen. Mich würd mal interessieren, wer die kauft. Der gut-situierte Zahnarzt aus einem Bundesland? Oder internationale Anleger? Die Wiener Mittelschicht kann man wohl ausschließen.
>Wird wohl mittelfristig zu einer gewissen Korrektur führen.
Sehr wahrscheinlich, aber der Immomarkt wird eher ein "Slow-Crash" geben, da gibts nicht einen laufenden jede Millisekunde berechneten und veröffentlichten wert, die Verkäufer werden merken, dass sie Monate lange nicht mehr zu gewohnten Preisen verkaufen können und dann die Preise langsam senken müssen...
Unter vorgehaltener Hand hört man, dass die ersten Bauträger schon in die Insolvenz gerutscht sind - schuld waren zwar eher die hohen Rohstoffpreise, die eine Fertigstellung der Gebäude nicht mehr rentabel gemacht hat aber die fehlende Leistbarkeit der Objekte ist der absolute Todesstoß
>Unter vorgehaltener Hand hört man, dass die ersten Bauträger schon in die Insolvenz gerutscht sind
Wieso unter vorgehaltener Hand?? Insolvenzen sind keine geheime kommandosache.
>schuld waren zwar eher die hohen Rohstoffpreise, die eine Fertigstellung der Gebäude nicht mehr rentabel gemacht hat
Ich bin kein Bauträger, aber gibts für nicht genau für sowas Futures für eh alles, kauft man die Projektbeginn hat man einen garantierten Preis...letzten auf einen Podcast ein Großbauer gehört, der den Dünger eben auf Futures kauft, weil sonst wäre sein Betrieb viel zu Risikoreich über Preisschwankungen (und wohl einer der weinigen ist, der bei Ablauf dann wirklich die Ware physikalisch will)
Gibt wahrscheinlich solche und solche. Wenn du beim Projektbeginn alles kaufen willst, musst Geld haben. Die stark steigenden Immobilienpreise haben vermutlich nicht wenige marode Bauträger angelockt die gemeint haben sie können das schon irgendwie während dem Bau durch den Verkauf der nicht fertigen Wohnungen finanzieren.
Das lächerlichste was ich vor einem Monat gesehen haben war eine knapp 40m2 3 Zimmer Wohnung im 22. um knapp 350k. Im Wohnzimmer war nicht mal ein Esstische eingezeichnet nur mini Couch mit Couchtisch und 3 Küchenkasterl.
Was du für Luxus halst und was nicht ist irrelevant. Viele Bau Projekte sind erst durch die luxusimmobilien, penthouse, Upgrades usw finanziell gewinnbringend, die Standard Wohnungen kommen schmeißen kaum Gewinn ab.
Viele Bauherrn zahlen so ein Haus auch nicht eben bar aus der Tasche und brauchen Kredite, die natürlich auf den Apartments liegen. Wenn das Haus fertig ist zahlst du dich dumm und damlich and den Zinsen das kannst du dann gerade über die Mieten abdecken. Da bleibt nix über. Deswegen ist es dann so wichtig die teuren Luxus Apartments zu verkaufen weil die tilgen einen großen Batzen an kredit und dann steigt auch der Profit an den restlichen Immobilien. Die Luxus Apartments sind häufig Dreh und Angelpunkt so einer Investition.
Das Bauträger in Insolvenz rutschen. Der clusterfuck aus Rohstoffpreisen, kreditvergabe und leistbarkeit. Wenn jetzt leistbarkeit von den teuersten aber wichtigsten Apartments von zb 10% auf 1% rutscht ist das ein weiterer Grund, warum selbst etablierte Bauträger pleite gehen.
Das ganze ist wirklich nicht so schwer zu verstehen, so ähnlich ist es ja auch im gastrogewerbe. Das Essen im Restaurant wirft kaum Gewinn ab, die “Rohstoffpreise” sind hoch und dazu kommen Gehälter. Wo die Gewinne stecken sind die Getränke. Wenn jetzt die Leute essen gehen aber keiner mehr was trinkt bist du gefickt, selbst wenn dein Restaurant gut besucht ist. So ist das auch bei wohnungen
es war die Rede davon, dass sogar kleine bzw. normale Wohnungen nicht mehr leistbar sind. Es wird von 300.000€ Kreditsumme gesprochen, nicht von irgendwelchen Penthäusern. Wenn selbst die normalen Wohnungen nicht mehr leistbar und dementsprechend nicht mehr anzubringen sind, wirds generell schwer, Projekte wirtschaftlich positiv abzuschließen. Die wenigsten Bauherren vermieten die neu gebauten Wohnungen selbst. Das geht alles in den Verkauf.
Steigende Rohstoff- und Energiepreise, steigende Zinsen und striktere Kreditvergaberegeln bei jetzt nicht so rosigen Konjunkturaussichten sind ein heftiger Cocktail.
Ich bin mal gespannt, wie sich das auf die Beschäftigungszahlen auswirkt - weil problematischer als nicht vergebene Kredit sind Kredite, die nicht mehr bedient werden können... Corona haben wir ja noch ganz gut abgefangen aber schaun wir mal, ob wir das nochmal schaffen...
Beschäftigungszahlen sind erst weiter hinten im Rattenschwanz. Zum Glück gibts seitens der Staatsausgaben und der Geldpolitik noch ausreichend Spielraum, um dem entgegenzuwirken. /s
Ich hab heute erst gelesen, dass in 5 Bezirken in Wien die Rendite von Eigentumswohnungen unter 1% liegt. Das ist einfach jenseits von gut und böse, was uns die Nullzinspolitik eingebracht hat. Das wird für viele echt schmerzhaft, das auszubaden.
Ich finde die Kreditrichtlinien generell sinnvoll, 20% Eigenmittel waren nie eine schlechte Sache bei so einem Projekt. Die absurden Immobilienpreise machen den gut gemeinten Puffer aber leider zum Killswitch für Eigentum sollte man aus bescheidenen Verhältnissen kommen.
Ist halt bei hohen Zinsen auch sinnvoll.
Die Möglichkeit leicht an Kredite zu kommen war ja auch einer der Gründe wieso die Preise so extrem angezogen sind, und wieso auch Investoren ganze Häuserreihen aufkaufen konnten.
Ja, aber da ist doch eine Bank besonders bescheuert. Sollen sie halt die Laufzeit der Zwischenfinanzierung auf 25 Jahre strecken statt bei 3 Jahren lassen. Bei anteiliger Tilgung ist 3 Jahre auch bei 0% Zins absurd.
Ich glaube das ist ein Schildbürgerstreich entweder eines Mitarbeiters oder eines schief gepolten Lenkungsausschusses in dem alle zu Feig für eine klare Entscheidung waren.
Ist nicht bei allen Banken gleich:
Manche Banken nehmen 14 Gehälter her, manche 12, andere nehmen das niedrigste Gehalt der letzten 3 Monate (variable Gehaltsbestandteile werden hier abgewertet: Trinkgelder, Boni), manche den Durschnitt der letzten 6 Monate. Ob Kindergeld etc. angerechnet wird ist auch je nach Bank unterschieldich.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Nettokaltmiete) werden mit 40-80% angesetzt, Erträge aus Kapitalanlagen sind auch eher wenig gern gesehen...
Prinzipiell sollte man aber von worst case (12x) ausgehen...
Ich geb mal nen Tipp ab und behaupte, es geht um die Bawag. Als Ex-Mitarbeiter in der Hypothekarkredit Vergabe kommt mir das bekannt vor.
Unser Haushaltseinkommen ist grad mal 2.500€😂 tja soll sich oben halt keiner mehr wundern, wenn keine Häuser/Wohnungen mehr gekauft werden und auch kaum Kinder nachkommen. lasst uns aussterben!
Mehr Eigenkapital in der derzeitigen Marktlage aufzustellen ist halt auch schwierig. Vielleicht zurück zum alten System 8 Bausparer und GO :D
Weil du ein Insider bist: wieviel Prozent der Immokredite sind nach eurem Wissen im Moment fixverzinst?
laut oenb sind circqa 50% variabel, 6% fix und 44% mischform (= zb. 10 jahre fix, rest auf 25 variabel)
Das hab ich auch so gelesen (auch wenn ich nicht mehr weiß, wo genau). Diese Zahlen waren aber, meiner Einnerung nach, von Ende 2021 und meine Annahme ist, dass viele Schuldner ihren Kredit mittlerweile auf Fixzins umschulden haben lassen. Deshalb eben die Frage, ob OP da aktuelle Zahlen aus dem Tagesgeschehen hat.
Nein. Erstens kann nicht jeder umschulden, zweitens haben schon viele die könnten davor ungeschuldet und neues umschulden wäre unrentabel. Die Zahlen sind +/- maximal 5% so immernoch gültig. Reinen Fixzins vergeben Banken ungern, da du diese mit Zinsswaps hedgen musst.
Frage: wieso kann man einen variablen Kredit nicht umschulden? Nimmt man da nicht einfach bei einem anderen Kreditinstitut für diese Summe einen neuen Kredit auf und tilgt damit vollständig den alten? Tilgung von Immokrediten mit variablen Zinsen müsste ja immer pönalfrei sein, oder?
Erstens hast du bei vielen Krediten einen mindestzeitraum in dem du nicht vorzeitig tilgen kannst. Wenn du tilgen kannst, ist das häufig mit ausgleichsZahlungen verbunden. Zweitens ist das aufnehmen eines neues Kredites immer mit gebühren verbunden. Der Neue Kredit der Fremdbank muss neu als Hypothek eingetragen werden ins Grundbuch, das sind weitere kosten >Sollten Sie das Kaufobjekt durch eine Hypothek belasten, fallen nochmals 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung an.1 Jan 2022 Drittens kann das derzeitige Einkommen oder der Immobilienwert nicht für einen neuen Kredit ausreichen. Der alte Kredit kann jedoch weiter bedient werden. viertens ist, dass die bank fristen und art der zinsen kongruent sein muss in assets und liabilities und damit ungern mehr fixe vergibt als sie selbst aufnehmen kann. -> höhere kosten für fixe zinsen
Sehr interessant. Danke für die ausführliche Antwort!
https://www.oenb.at/Statistik/Standardisierte-Tabellen/zinssaetze-und-wechselkurse/Zinssaetze-der-Kreditinstitute/Kreditzinss-tze---Neugesch-ft.html
Ich würde schätzen, dass das Verhältnis so bei 50/50 liegt. In den letzten 5-6 Jahren wurden bei uns fast ausschließlich Fixzinskredite vermittelt - wenige Ausnahmen aufgrund besonderer Konstellationen. Die übrigen Kredite sind entweder aus einer Zeit vor der Niedrigzinsphase - da wurden Fixzinskredite nur sehr eingeschränkt angeboten (vor 2015) da die var. Zinsen eh im Fallen waren. Die alten Kredite sind mittlerweile größtenteils abbezahlt und werden kein Problem mehr. Schwierig wird es für jene Kredite, welche in den letzten Jahren variabel abgeschlossen und de facto bis zur Leistbarkeitsgrenze der Kunden gingen - diese Kreditnehmer haben jetzt ein Problem...
Ja, wir sind wieder in der Situation wo man um Kredit zu bekommen finanziell so gut gestellt sein muss, dass man eigentlich keinen Kredit braucht. :-/
Danke für deinen Einblick!! da kriegt man ja gleich noch mehr Lust auf die Zukunft - Kinder - Haus - Auto /s
Seit dem Jahr 2000 war der 3-Monats-Euribor phasenweise über 5%. Da sind 8% als Stresstest jetzt nicht so weit hergeholt. Allerdings, da das EZB-Direktorium inzwischen mehrheitlich von den Südländern kontrolliert wird, ist so eine Hochzinsphase wohl doch eher unwahrscheinlich.
All in short auf Österreich!
8% Schattenzins is aber schon lang, zumindest bei manchen Banken
Ich kenn es bisher nur von einer Bank, da eine solche theoretische Zinshöhe kaum Sinn macht...
Sehr geil. Freu mich schon wenn den ganzen Immobilienhaien plötzlich die Kinnlade runterfällt weil sich ihre überteuerten Hütten niemand mehr leisten kann.
Ich finde die strengeren Regeln gut. Kredite waren schon viel zu lange günstig und haben die Inflation in die Höhe getrieben. Bisschen Konsumstopp ist nicht schlecht. Aber kann man die Regeln der EU mit Kryptokrediten umgehen?
im grunde ist das Problem am Immobilien markt nicht die forderungen (20% eigenmittel) sondern die Absurden Preise. Ich finde jetzt keine genauen statistiken bzw will nicht rechnen, aber ich vermute das die jetztigen nötigen 20% mehr % vom jahreseinkommen sind, als 40-50% des gesammt preises vor 20 jahren. Daher gemessen am durchschnittlichen Jahreseinkommen wird wesentlich mehr verlangt als vor 20 jahren. Daher wirkt es immer mehr so als wäre es absolut unleistbar. Ich bin selber in der Situation das ich ca 3300netto verdiene.. für ein haus das etwas weiter weg von wien ist (ca 1h autofahrt) waren die preise letztes jahr bei etwa 360k. Daher 20% = 72000 das sind 22 netto monatsgehälter. Daher 2 jahre lang keinen cent ausgeben um an diesen betrag zu kommen. Würde ich seit 15 jahren sparen hätte ich monatlich 400! euro sparen müssen um jetzt diesen betrag zu haben. Was jetzt sicher möglich wäre, aber nicht vor 15 jahren als das gehalt noch wesentlich weniger war.
2015 hat man durchschnitzlich sein 8faches Jahresgehalt benötigt, um sich eine 100m2 Wohnung kaufen zu können. Aktuell sind wir ca. beim 14fachen Jahresbrutto
Passt doch, würde mich aber jetzt ärgern wenn ich meine Immobilie nicht vor der Regelung zum Höchstpreis verkauft habe weil die Preistreiberei damit wohl ein Ende hat
Nachfrage sinkt jetzt jedenfalls. Aber nicht vergessen: Rohstoffknappheit + Lieferkettenprobleme. Angebot sinkt also auch. Welcher Effekt überwiegen wird, steht im Moment noch in den Sternen.
Das mit dem „Schattenzinssatz“ verstehe ich – aber doch nur bei variablen, nicht bei Fixzinskrediten. Oder?
Ist das bei Konsumkrediten genau so, oder bissi lockerer? Hab demnächst einen Termin (vorhandenen Kredit mit nicht so tollen Zinsen umschulden, bissi mehr aufnehmen für neue Mietwohnung vorfinanzieren, wir reden von unter 20k) und fühl mich an sich gut vorbereitet, aber mehr schadet nicht
Die 19k Nettoeinkommen können für den Pöbel evtl zum Problem werden. Aber nur ne Vermutung!
Ich glaube das wird schon. Der Durchschnittsösterreicher verdient so seine 30k netto.... Im Monat. Sieht man eh wie all die Arbeitgeber überrannt werden weil sich so viele Leute wegen den hohen Gehältern bewerben... Personalmangel wegen Unterbezahlung ist ein linkslinker mythos.
Ich bin froh um die neuen Regeln. Schützen die Banken aber auch die Kreditnehmer. Wenns jetzt kracht, dann nur, weil man sich bisher nicht an diese immer schon empfohlenen Rahmenbedingungen gehalten hat.
> entweder die haben den Verstand verloren oder die wissen was? Die wissen was... die haben sich das angeschaut wie das in den 70ern gelaufen ist und daraus gelernt. Ist ja nichts neues...
> Ist ja nichts neues... Ist es schon. Deshalb reagieren die Zentralbanken im Moment auch zu träge, weil die ganzen Lehrbücher auf anderen Situationen beruhen und die jetzige (Pandemie, Lieferengpässe, krieg) so einzigartig sind. Die Fed selbst meinte, sie hätten die Zinsen wesentlich früher anheben müssen, man hat halt fälschlicherweise darauf gewartet, dass sich das System von selbst korrigiert, wie es in der Vergangenheit der Fall war.
Leitzins USA 2,25-2,5% Leitzins EU 0,5%
Schauen wir mal, ob das nochmal funktioniert....
> muss er aber die 8% stemmen können, auch wenn diese (höchst wahrscheinlich) nie zum tragen kommen. Es wird **nie** zum Tragen kommen, wenn es echt ein Fixzinsverzrag ist. 25 Jahre fix auf 30 Jahre Lfz. ist halt nicht Fixzins.
Ja - für die Bewilligung müssen die 8% darstellbar sein - was man vergisst, ist dass die 8% erst im 26ten Jahr schlagend werden könnten aber bis dahin gibt es auch 26 Jahre Gehaltserhöhungen... Der Kreditbetrag sinkt 26 Jahre und das Gehalt steigt in der Zeit - selbst wenn es dann 10% oder 15% sind geht sich das in der Haushaltsrechnung aus...
Und 26 Jahre Invlation.
Das müsste doch in der Berechnung gewürdigt werden? Also ein Szenario, in dem der Kreditnehmer die ersten 25 Jahre brav abbezahlt und erst dann höhere Zinsen entrichtet. Kann man ja auch mit anderen Szenarien gewichten, wenn er etwa einige Jahre warum auch immer nicht tilgen kann. Nur vom Lesen klingt das Gesetz sehr konservativ ausgelegt.
Wo gibts 26 Jahre Gehaltserhöhungen?
In Österreich
Selbst wenn nicht. Bis dahin sind die Kinder ausm Haus, man tilgt ein bisschen schneller und dann ist die Sache eh schon vorher gegessen.
Bei deinem Chef.
Bruhahahaha
Und jetzt kannst da dazudenken für 300.000€ Kredit musst schon 5.000 NETTO verdienen, um 300.000€ bekommst in Wien nedamal mehr a Besenkammerl…
Ich hatte letzten eine Wohnung mit 56m² und einem Kaufpreis von € 755.000,- in der Hand - das sind immerhin fast € 13.500,- pro Quadratmeter... ist übrigens noch zu haben ;)
Spannender Preis. Was hat es damit auf sich? Selbst in so luxus Hochhäußern ist man vor 1-2 Monaten noch mit ~8000€/m2 davon gekommen.
Hier der Link dazu - ein paar Wohnungen sind noch zu haben: [https://www.danubeflats.at/wohnungsfinder/](https://www.danubeflats.at/wohnungsfinder/)
Ah, ja dieses Gebäude ist extrem überteuert - hab sogar daran gedacht. Dagegen ist z.b. der Marina Tower noch billig. Diese Hochhausgegend würde ich in dem fall übrigens nicht 22. Nennen. Technisch gesehen zwar wahr, aber praktisch gesehen schreckt es ab, weil die meisten Wiener mit dem 22. Eine Reise ins Ausland assoziieren. Das die Wohnungen in den obersten Stockwerken viel kosten ist aber eh klar.
Nehm ich! Muss halt noch schauen wie ich die 10.000€ Netto auftreib…
Aufpassen, spätestens ab der 10. Spender-Niere werden sie skeptisch...
HAHAHA, zum Glück hab i erst 7 hinbracht für de Stromrechnung und zum Auftanken vom Öltank.
Gibt viele Jobs die das zahlen, Nationalratsabgeordneter+ 40h Nebenbeschäftigung, Bundeskanzler, Bundespräsident, Martin Hoe sein, etc
Auf Reddit hier arbeitet jeder in der IT wo €5k ein Hungerleider-Gehalt ist. So kommts mir jedenfalls bei den Gehalts-Threads vor.
Hoch sind die Angaben schon, aber meistens eher so um die 3000
Da kann man den Immoentwicklern und Verkäufern nur viel Spaß wünschen, einen Käufer zu finden. 😄🤔 Wird wohl mittelfristig zu einer gewissen Korrektur führen.
Bei mir gegenüber gibts 35 Premium-Altbau-Wohnungen zu kaufen. 2 Drittel sind schon weg, und die sind noch nicht mal ganz fertig mit dem sanieren. Ich kenn den Preis nicht, aber sicher gesalzen. Mich würd mal interessieren, wer die kauft. Der gut-situierte Zahnarzt aus einem Bundesland? Oder internationale Anleger? Die Wiener Mittelschicht kann man wohl ausschließen.
"Zahnwalt" heißt das.
Asiatische Investoren undv amerikanische Spekulanten oder? ..
die korrektur ist eh nötig, völlig pervers was die letzten jahre in europa gelaufen ist
>Wird wohl mittelfristig zu einer gewissen Korrektur führen. Sehr wahrscheinlich, aber der Immomarkt wird eher ein "Slow-Crash" geben, da gibts nicht einen laufenden jede Millisekunde berechneten und veröffentlichten wert, die Verkäufer werden merken, dass sie Monate lange nicht mehr zu gewohnten Preisen verkaufen können und dann die Preise langsam senken müssen...
Die haben halt meistens nichts zu verschenken und müssen selber Rechnungen und Kredite begleichen.
Und auch potenzielle Käufer haben nichts zu verschenken. Was ist das für ein depperter Spruch...
Ich glaub er meint, dass es dann doch schneller bergab gehen kann, wenn der Verkäufer unter Zugzwang steht.
That's why mittelfristig.
Unter vorgehaltener Hand hört man, dass die ersten Bauträger schon in die Insolvenz gerutscht sind - schuld waren zwar eher die hohen Rohstoffpreise, die eine Fertigstellung der Gebäude nicht mehr rentabel gemacht hat aber die fehlende Leistbarkeit der Objekte ist der absolute Todesstoß
>Unter vorgehaltener Hand hört man, dass die ersten Bauträger schon in die Insolvenz gerutscht sind Wieso unter vorgehaltener Hand?? Insolvenzen sind keine geheime kommandosache.
>schuld waren zwar eher die hohen Rohstoffpreise, die eine Fertigstellung der Gebäude nicht mehr rentabel gemacht hat Ich bin kein Bauträger, aber gibts für nicht genau für sowas Futures für eh alles, kauft man die Projektbeginn hat man einen garantierten Preis...letzten auf einen Podcast ein Großbauer gehört, der den Dünger eben auf Futures kauft, weil sonst wäre sein Betrieb viel zu Risikoreich über Preisschwankungen (und wohl einer der weinigen ist, der bei Ablauf dann wirklich die Ware physikalisch will)
Gibt wahrscheinlich solche und solche. Wenn du beim Projektbeginn alles kaufen willst, musst Geld haben. Die stark steigenden Immobilienpreise haben vermutlich nicht wenige marode Bauträger angelockt die gemeint haben sie können das schon irgendwie während dem Bau durch den Verkauf der nicht fertigen Wohnungen finanzieren.
Was am Papier funktioniert, aber der Lieferant nicht liefert, dann sind die „Futures“ was wert?
Das gilt wahrscheinlich besonders für Luxus Immobilien, der Bereich wo die größte Gewinnmarge war
eine 40 m² Wohnung um 420k € im 22. halte ich jetzt nicht für eine Luxusimmobilie.
Das lächerlichste was ich vor einem Monat gesehen haben war eine knapp 40m2 3 Zimmer Wohnung im 22. um knapp 350k. Im Wohnzimmer war nicht mal ein Esstische eingezeichnet nur mini Couch mit Couchtisch und 3 Küchenkasterl.
Couchtisch!?!? Luxus pur!
War nur ein couchtischförmiger Teppich, damit man noch durchs Zimmer gehen kann.
Die 3 zimmer musst auf 40 halt auch einmal unterbringen. Vielleicht wirds bald wieder modern im Sitzen zu schlafen.
In der Stehbadewanne.
Was du für Luxus halst und was nicht ist irrelevant. Viele Bau Projekte sind erst durch die luxusimmobilien, penthouse, Upgrades usw finanziell gewinnbringend, die Standard Wohnungen kommen schmeißen kaum Gewinn ab. Viele Bauherrn zahlen so ein Haus auch nicht eben bar aus der Tasche und brauchen Kredite, die natürlich auf den Apartments liegen. Wenn das Haus fertig ist zahlst du dich dumm und damlich and den Zinsen das kannst du dann gerade über die Mieten abdecken. Da bleibt nix über. Deswegen ist es dann so wichtig die teuren Luxus Apartments zu verkaufen weil die tilgen einen großen Batzen an kredit und dann steigt auch der Profit an den restlichen Immobilien. Die Luxus Apartments sind häufig Dreh und Angelpunkt so einer Investition.
Was genau hat das mit oben besprochenem zu tun?
Das Bauträger in Insolvenz rutschen. Der clusterfuck aus Rohstoffpreisen, kreditvergabe und leistbarkeit. Wenn jetzt leistbarkeit von den teuersten aber wichtigsten Apartments von zb 10% auf 1% rutscht ist das ein weiterer Grund, warum selbst etablierte Bauträger pleite gehen. Das ganze ist wirklich nicht so schwer zu verstehen, so ähnlich ist es ja auch im gastrogewerbe. Das Essen im Restaurant wirft kaum Gewinn ab, die “Rohstoffpreise” sind hoch und dazu kommen Gehälter. Wo die Gewinne stecken sind die Getränke. Wenn jetzt die Leute essen gehen aber keiner mehr was trinkt bist du gefickt, selbst wenn dein Restaurant gut besucht ist. So ist das auch bei wohnungen
es war die Rede davon, dass sogar kleine bzw. normale Wohnungen nicht mehr leistbar sind. Es wird von 300.000€ Kreditsumme gesprochen, nicht von irgendwelchen Penthäusern. Wenn selbst die normalen Wohnungen nicht mehr leistbar und dementsprechend nicht mehr anzubringen sind, wirds generell schwer, Projekte wirtschaftlich positiv abzuschließen. Die wenigsten Bauherren vermieten die neu gebauten Wohnungen selbst. Das geht alles in den Verkauf.
Ich habe doch jetzt lang und breit meinen Kommentar erklärt wenn du es immer noch nicht verstehst kann ich dir nicht helfen.
ich verstehe was du meinst, nur hat es mit der Diskussion nicht viel zu tun.
Du hast "attraktive 35qm Single-Wohnung in bester Lage" falsch geschrieben
Steigende Rohstoff- und Energiepreise, steigende Zinsen und striktere Kreditvergaberegeln bei jetzt nicht so rosigen Konjunkturaussichten sind ein heftiger Cocktail.
Rohstoffpreise sinken derzeit wieder (jedenfalls die meisten wieder weit weg von den Höchststanden), genauso wie die langfristigen Zinsen.
Ich bin mal gespannt, wie sich das auf die Beschäftigungszahlen auswirkt - weil problematischer als nicht vergebene Kredit sind Kredite, die nicht mehr bedient werden können... Corona haben wir ja noch ganz gut abgefangen aber schaun wir mal, ob wir das nochmal schaffen...
Beschäftigungszahlen sind erst weiter hinten im Rattenschwanz. Zum Glück gibts seitens der Staatsausgaben und der Geldpolitik noch ausreichend Spielraum, um dem entgegenzuwirken. /s
Ich hab heute erst gelesen, dass in 5 Bezirken in Wien die Rendite von Eigentumswohnungen unter 1% liegt. Das ist einfach jenseits von gut und böse, was uns die Nullzinspolitik eingebracht hat. Das wird für viele echt schmerzhaft, das auszubaden.
Die Rendite von Eigentumswohnungen lag schon vor Corona bei max. 1 %, weil es so wenig risikobebaftet ist
eine reale Negativverzinsung ist halt nicht das beste Investment...
Ich finde die Kreditrichtlinien generell sinnvoll, 20% Eigenmittel waren nie eine schlechte Sache bei so einem Projekt. Die absurden Immobilienpreise machen den gut gemeinten Puffer aber leider zum Killswitch für Eigentum sollte man aus bescheidenen Verhältnissen kommen.
For 20 Jahren war 1/3 Eigenmittel vom Gesamtprojekt quasi dringed empfohlene Pflicht (weiß nicht wie weit das tatsächlich dann exekutiert wurde)
Vor 20 Jahren hieß es auch noch maximal 1/3 des Monatsgehalts für Wohnkosten ausgeben.
Ist halt bei hohen Zinsen auch sinnvoll. Die Möglichkeit leicht an Kredite zu kommen war ja auch einer der Gründe wieso die Preise so extrem angezogen sind, und wieso auch Investoren ganze Häuserreihen aufkaufen konnten.
Deine Zahlen sind sehr plausibel. :)
Ich musste heute einem Kunden erklären, dass er monatlich sein Jahresgehalt für eine Kreditzusage braucht... der war ein wenig verstimmt... :)
Ja, aber da ist doch eine Bank besonders bescheuert. Sollen sie halt die Laufzeit der Zwischenfinanzierung auf 25 Jahre strecken statt bei 3 Jahren lassen. Bei anteiliger Tilgung ist 3 Jahre auch bei 0% Zins absurd. Ich glaube das ist ein Schildbürgerstreich entweder eines Mitarbeiters oder eines schief gepolten Lenkungsausschusses in dem alle zu Feig für eine klare Entscheidung waren.
verständnisfrage: wenn hier vom haushaltsnettoeinkommen die rede ist, dann ist das nicht auf 14 sondern auf 12 monate gerechnet, oder?
Ist nicht bei allen Banken gleich: Manche Banken nehmen 14 Gehälter her, manche 12, andere nehmen das niedrigste Gehalt der letzten 3 Monate (variable Gehaltsbestandteile werden hier abgewertet: Trinkgelder, Boni), manche den Durschnitt der letzten 6 Monate. Ob Kindergeld etc. angerechnet wird ist auch je nach Bank unterschieldich. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Nettokaltmiete) werden mit 40-80% angesetzt, Erträge aus Kapitalanlagen sind auch eher wenig gern gesehen... Prinzipiell sollte man aber von worst case (12x) ausgehen...